Αυθαίρετα και τακτοποίηση: το κτίσμα χωρίς άδεια που ακυρώνει το συμβόλαιο

Τι λέει αυθαίρετο ο ν. 4495/2017, οι πέντε κατηγορίες και οι τέσσερις που μένουν ανοικτές, τι αγοράζει πραγματικά η τακτοποίηση, πού δεν τακτοποιείται τίποτα, η βεβαίωση μηχανικού και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, και πώς κοστολογείται πριν από την προσφορά.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Ακίνητο με αδήλωτο κτίσμα δεν μεταβιβάζεται νόμιμα: η πράξη «απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη» κατά το άρθρο 82 ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α΄ 167/3.11.2017), νυν άρθρο 367 ν. 5306/2026. Το φίλτρο που την εμποδίζει είναι η βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 83 παρ. 1 ν. 4495/2017, υποχρεωτική σε κάθε συμβόλαιο που συντάσσεται μετά τις 3 Νοεμβρίου 2017 και βεβαιώνει είτε ότι δεν υπάρχει κτίσμα είτε ότι ό,τι υπάρχει έχει δηλωθεί. Το πεδίο της είναι οριοθετημένο: κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, άρα πώληση, γονική παροχή και δωρεά το ίδιο· η κληρονομική διαδοχή ακολουθεί άλλη διαδρομή, όπως εξηγεί η ενότητα παρακάτω.

Γι' αυτό μια αδήλωτη προσθήκη είναι πρόβλημα της συναλλαγής πριν γίνει πρόβλημα του κτιρίου, και γι' αυτό τόσες αγοραπωλησίες κολλάνε δεκαπέντε μέρες πριν από την υπογραφή. Η βεβαίωση είναι η στιγμή που κάποιος επιτέλους μετράει το κτίριο απέναντι στην άδειά του. Ό,τι άλλο μπορεί να σταματήσει μια αγορά είναι στη στοίβα των περιορισμών· εδώ μιλάμε για εκείνο που εμφανίζεται συχνότερα σε κατοικία με αυλή.

Τι εννοεί ο νόμος «αυθαίρετο»

Ο ορισμός είναι ευρύς. Άρθρο 366 ν. 5306/2026, που μεταφέρει το άρθρο 81 ν. 4495/2017: «Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια». Το ίδιο Κεφάλαιο αντιμετωπίζει με τον ίδιο τρόπο και την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, που πιάνει το ισόγειο κατάστημα που έγινε διαμέρισμα και την αποθήκη που έγινε ξενώνας χωρίς να κουνηθεί τούβλο.

Δύο συνέπειες που τις προσπερνά ο πωλητής. Η πρώτη είναι ότι το εμπόδιο ταξιδεύει με το ακίνητο. Το άρθρο 367 απαγορεύει τη μεταβίβαση «ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή». Η απαγόρευση γράφεται για το πράγμα και όχι για το πρόσωπο που έχτισε, οπότε ο νέος κύριος παραλαμβάνει ακίνητο που δεν μεταβιβάζεται και το κόστος να καθαρίσει. Άλλο πράγμα όμως είναι η ποινική ευθύνη: τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και οι ποινικές κυρώσεις του άρθρου 381 συνδέονται με τη συμπεριφορά, και δεν ανοίξαμε διάταξη που να τα κατανέμει μεταξύ πωλητή και αγοραστή, άρα η σελίδα δεν λέει ποιος τα πληρώνει. Η δεύτερη είναι ότι οι ρυθμίσεις είναι κλειστές χρονικά: όλο το οικοδόμημα των κατηγοριών και των προστίμων αφορά μόνο έργο ολοκληρωμένο πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, και ό,τι είναι μεταγενέστερο βρίσκεται εκτός.

Μια λέξη για τους δύο αριθμούς που φέρει σχεδόν κάθε διάταξη εδώ. Το κεφάλαιο των αυθαιρέτων μεταφέρθηκε τον Ιούνιο του 2026 στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), και η μετατόπιση δεν είναι σταθερή: το άρθρο 82 έγινε 367 και το άρθρο 96 έγινε 383, δύο διαφορετικές αποστάσεις μέσα στο ίδιο κεφάλαιο. Κάθε ζεύγος που αναγράφεται εδώ ελέγχθηκε ανοίγοντας το άρθρο του Κώδικα και διαβάζοντας τον τίτλο και την πρώτη του περίοδο απέναντι στο άρθρο του ν. 4495/2017, ενώ ο ίδιος ο Κώδικας φέρει παράρτημα αντιστοίχισης για όποιον θέλει να επαναλάβει τον έλεγχο. Όπου το ζεύγος δεν ελέγχθηκε, αναγράφεται μόνο ο αριθμός του ν. 4495/2017.

