Αιγιαλός και παραλία: τι ισχύει όταν αγοράζετε δίπλα στη θάλασσα

Οι τρεις γραμμές της ακτής με την παράγραφο πίσω από την καθεμία: τι είναι πραγματικά ο αιγιαλός, η παραλία και ο παλαιός αιγιαλός, ο κανόνας των 100 μ. που ακυρώνει άδεια χωρίς καθορισμό, ποιον δεσμεύουν στ' αλήθεια τα περίφημα 50 μ., και πώς βρίσκετε αν η ακτή σας έχει καν γραμμή.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Το γεωτεμάχιο ΕΚ10017 στη Νάξο είναι 15.559 τ.μ. επίπεδης γης σε υψόμετρο 0,3 μ., και το δικό μας επίπεδο ακτογραμμής δείχνει τη θάλασσα τρία μέτρα από αυτό. Ρωτάτε το εθνικό πολεοδομικό επίπεδο (e-Πολεοδομία) πού περνά ο αιγιαλός, και η απάντηση είναι σιωπή. Όποιος διαβάσει τη σιωπή ως καθαρό αποτέλεσμα βγάζει λάθος τιμή, προς τα πάνω ή προς τα κάτω.

Η ακτή είναι ένας από τους περιορισμούς δόμησης και συμπεριφέρεται διαφορετικά από τους υπόλοιπους. Ο δασικός χάρτης αναρτάται, κυρώνεται και αναζητείται με ΚΑΕΚ. Ο αιγιαλός καθορίζεται όρμο τον όρμο, από επιτροπή, κατόπιν αιτήσεως, και στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας δεν έχει καθοριστεί ποτέ.

Τρεις γραμμές, τέσσερις ζώνες

Η ορολογία ξαναγράφηκε το 2024. Το άρθρο 3 ν. 5092/2024 (ΦΕΚ Α΄ 33/4.3.2024) δίνει πλέον τους ορισμούς τόσο για τον ίδιο τον νόμο όσο και για όσα διατηρήθηκαν από τον ν. 2971/2001.

• Αιγιαλός: «η ζώνη ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα κατά τις μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων της». Οι μεγαλύτερες συνήθεις, όχι οι μεγαλύτερες που καταγράφηκαν ποτέ, και πάντως όχι η καλοκαιρινή γραμμή του νερού που βλέπει ο αγοραστής τον Ιούλιο.
• Παραλία: η ζώνη που προστίθεται πίσω από αυτόν, «η οποία δεν μπορεί να εκτείνεται περισσότερο από πενήντα (50) μέτρα από την οριογραμμή του αιγιαλού», με σκοπό τη διατήρηση και προστασία των ακτών από τη διάβρωση και την εξυπηρέτηση της επικοινωνίας ξηράς και θάλασσας. Χαράσσεται μόνο όπου η Επιτροπή το κρίνει αναγκαίο.
• Παλαιός αιγιαλός: «η ζώνη ξηράς, η οποία προκύπτει από τη μετατόπιση της ακτογραμμής προς τη θάλασσα». Είναι στεγνή, έχει βλάστηση, μοιάζει απολύτως με τη διπλανή γη, και είναι η παγίδα για την οποία γράφτηκε αυτό το άρθρο.

Καθεμία καθορίζεται με διοικητική πράξη, οπότε μέχρι να τη χαράξει επιτροπή και να τη δημοσιεύσει ΦΕΚ, η θέση του αιγιαλού πάνω στο γήπεδό σας δεν είναι παγιωμένη. Ο μηχανικός που υπογράφει τη μελέτη της άδειας οφείλει μεν να την προσδιορίσει, κατά το άρθρο 8 παρ. 2 ν. 2971/2001, όμως ο προσδιορισμός αυτός είναι δική του εκτίμηση πάνω σε σχέδιο και δεν δεσμεύει τρίτους. Από πού αρχίζει έπειτα το οικοδομήσιμο έδαφος είναι δεύτερο ερώτημα, που το απαντούν οι όροι δόμησης του γηπέδου και όχι το παρόν άρθρο.

Σε ποιον ανήκει η καθεμία

Το άρθρο 6 παρ. 1 ν. 5092/2024 εντάσσει τον αιγιαλό και την παραλία στη δημόσια κτήση ως κοινόχρηστα πράγματα, τα οποία προστατεύει και διαχειρίζεται η Κτηματική Υπηρεσία. Όπου το τμήμα έχει χαρακτηριστεί τουριστικό δημόσιο κτήμα, η ίδια παράγραφος περνά τη διοίκηση και διαχείρισή του στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε. Η παρ. 3 απαγορεύει την κατασκευή κτισμάτων και την τοποθέτηση κατασκευασμάτων επ' αυτών, πλην περιορισμένων εξαιρέσεων. Η παρ. 5 κάνει κάτι διαφορετικό με τον παλαιό αιγιαλό: ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, δηλαδή το Δημόσιο τον κατέχει ως κύριος και όχι ως θεματοφύλακας κοινοχρήστου, ενώ όπου συνορεύει με «απάτητη παραλία» του άρθρου 4 παρ. 2 επιστρέφει στη δημόσια κτήση, καθίσταται ανεπίδεκτος κτήσης ιδιωτικών δικαιωμάτων και καταγράφεται ως κοινόχρηστο πράγμα. Ο κανόνας αυτός είναι στενότερος απ' όσο ακούγεται: το τρίτο εδάφιο του άρθρου 23 παρ. 3 ορίζει ότι ο ορισμός απάτητων παραλιών «δεν θίγει προϋφιστάμενα ιδιωτικά δικαιώματα» επί των όμορων εκτάσεων παλαιού αιγιαλού.

Η παρ. 6 του ίδιου άρθρου είναι εκείνη που ξαφνιάζει όσους έχουν ήδη αγοράσει. Όταν ανάμεσα στον αιγιαλό και σε δημόσια οδό παρεμβάλλεται ιδιωτικό ακίνητο, ο κύριος, ο επικαρπωτής και ο νομέας του «παρέχουν ελεύθερη δίοδο για την ακώλυτη και ασφαλή πρόσβαση στον αιγιαλό από τη δημόσια οδό, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία». Διαβάστε την ακριβώς, γιατί δύο περιορισμοί βρίσκονται μέσα στην ίδια τη διάταξη. Η οδός πρέπει να είναι δημόσια κατά την έννοια των άρθρων 2 έως 4 ν. 3155/1955 και του άρθρου 1 π.δ. 347/1993, που η παράγραφος κατονομάζει: εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδός, όχι κάθε χωματόδρομος που βγάζει στην ακτή. Και η δίοδος παρέχεται «σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία», άρα το πού και το πώς είναι πολεοδομικό ζήτημα. Εκείνο που η διάταξη σαφώς επιβάλλει είναι υποχρέωση σε όποιον έχει την κυριότητα, την επικαρπία ή τη νομή του ακινήτου, πράγμα που για τον αγοραστή είναι το ίδιο βάρος με όποιο όνομα κι αν φέρει. Το αν η νομολογία τη μεταχειρίζεται ως εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου είναι επόμενο βήμα που δεν το ερευνήσαμε, και δεν το ισχυριζόμαστε.

Ποιος χαράσσει τη γραμμή, και πώς μοιάζει η κυρωμένη πράξη

Το άρθρο 5 ν. 5092/2024 ξαναέχτισε τη διαδικασία. Η επιτροπή συγκροτείται πλέον σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με πρόεδρο τον προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας και μέλη μηχανικό της ίδιας υπηρεσίας με ειδικότητα τοπογράφου ή πολιτικού μηχανικού, εκπρόσωπο της αρμόδιας Λιμενικής Αρχής, γεωλόγο και υπάλληλο της Διεύθυνσης Χωροταξίας και Περιβάλλοντος της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Η παρ. 1 απαριθμεί δέκα κατηγορίες στοιχείων από τα οποία χαράσσεται η γραμμή, με πρώτα τη γεωμορφολογία του εδάφους και το φυσικό όριο βλάστησης και με τη σειρά τον τομέα ανάπτυξης κυματισμού, τη μορφολογία του πυθμένα, τα νομίμως υφιστάμενα τεχνικά έργα και την ύπαρξη προστατευόμενων περιοχών.

Τα ανώτατα όρια της ίδιας παραγράφου ενδιαφέρουν όποιον αγοράζει μέσα σε οικισμό. Όπου υφίσταται σχέδιο πόλης, η οριογραμμή της παραλίας δεν μπορεί να υπερβεί την εγκεκριμένη ρυμοτομική γραμμή. Σε παραδοσιακούς οικισμούς, καθώς και σε οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό, δεν μπορεί να υπερβεί τη νομίμως διαμορφωμένη γραμμή δόμησης. Στις εκτός σχεδίου περιοχές εξαιρούνται από τη ζώνη παραλίας τα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα κτίσματα.

Ο φάκελος είναι προδιαγεγραμμένος, και οι περισσότερες δευτερογενείς πηγές περιγράφουν τη λάθος εκδοχή του. Ο νόμος του 2001 ζητούσε κτηματογραφικό υψομετρικό διάγραμμα 1:1000 για μήκος ακτής τουλάχιστον 500 μέτρων, με τα όρια των ιδιοκτησιών και τους εικαζόμενους κυρίους τους. Αυτό δεν είναι πια η κανονική διαδρομή. Το άρθρο 11 παρ. 1 ν. 4281/2014 (ΦΕΚ Α΄ 160/8.8.2014) αντικατέστησε συνολικά το άρθρο 4 ν. 2971/2001, και το άρθρο 27 ν. 4321/2015 και το άρθρο 62 ν. 4403/2016 τροποποίησαν την αντικατάσταση. Το ισχύον κείμενο απαιτεί έγχρωμο ορθοφωτοχάρτη ακριβείας με υψομετρική πληροφορία, κλίμακας τουλάχιστον 1:1000, φωτοληψίας 2008-2009, που απεικονίζει παράκτια ζώνη εύρους τουλάχιστον 300 μέτρων, παραγμένο για το Κτηματολόγιο και εξαρτημένο από το ΕΓΣΑ 87. Πάνω του χαράσσεται ο αιγιαλός με ερυθρό. Στο ίδιο υπόβαθρο μπαίνει η παραλία με κίτρινο κατά το άρθρο 7 παρ. 1 και ο παλαιός αιγιαλός με γαλάζιο κατά το άρθρο 6 παρ. 1. Το παλιό διάγραμμα επιβιώνει μόνο ως παρ. 6, για τις περιπτώσεις όπου υπόβαθρο εξαιρείται για λόγους εθνικής ασφάλειας ή τμήμα ακτής δεν καλύφθηκε ποτέ. Όλα αυτά τα άρθρα καταργήθηκαν τυπικά με το άρθρο 24 παρ. 1 ν. 5092/2024 και διατηρήθηκαν για την ίδια τη διαδικασία με το άρθρο 23 παρ. 1 του ίδιου νόμου, μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος του άρθρου 22 παρ. 2.

Η ίδια αναμόρφωση του 2014 εξηγεί γιατί ενίοτε βρίσκει κανείς γραμμή εκεί που ποτέ δεν συζητήθηκε τίποτε. Τα υπόβαθρα παραδόθηκαν στις Κτηματικές Υπηρεσίες φέροντας ήδη χαραγμένη προκαταρκτική οριογραμμή αιγιαλού βάσει φωτοερμηνείας, πριν συνεδριάσει οποιαδήποτε επιτροπή. Το άρθρο 4 παρ. 7 ορίζει στη συνέχεια ότι αν περάσουν τριάντα μήνες από την 1η Ιανουαρίου 2016 χωρίς απόφαση της Επιτροπής, η προκαταρκτική οριογραμμή θεωρείται οριστική και εκδίδεται σχετική διαπιστωτική πράξη της αποκεντρωμένης διοίκησης. Όποιος ακούει «ο αιγιαλός εδώ έχει καθοριστεί» καλά θα κάνει να ρωτήσει ποιο από τα δύο συνέβη: γραμμή φωτοερμηνείας που ωρίμασε από τη σιωπή δεν είναι γραμμή που κάποιος περπάτησε στο έδαφος.

Η δημοσιότητα είναι εκείνη που μετατρέπει ένα σχέδιο σε γραμμή που σας δεσμεύει. Κατά το άρθρο 5 παρ. 7 έως 9 ν. 5092/2024, η απόφαση καθορισμού της οριστικής οριογραμμής δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, αναρτάται μόνιμα με τα υπόβαθρά της στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ανακοινώνεται στους χώρους ανακοινώσεων των αποκεντρωμένων διοικήσεων, των περιφερειών και των παράκτιων δήμων, και καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο ή μεταγράφεται υποχρεωτικά κατά τους ν. 2308/1995 και 2664/1998. Τρεις μήνες μετά την ανάρτηση συνάγεται τεκμήριο γνώσης, και οι πλημμέλειες της δημοσιότητας δεν θίγουν το κύρος της οριοθέτησης.

Ο κανόνας που κρίνει αν θα εκδοθεί άδεια

Αυτή είναι η διάταξη που χρειάζεται ο παράκτιος αγοραστής πριν από κάθε άλλη. Το άρθρο 8 παρ. 1 ν. 2971/2001 ορίζει ότι πριν από την έγκριση ή επέκταση σχεδίου πόλης, οποιαδήποτε εκποίηση ή παραχώρηση δημόσιου κτήματος, την εκτέλεση λιμενικών, βιομηχανικών, τουριστικών και συγκοινωνιακών έργων, ή την έκδοση άδειας για οικοδομικές εργασίες, εφόσον οι πράξεις αφορούν ακίνητα «που απέχουν μέχρι εκατό (100) μέτρα από την ακτογραμμή», απαιτείται να γίνει ο καθορισμός του αιγιαλού και της παραλίας στην περιοχή, «με ποινή ακυρότητας των πράξεων αυτών».

Ακυρότητα, όχι πρόστιμο. Ο κατάλογος καταργήσεων του άρθρου 24 παρ. 1 ν. 5092/2024 αναφέρει «τα άρθρα 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 7Α, 9, 10, 13, οι παρ. 6, 7, 8, 10 και 11 του άρθρου 15 και τα άρθρα 16Α, 26, 27 και 29», και το άρθρο 8 δεν είναι ανάμεσά τους. Στέκει στο κείμενο που έχει ενοποιηθεί τον Μάιο του 2026, με τη διατύπωση που του έδωσε το άρθρο 13 παρ. 1 ν. 3851/2010, το οποίο έβγαλε και δύο στενές περιπτώσεις από το πεδίο του: τις εκμισθώσεις ή παραχωρήσεις δημόσιων λιμνών και θαλασσών για αλιευτική εκμετάλλευση χωρίς μόνιμα κτίσματα, και την τοποθέτηση υπόγειων αγωγών ηλεκτρικού ρεύματος ή καλωδίων. Η παρ. 2 προσθέτει ότι σε τέτοιο ακίνητο η ακριβής θέση του αιγιαλού προσδιορίζεται «με ευθύνη του μηχανικού που υπογράφει τη μελέτη της άδειας» πάνω σε αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος που συνοδεύει την αίτηση. Η παρ. 3 δίνει εξάμηνη προθεσμία καθορισμού όταν η άδεια αφορά τουριστικά έργα.

Ένα από τα έξι σταθερά γεωτεμάχιά μας πέφτει μέσα στη ζώνη. Η Νάξος ΕΚ10017 απέχει τρία μέτρα από τη χαρτογραφημένη ακτογραμμή, σε υψόμετρο 0,3 μ., πράγμα που βάζει κάθε αδειοδοτική πράξη πίσω από έναν καθορισμό αιγιαλού που δεν έχει γίνει. Ο Πόρος Λευκάδας στα 107 μ. και η Νέα Προποντίδα στα 211 μ. βρίσκονται εκτός ορίου με τη δική μας μέτρηση, και τα δύο όμως αρκετά κοντά ώστε οριογραμμή χαραγμένη βαθύτερα στην ξηρά να τα ξαναφέρει μέσα.

Τα πενήντα μέτρα, και ποιον πράγματι δεσμεύουν

Κάθε μεσίτης στην ελληνική ακτή ξέρει ένα νούμερο, και το νούμερο συνήθως είναι πενήντα. Υπάρχει πράγματι σε ισχύοντα νόμο και δεν λέει αυτό που του αποδίδεται.

Το άρθρο 263 παρ. 6 περ. α΄ ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026) ορίζει ότι «τα κτίρια των τουριστικών εγκαταστάσεων τοποθετούνται σε απόσταση πενήντα (50) μ. τουλάχιστον από τη γραμμή αιγιαλού». Τουριστικές εγκαταστάσεις, εκτός σχεδίου. Το ίδιο άρθρο κόβει το ύψος τους στα 7,50 μ. οπουδήποτε εντός της ζώνης των 200 μ. από τη γραμμή αιγιαλού, ενώ από τα 200 μ. έως τα 500 μ. η υπέρβαση των 10,50 μ. επιτρέπεται μόνο με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Διαβάστε δίπλα τον γενικό εκτός σχεδίου κανόνα. Το άρθρο 251 παρ. 4 του ίδιου Κώδικα ορίζει τις αποστάσεις κάθε συνήθους εκτός σχεδίου κτιρίου: τουλάχιστον 15 μ. από τα όρια του γηπέδου· 7,50 μ. στις πλάγιες αποστάσεις, κατ' εξαίρεση, για ανέγερση κατοικίας σε γήπεδο που υπήρχε στις 15.4.1981 με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., εφόσον αλλιώς δεν οικοδομείται, με μέγιστο πλάτος κτιρίου 10 μ.· 15 μ. από τη ζώνη απαλλοτρίωσης σιδηροδρομικής γραμμής· τους όρους του ν. 4258/2014 για τα ρέματα· 10 μ. από όριο δασικής έκτασης. Η θάλασσα δεν εμφανίζεται.

Πρόκειται για άρνηση, οπότε να πώς ελέγχθηκε αντί να θεωρηθεί δεδομένη. Ανοίξαμε τα άρθρα 249 έως 273 του Κώδικα, δηλαδή ολόκληρο το κεφάλαιο της εκτός σχεδίου δόμησης, από το «Σκοπός» και τα κατά είδος κτιρίου άρθρα, μαζί με το άρθρο 256 «Κατοικία», ως το μεταβατικό, και αναζητήσαμε σε καθένα τους όρους αιγιαλ-, ακτή και θάλασσα. Εμφανίζονται σε ένα μόνο άρθρο, το 263, που τιτλοφορείται «Όροι δόμησης σε τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου». Δεν εμφανίζονται στο άρθρο 251 ούτε στο άρθρο 256. Άρα ο Κώδικας δεν θέτει απόσταση κατοικίας από τον αιγιαλό. Παραμένει αλήθεια ότι δεν διαβάσαμε και τα 482 άρθρα, και ότι μια ΖΟΕ, ένα τοπικό σχέδιο ή ειδικό διάταγμα μπορεί να επιβάλει απόσταση που ο Κώδικας δεν επιβάλλει. Γι' αυτό ακριβώς μιλά η τρίτη στήλη παρακάτω.

Εκείνο που δεσμεύει πράγματι μια κατοικία κοντά στη θάλασσα είναι τοπικό. Η ΖΟΕ της εκτός σχεδίου Νάξου, που θεσπίστηκε με το π.δ. 13.10.1988 (ΦΕΚ Δ΄ 846/24.11.1988), ορίζει στο άρθρο 3 ότι «απαγορεύεται η ανέγερση κτισμάτων (συμπεριλαμβανομένων και των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων) σε απόσταση μικρότερη των 100 m από τον αιγιαλό». Διπλάσιο από το τουριστικό όριο, για τα πάντα, δημοσιευμένο το 1988, και απόν από κάθε χαρτογραφικό επίπεδο που ρωτάμε. Το γεωτεμάχιο ελέγχου μας στον Άγιο Αρσένιο απέχει 1.375 μ. από την ακτή, οπότε ο κανόνας δεν το φτάνει· φτάνει όμως κάθε γήπεδο του ίδιου νησιού που βρίσκεται πιο κοντά.

Έναν ακόμη πανελλαδικό κανόνα οι παράκτιοι αγοραστές τον συναντούν αργά. Το άρθρο 23 παρ. 1 ν. 1337/1983 (ΦΕΚ Α΄ 33/14.3.1983) απαγορεύει τις περιφράξεις εκτός σχεδίου σε ζώνη πλάτους 500 μ. από την ακτή, με στενή εξαίρεση για την προστασία καλλιεργειών, και επιτρέπει στην πολεοδομική υπηρεσία να διατάξει διακοπή εργασιών και κατεδάφιση ολοκληρωμένης περίφραξης που παρεμποδίζει την πρόσβαση. Η παρ. 2 δίνει τον κανόνα που μετράει όπου δεν έχει γίνει οριοθέτηση: ως ακτή νοείται το προς την ξηρά όριο του αιγιαλού και, αν η οριογραμμή δεν έχει προσδιοριστεί, η διαχωριστική γραμμή ξηράς και θάλασσας.

Πόση ακτή έχει τελικά γραμμή

Ρωτήσαμε το επίπεδο γραμμών αιγιαλού του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη για ολόκληρη τη χώρα την 1η Αυγούστου 2026 και αθροίσαμε ό,τι επέστρεψε.

Διαβάστε το προσεκτικά, γιατί εύκολα λέγεται περισσότερο απ' όσο δείχνει. Μετρά τι δημοσιεύει μία δημόσια χαρτογραφική υπηρεσία, και τμήμα που λείπει από αυτήν μπορεί κάλλιστα να φέρει κυρωμένη οριοθέτηση που δεν ψηφιοποιήθηκε στο επίπεδο. Εκείνο που τεκμηριώνει είναι ότι η πλατφόρμα την οποία θα άνοιγε φυσιολογικά ένας αγοραστής ή ένας μηχανικός δεν είναι εθνικό μητρώο αιγιαλού, και ότι η ερμηνεία της σιωπής της ως καθαρού αποτελέσματος είναι το τυπικό λάθος.

Δύο από τα παράκτια γεωτεμάχιά μας καλύπτονται από ΖΟΕ, την οποία διαβάζουμε επίσης από την πλατφόρμα. Η Νέα Προποντίδα επιστρέφει «ΖΟΕ ΝΕΑΣ ΠΡΟΠΟΝΤΙΔΑΣ, ΠΕΡΙΟΧΗ ΜΕ ΑΡΙΘΜΟ 3» με κλειδί απόφασης 026083FS000117-1995. Το ίδιο μοτίβο κλειδιού στο γεωτεμάχιο της Νάξου αντιστοιχεί στο ΦΕΚ που κρατάμε, άρα το διάταγμα της Χαλκιδικής είναι κατά πάσα πιθανότητα το ΦΕΚ Δ΄ 117 του 1995. Δεν το ανοίξαμε, και ο αριθμός ΦΕΚ είναι συναγωγή από ένα και μόνο επιβεβαιωμένο δείγμα, όχι τεκμηριωμένη μορφή κλειδιού. Το αν φέρει απαγόρευση δόμησης κοντά στον αιγιαλό όπως το διάταγμα της Νάξου παραμένει αναπάντητο σε αυτή τη σελίδα. Επειδή είναι το πρώτο έγγραφο που πρέπει να διαβάσει αγοραστής στη Νέα Προποντίδα, ιδού πώς το προμηθεύεται χωρίς να περιμένει εμάς: ζητήστε από την Υ.ΔΟΜ. του Δήμου Νέας Προποντίδας ή από τη Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας-Θράκης το π.δ. που θεσπίζει τη ΖΟΕ Νέας Προποντίδας και το άρθρο του για την περιοχή 3, παραθέτοντας το παραπάνω κλειδί, και ζητήστε τον αριθμό ΦΕΚ από τη δική τους απάντηση αντί να δώσετε τον δικό μας. Το ίδιο το φύλλο διατίθεται δωρεάν από την υπηρεσία αναζήτησης του Εθνικού Τυπογραφείου.

Παλαιός αιγιαλός: η στεγνή γη που ανήκει στο Δημόσιο

Η θάλασσα που υποχωρεί αφήνει έδαφος πίσω της. Σε ελληνική ακτή το έδαφος αυτό έχει νομικό όνομα και κύριο που δεν είναι ο πωλητής. Κατά το άρθρο 6 παρ. 5 ν. 5092/2024 ο παλαιός αιγιαλός ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου. Περιουσία που κρατείται έτσι είναι εκποιήσιμη, άρα το Δημόσιο μπορεί να την πουλήσει. Μακρά σειρά ιδιωτικών συμβολαίων επάνω της δεν κρίνει από μόνη της τίποτε. Το ερώτημα για τον δικηγόρο είναι αν το Δημόσιο εκποίησε ποτέ το έδαφος αυτό σε κάποιον.

Η χάραξη της γραμμής κρίνει πόσο βαθιά στην ξηρά φτάνει η αξίωση. Κατά το άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2971/2001 η Επιτροπή καθορίζει την παλαιά θέση του αιγιαλού όπως υπήρχε μέχρι το έτος 1884 αν υφίστανται κατοχές ιδιωτών, και παλαιότερα αν δεν υπάρχουν τέτοιες. Τα στοιχεία που επιτρέπεται να συνεκτιμηθούν απαριθμούνται στην παρ. 3 του ίδιου άρθρου και ξανά στο άρθρο 5 παρ. 2 ν. 5092/2024: ενδείξεις επί του εδάφους και φυσικές ενδείξεις, όπως ο αμμώδης, ελώδης ή βαλτώδης χαρακτήρας εκτάσεων συνεχόμενων του αιγιαλού, αεροφωτογραφίες, χάρτες και διαγράμματα διαφόρων ετών, γεωλογικές μελέτες, «εξαιρουμένων των μαρτυρικών καταθέσεων». Η μαρτυρία αποκλείεται ρητά, οπότε ό,τι θυμούνται οι γείτονες δεν σας χρησιμεύει.

Ο νόμος προστατεύει παγιωμένες καταστάσεις, και οι προστασίες είναι αρκετά στενές ώστε να αξίζει να διαβαστούν κατά γράμμα. Το άρθρο 5 παρ. 12 ορίζει ότι ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα που κτήθηκαν ή αναγνωρίστηκαν δυνάμει συμβολαιογραφικού ή άλλου δημόσιου εγγράφου προγενέστερου του καθορισμού. Το άρθρο 23 παρ. 3 διατηρεί δικαιώματα που αποκτήθηκαν πριν από την 23η Απριλίου 2019 σε παλαιούς αιγιαλούς της δημόσιας κτήσης, και ορίζει ότι όσοι παλαιοί αιγιαλοί καθορίστηκαν από την ημερομηνία εκείνη μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου του 2024 ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, με την επιφύλαξη της παρ. 12 του άρθρου 5.

Η ημερομηνία σηκώνει βάρος και ο νόμος του 2024 τη δίνει γυμνή, χωρίς να κατονομάζει νομοθέτημα. Η δική μας ταύτιση, και τη δίνουμε ως ταύτιση και όχι ως λόγο του νόμου: η 23η Απριλίου 2019 είναι η χρονολογία υπογραφής του ν. 4607/2019, του οποίου το Μέρος Τέταρτο τιτλοφορείται «Τροποποίηση του ν. 2971/2001» και ο οποίος αντικατέστησε το άρθρο 1 (τους ορισμούς, μαζί με τον παλαιό αιγιαλό) και το άρθρο 2 (την κυριότητα) εκείνου του νόμου. Δημοσιεύθηκε την επομένη, ΦΕΚ Α΄ 65/24.4.2019. Όπως κι αν κριθεί η ταύτιση, η πρακτική οδηγία δεν αλλάζει: συγκρίνετε την ημερομηνία του τίτλου του πωλητή με την 23η Απριλίου 2019 και ρωτήστε αν υπάρχει καν καθορισμός παλαιού αιγιαλού πάνω σε αυτό το έδαφος.

Για τις περισσότερες ακτές το δεύτερο σκέλος δεν απαντιέται από χάρτη. Το επίπεδο της e-Πολεοδομίας δημοσιεύει 31,5 χλμ. γραμμής παλαιού αιγιαλού για ολόκληρη τη χώρα, πράγμα που δείχνει τι έχει ψηφιοποιήσει η υπηρεσία αυτή και τίποτε για το τι έχουν αποφασίσει οι επιτροπές. Η απάντηση ζητείται εγγράφως, από την Κτηματική Υπηρεσία που τηρεί τον φάκελο.

Απαλλοτρίωση μέσα στην παραλία

Γη μέσα σε κυρωμένη παραλία μπορεί να ληφθεί, και οι όροι άλλαξαν το 2024. Κατά το άρθρο 7 παρ. 2 ν. 2971/2001, τα εμπράγματα δικαιώματα ιδιωτών επί ακινήτων της παραλίας απαλλοτριώνονταν λόγω δημόσιας ωφέλειας «με και από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως» της απόφασης του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης που επικύρωνε την έκθεση της Επιτροπής, χωρίς να απαιτείται άλλη πρόσθετη διαδικασία για την κήρυξη της απαλλοτρίωσης, ενώ η παρ. 3 έστελνε την αποζημίωση στον δρόμο των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων. Κατά το άρθρο 5 παρ. 11 ν. 5092/2024 η διατύπωση είναι δυνητική: μετά τον καθορισμό των ορίων «επιτρέπεται η απαλλοτρίωση, αναγκαστική ή ρυμοτομική» των προϋφιστάμενων ιδιωτικών δικαιωμάτων στον αιγιαλό, την παραλία και τον παλαιό αιγιαλό.

Η ίδια παράγραφος επιβάλλει δέσμευση που εύκολα την πατάει κανείς. Από τη δημοσίευση της απόφασης καθορισμού στο ΦΕΚ, οι κύριοι των κτημάτων που καταλαμβάνονται θεωρείται ότι έλαβαν γνώση του περιεχομένου της, και για δύο έτη δεν επιτρέπεται κατασκευή, βελτίωση, δενδροφύτευση ή άλλη προσθήκη στα ακίνητα αυτά. Αύξηση της αξίας τους που οφείλεται σε τέτοιες ενέργειες δεν αποζημιώνεται. Αγοραστής που υπογράφει τον δέκατο όγδοο μήνα μετά από οριοθέτηση αγόρασε γήπεδο στο οποίο δεν γίνεται εργασία για άλλους έξι.

Το άρθρο 7 ν. 2971/2001 βρίσκεται στον κατάλογο καταργήσεων του νόμου του 2024 και ταυτόχρονα κατονομάζεται στο μεταβατικό άρθρο 23 παρ. 1 ως διέπον τη διαδικασία μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος. Μοιάζει με αντίφαση, και για τον αγοραστή ως επί το πλείστον δεν είναι, γιατί το ίδιο μεταβατικό άρθρο δίνει την ημερομηνία που ξεχωρίζει τους φακέλους. Η παρ. 10 του άρθρου 23 ορίζει ότι όρια αιγιαλού και παραλίας που καθορίστηκαν από τις παλαιές επιτροπές του άρθρου 3 σε συνεδριάσεις προγενέστερες της 4ης Μαρτίου 2024 επικυρώνονται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης, δημοσιευόμενη στο ΦΕΚ. Αυτή είναι ακριβώς η πράξη στην οποία το άρθρο 7 παρ. 2 προσδένει την αυτοδίκαιη απαλλοτρίωση. Όσες οριοθετήσεις κρίνονται από εκεί και πέρα προέρχονται από τις νέες επιτροπές του άρθρου 5, και η επικυρωτική τους απόφαση φέρει τη δυνητική διατύπωση της παρ. 11.

Το ερώτημα που μπορεί λοιπόν να τεθεί στον φάκελο είναι συγκεκριμένο: ποια είναι η ημερομηνία της συνεδρίασης της Επιτροπής και ποιος υπογράφει την επικυρωτική απόφαση. Αυτό δείχνει σε ποια πλευρά της 4ης Μαρτίου 2024 βρίσκεστε. Εκείνο που δεν λύνεται είναι αν συνεδρίαση προγενέστερη του 2024 που κυρώνεται μετά την ημερομηνία αυτή σέρνει μαζί της την παλαιά αυτοδίκαιη απαλλοτρίωση. Απόφαση του ΣτΕ επί του σημείου δεν βρήκαμε και δεν επινοούμε: το υπόλοιπο αυτό ανήκει πράγματι σε δικηγόρο πάνω στον φάκελο.

Ζώνη λιμένα, όπου σταματούν οι συνήθεις κανόνες

Όπου υπάρχει ζώνη λιμένα υπερισχύει όλων των παραπάνω, και δεν αφορά μόνο εμπορικά λιμάνια. Κατά το άρθρο 19 παρ. 1 ν. 2971/2001 η χερσαία ζώνη λιμένα αποτελείται από τον αιγιαλό και τους αναγκαιούντες συνεχόμενους παραλιακούς χώρους για την εκτέλεση των λιμενικών έργων. Κατά το άρθρο 20 η θαλάσσια ζώνη εκτείνεται 500 μ. από τις ακτές της χερσαίας ζώνης, και περισσότερο όπου τα νερά είναι αβαθή, μέχρι την ισοβαθή των 30 μ.

Το άρθρο 22 παρ. 1 είναι η διάταξη που τελειώνει μια αγορά: οι χώροι και όλα εν γένει τα κτήματα που περιλαμβάνονται στη ζώνη λιμένα είναι κοινόχρηστα δημόσια κτήματα και ανήκουν στο Δημόσιο κατά κυριότητα, και «αν στη ζώνη λιμένα περιλαμβάνονται ιδιωτικά κτήματα, απαλλοτριώνονται αναγκαστικά για λόγους δημόσιας ωφέλειας υπέρ του Δημοσίου», με δαπάνες του φορέα διοίκησης και εκμετάλλευσης του λιμένα. Το όριο, οι χρήσεις γης και το σχέδιο ανάπτυξης και των δύο ζωνών καθορίζονται κατά το άρθρο 21 και δημοσιεύονται στο ΦΕΚ μαζί με το διάγραμμα, χαραγμένα με πράσινη γραμμή πάνω σε αντίγραφο του διαγράμματος καθορισμού του αιγιαλού.

Το άρθρο 21 αναφέρει ως εγκρίνοντα τον Γενικό Γραμματέα της Περιφέρειας, θέση που καταργήθηκε το 2011. Οι παλαιές πράξεις ζώνης λιμένα εξακολουθούν να δεσμεύουν· η αρχή που εκδίδει ή τροποποιεί σήμερα βρίσκεται στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση, και εκεί είναι ο φάκελος.

Τι άλλαξε ο νόμος του 2024 για εσάς, και τι όχι

Ο ν. 5092/2024 γράφτηκε για τις παραχωρήσεις και παρουσιάστηκε ως νόμος για τις παραλίες. Το Μέρος Β΄ περνά κάθε παραχώρηση απλής χρήσης από ηλεκτρονική πλειοδοτική δημοπρασία σε ενιαία πλατφόρμα, με τιμή πρώτης προσφοράς που παράγεται από την αντικειμενική αξία του όμορου ακινήτου, με QR code στην πινακίδα σήμανσης, με ηλεκτρονική καταγγελία ανοιχτή σε κάθε περαστικό κατά το άρθρο 16, με έλεγχο από μη επανδρωμένα αεροσκάφη και δορυφορικές λήψεις κατά το άρθρο 17, με πράξη άμεσης απομάκρυνσης σε 48 ώρες κατά το άρθρο 18, με πρόστιμα στο τετραπλάσιο του ανταλλάγματος κατά το άρθρο 19, και με φυλάκιση τουλάχιστον ενός έτους κατά το άρθρο 20 για μεταβολή του αιγιαλού χωρίς άδεια. Η εφαρμογή του gov.gr που υλοποιεί τη διαδρομή καταγγελιών του άρθρου 16 κυκλοφορεί ως MyCoast, όνομα που ο νόμος πουθενά δεν χρησιμοποιεί: νομοθετεί τη λειτουργία της καταγγελίας και αφήνει την ονομασία σε όποιον την υλοποιεί.

Για τον αγοραστή γης, τίποτα από αυτά δεν αλλάζει τι επιτρέπεται να χτιστεί. Τέσσερα σημεία του ίδιου νόμου το αλλάζουν: οι ξαναγραμμένοι ορισμοί του άρθρου 3, η νέα διαδικασία και η ενδικοφανής διαδρομή του άρθρου 5, οι ιδιοκτησιακοί κανόνες του άρθρου 6 μαζί με την υποχρέωση ελεύθερης διόδου, και η διετής δέσμευση του άρθρου 5 παρ. 11.

Δωδεκάνησα: γιατί η Ρόδος και η Κως έχουν χωριστό κανόνα

Το Δωδεκανησιακό ιδιοκτησιακό καθεστώς έμεινε επί δεκαετίες έξω από τον κοινό κανόνα, με τον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου (Κυβερνητικό Διάταγμα 132/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με την παρ. 2 του άρθρου 8 ν. 510/1947) να καθορίζει τι ανήκει στη δημόσια κτήση. Το άρθρο 23 παρ. 9 ν. 5092/2024 έκλεισε το κεφάλαιο: ο νόμος και οι διατάξεις του ν. 2971/2001 που παραμένουν σε ισχύ εφαρμόζονται και στις Περιφερειακές Ενότητες Ρόδου, Κω, Καρπάθου και Καλύμνου, οι αιγιαλοί, οι παραλίες και οι παλαιοί αιγιαλοί τους οριοθετούνται κατά το άρθρο 5, από τις ίδιες επιτροπές και με την ίδια τριακονθήμερη ενδικοφανή προσφυγή που ισχύει στην υπόλοιπη χώρα, και εκτάσεις που ανήκαν στη δημόσια κτήση κατά την περ. α΄ του άρθρου 3 του Κανονισμού περνούν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, με την επιφύλαξη της παρ. 1 και του δεύτερου εδαφίου της παρ. 5 του άρθρου 6.

Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι τίτλοι δωδεκανησιακής προέλευσης, ιδίως σε παραθαλάσσια τεμάχια της Ρόδου και της Κω, κρίνονται πλέον με τα ίδια εργαλεία με την υπόλοιπη χώρα, και ότι το άρθρο 26 ν. 2971/2001, που ρύθμιζε χωριστά το Δωδεκάνησο, καταργήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 1 του νόμου του 2024. Έγγραφο που το επικαλείται σήμερα παραπέμπει σε κείμενο που δεν ισχύει.

Πώς βρίσκετε αν η ακτή σας είναι οριοθετημένη

Η ενδικοφανής διαδρομή υπάρχει και είναι σύντομη. Κατά το άρθρο 5 παρ. 4 ν. 5092/2024, η απόφαση καθορισμού προσβάλλεται με την ενδικοφανή προσφυγή της παρ. 2 του άρθρου 25 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας (ν. 2690/1999, ΦΕΚ Α΄ 45), εντός τριάντα ημερών, που υποβάλλεται στην αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία· εκείνη συγκροτεί και διαβιβάζει τον φάκελο εντός δέκα ημερών. Η δευτεροβάθμια επιτροπή είναι επταμελής: οι δύο Γενικοί Γραμματείς με αρμοδιότητα τη δημόσια περιουσία και την πολεοδομία-χωροταξία, ο προϊστάμενος της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας, μηχανικός υποδεικνυόμενος από το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ο προϊστάμενος της Διεύθυνσης Χωροταξίας και Περιβάλλοντος της αποκεντρωμένης διοίκησης, γεωλόγος και εκπρόσωπος της Υδρογραφικής Υπηρεσίας του Πολεμικού Ναυτικού. Η παρ. 5 αφήνει στη συνέχεια αίτηση ακυρώσεως ενώπιον του ΣτΕ.

Οι τριάντα ημέρες είναι λίγες, και οι περισσότεροι αγοραστές συναντούν γραμμή κυρωμένη χρόνια πριν εμφανιστούν. Η διαδρομή αφού κλείσει η προθεσμία είναι άλλη και δεν έχει αποκλειστικό χρόνο: κατά το άρθρο 5 παρ. 10 διενεργείται επανακαθορισμός «σε περίπτωση σφάλματος» ή αν μεταβλήθηκε η οριογραμμή λόγω νόμιμων τεχνικών έργων ή φυσικών αιτίων, με τη διαδικασία των παρ. 1 έως 9. Το αντίστοιχο του διατηρούμενου παλαιότερου κειμένου είναι το άρθρο 7Α ν. 2971/2001, που λέει τι οφείλει να προσκομίσει ο αιτών: φάκελο στην αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία με πλήρη στοιχεία που αποδεικνύουν το σφάλμα του πρώτου καθορισμού. Ένας περιορισμός αξίζει να είναι γνωστός πριν ξοδευτούν χρήματα: επανακαθορισμός παραλίας που τη μειώνει επιτρέπεται μόνο αν δεν έχει συντελεστεί η σχετική απαλλοτρίωση.

Δύο λόγοι για τους οποίους ένα τμήμα δεν δείχνει τίποτα αξίζει να ξεχωρίζουν. Ο ένας είναι ότι δεν έχει υποβάλει αίτηση κανείς. Ο άλλος είναι το άρθρο 17 ν. 2971/2001: σε παραλιακές περιοχές όπου υπάρχουν εγκαταστάσεις εθνικής άμυνας και ασφάλειας, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας αναστέλλεται για όσο διαρκεί η εξυπηρέτηση αυτή, και με κοινή υπουργική απόφαση μπορεί να ανασταλεί και ο ίδιος ο καθορισμός. Το άρθρο 5 παρ. 8 ν. 5092/2024 συμπληρώνει επιτρέποντας την εξαίρεση συγκεκριμένων υποβάθρων από την ανάρτηση για λόγους εθνικής ασφάλειας, με τους έχοντες έννομο συμφέρον να λαμβάνουν γνώση της οριστικής οριογραμμής από την Κτηματική Υπηρεσία.

Πώς διαβάζεται μια απόφαση καθορισμού

Αν σας δώσουν χαρτί, το χαρτί απαντά σε πέντε ερωτήματα και τα περισσότερα δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά. Τα πέντε είναι τα εξής.

Ποιος υπογράφει. Στην παλαιά διαδρομή του ν. 2971/2001 επικυρώνει ο Γενικός Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης· στη νέα, η απόφαση προέρχεται από την επιτροπή του άρθρου 5 ν. 5092/2024. Ο υπογράφων μαζί με την ημερομηνία της συνεδρίασης τοποθετούν τον φάκελο εκατέρωθεν της 4ης Μαρτίου 2024, που είναι το ερώτημα της απαλλοτρίωσης παραπάνω.

Πόσες γραμμές καθορίζει. Απόφαση που καθορίζει μόνο αιγιαλό δεν λέει τίποτε για παραλία και παλαιό αιγιαλό. Το άρθρο 4 παρ. 8 ν. 2971/2001 προβλέπει, στην αίτηση ενδιαφερομένου, κατά προτεραιότητα καθορισμό και των τριών σε μήκος ακτής τουλάχιστον 500 μ. Αν λείπουν οι δύο, ρωτήστε γιατί.

Αν είναι απόφαση ή διαπιστωτική πράξη. Διαπιστωτική πράξη σημαίνει ότι πέρασαν οι τριάντα μήνες του άρθρου 4 παρ. 7 και η προκαταρκτική γραμμή φωτοερμηνείας έγινε οριστική χωρίς κρίση επιτροπής. Δεσμεύει το ίδιο, όμως προσβάλλεται και επανακαθορίζεται με τα ίδια εργαλεία, και σφάλματα φωτοερμηνείας σε βραχώδεις ή δασωμένες ακτές είναι το συνηθισμένο εύρημα.

Ποια ημερομηνία μετρά. Δύο προθεσμίες τρέχουν από δύο διαφορετικά σημεία: το τεκμήριο γνώσης από την ανάρτηση στην ιστοσελίδα του Υπουργείου, τρεις μήνες μετά, και η διετής δέσμευση κατασκευών από τη δημοσίευση στο ΦΕΚ. Στα συμβόλαια συνήθως γράφεται μόνο η δεύτερη.

Πού καταχωρίστηκε. Η πράξη καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο ή μεταγράφεται· στην παλαιά διαδρομή η απόφαση του άρθρου 4 παρ. 3 «επέχει θέση μεταγραφής». Ζητήστε το πιστοποιητικό που το δείχνει, επειδή γραμμή που δεν φαίνεται στη μερίδα είναι γραμμή που ο επόμενος αγοραστής δεν θα βρει.

Πώς διαβάζεται μια παράκτια αγγελία

Τι ζητάτε, με τη σειρά

1. Μετρήστε το γήπεδο ως προς τα 100 μ. πριν από οτιδήποτε άλλο. Μέσα στη ζώνη καμία αδειοδοτική πράξη δεν είναι έγκυρη χωρίς καθορισμό αιγιαλού. Αντιμετωπίστε το ως πύλη που πρέπει να περαστεί πριν αξίζει να πληρωθεί ο υπόλοιπος έλεγχος.
2. Θέστε εγγράφως το ερώτημα στην Κτηματική Υπηρεσία, κατονομάζοντας το τμήμα της ακτής, και κρατήστε την απάντηση. Δεν κοστίζει τίποτα και χρονολογεί τη γνώση σας.
3. Ζητήστε την πράξη καθορισμού, το ΦΕΚ και το διάγραμμα όπου υπάρχουν, και ελέγξτε την ημερομηνία ως προς τη διετή δέσμευση του άρθρου 5 παρ. 11 ν. 5092/2024.
4. Ρωτήστε χωριστά και ονομαστικά για παλαιό αιγιαλό. Είναι άλλη γραμμή, είναι περιουσία του Δημοσίου, και είναι εκείνη που μετατρέπει ένα παραθαλάσσιο γήπεδο σε διαφορά με το Ελληνικό Δημόσιο.
5. Διαβάστε την τοπική πράξη. Μια ΖΟΕ ή ένα γενικό σχέδιο μπορεί να επιβάλλει 100 μ. εκεί που ο Κώδικας δεν επιβάλλει τίποτα, όπως κάνει το διάταγμα της Νάξου του 1988, και κανένα χαρτογραφικό επίπεδο δεν θα σας το πει.
6. Όπου η ακτή δεν είναι οριοθετημένη, τιμολογήστε το ή βάλτε το ως όρο. Είτε ο πωλητής υποβάλλει αίτηση καθορισμού πριν από τη μεταβίβαση, είτε η αβεβαιότητα μπαίνει στο ποσό που προσφέρετε.

Η Νάξος ΕΚ10017 ήταν η αφετηρία. Δεκαπέντε και μισό στρέμματα, επίπεδα, σε υψόμετρο 0,3 μ. και τρία μέτρα από τη θάλασσα, χωρίς καμία δημοσιευμένη οριοθέτηση σε ακτίνα πέντε χιλιομέτρων. Το άρθρο 8 παρ. 1 κάνει την οριοθέτηση προϋπόθεση κάθε οικοδομικής άδειας εκεί, και το άρθρο 4 παρ. 8 ορίζει ότι αίτηση κατατεθειμένη στην Περιφερειακή Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας κρίνεται σε έξι μήνες. Οι δύο διατάξεις μαζί δίνουν το χρονοδιάγραμμα του γηπέδου: το εξάμηνο προηγείται του φακέλου της άδειας, και ανήκει στο τίμημα ή στην ημερομηνία μεταβίβασης που θα συμφωνήσει ο αγοραστής.