Η κληρονομιά δεν χρειάζεται τη βεβαίωση, αλλά κληρονομεί το εμπόδιο

Η αποδοχή κληρονομιάς δεν είναι δικαιοπραξία εν ζωή και δεν πέφτει στο πεδίο του άρθρου 83: ο κληρονόμος που αποδέχεται ακίνητο με αδήλωτο κτίσμα δεν χρειάζεται πρώτα βεβαίωση μηχανικού για να γραφτεί στο όνομά του. Αυτό δεν λύνει το πρόβλημα, το μεταθέτει. Η απαγόρευση του άρθρου 367 είναι γραμμένη για το ακίνητο και όχι για όποιον έχτισε, οπότε ο κληρονόμος παραλαμβάνει το ίδιο εμπόδιο που είχε ο κληρονομούμενος: την πρώτη στιγμή που θελήσει να πουλήσει, να δωρίσει ή να βάλει υποθήκη, χρειάζεται την ίδια βεβαίωση, και είτε δηλώνει το κτίσμα είτε το κατεδαφίζει πρώτα. Τι ακριβώς ζητά ο συμβολαιογράφος για την ίδια την αποδοχή κληρονομιάς, ποια προθεσμία τρέχει για τη φορολογική δήλωση και ποια έγγραφα ζητά η ΔΟΥ δεν το τεκμηριώνει η έρευνα πίσω από αυτή τη σελίδα· είναι ερώτημα για δικηγόρο κληρονομικού δικαίου πριν αποδεχθείτε οτιδήποτε, όχι μετά.

Οι πέντε κατηγορίες, και οι τέσσερις που μένουν ανοικτές

Το άρθρο 96 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 383 ν. 5306/2026, κατατάσσει ό,τι έγινε πριν από τις 28.7.2011 σε πέντε κατηγορίες. Οι δύο πρώτες είναι χρονικές. Η κατηγορία 1 καλύπτει όσα είχαν ολοκληρωθεί πριν από τις 9.6.1975, με παράβολο 250 ευρώ «και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου», και κλείνει με τη ρητή διατύπωση «εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση». Η κατηγορία 2 κάνει το ίδιο για όσα ολοκληρώθηκαν πριν από το 1983, με καταβολή προστίμου. Η κατηγορία 3 είναι κλειστός κατάλογος μικρών παραβάσεων, επίσης με 250 ευρώ και χωρίς πρόστιμο: πέργκολα έως 50 τ.μ., αποθήκη έως 15 τ.μ., περίφραξη ένα μέτρο πάνω, διαστάσεις εξώστη κατά 20%.

Η κατηγορία 4 κρίνει τις περισσότερες πραγματικές κατοικίες. Δέχεται υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και ύψους έως 20%· ή έως 40% σε κάλυψη και δόμηση με 20% στο ύψος, εφόσον η υπέρβαση μένει κάτω από 250 τ.μ. για κατοικία ανά ιδιοκτησία και 1.000 τ.μ. συνολικά για το κτίριο· ή, σε ακίνητο που ήδη διαθέτει οικοδομική άδεια, υπέρβαση έως 50 τ.μ. συνολικής δόμησης ανεξαρτήτως ποσοστού.

Η κατηγορία 5 είναι η υπολειπόμενη τάξη, οριζόμενη ως ό,τι δεν πιάνουν οι τέσσερις πρώτες, και η μεταχείρισή της διαφέρει: «αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων». Τριάντα έτη αναστολής αντί οριστικής εξαίρεσης.

Εδώ βρίσκεται το στοιχείο που λείπει από σχεδόν κάθε κείμενο για καταναλωτές. Το άρθρο 102 παρ. 1, νυν άρθρο 389 ν. 5306/2026, έκλεισε τη γενική προθεσμία στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 και άνοιξε ξανά μόνο μέρος της: «Μετά από την παρέλευση της προθεσμίας αυτής και μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028 επιτρέπεται η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μόνο για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης των κατηγοριών 1 έως και 4». Η κατηγορία 5 δεν είναι διαθέσιμη από την 1η Οκτωβρίου 2020. Κατασκευή που πέφτει έξω από τις κατηγορίες 1 έως 4, έστω και προ του 2011, δεν έχει σήμερα δρόμο προς την υπαγωγή, με κανένα ποσό, και όποιος λέει το αντίθετο περιγράφει την προθεσμία όπως ίσχυε πριν από τον Οκτώβριο του 2020.

Δύο όρια συνοδεύουν αυτή τη φράση, γιατί είναι εκείνη που θα αμφισβητηθεί. Ελέγξαμε το παρόν Κεφάλαιο και τη δική του καταληκτική ημερομηνία· δεν διαβάσαμε κάθε πολεοδομικό νόμο που ψηφίστηκε έκτοτε, και αν κάποιο μεταγενέστερο νομοθέτημα άνοιξε ξανά την κατηγορία 5, δεν το εντοπίσαμε. Και το κλείσιμο αφορά μόνο τη διαδρομή της υπαγωγής. Η νομιμοποίηση κατά το άρθρο 106 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 393 ν. 5306/2026, δεν δεσμεύεται από την προθεσμία και παραμένει ανοικτή όπου η κατασκευή θα μπορούσε νομίμως να είχε αδειοδοτηθεί, ερώτημα για τους όρους δόμησης του ακινήτου και όχι για ημερομηνίες.

Ό,τι χτίστηκε μετά τις 28 Ιουλίου 2011

Το άρθρο 381 ν. 5306/2026 το λύνει με μία πρόταση: «Οι αυθαίρετες κατασκευές που πραγματοποιούνται μετά τις 28.7.2011 κατεδαφίζονται υποχρεωτικά και επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτων, καθώς και ποινικές κυρώσεις». Υποχρεωτική κατεδάφιση, πρόστιμο ανέγερσης, πρόστιμο διατήρησης για όσο στέκει, και ποινικές κυρώσεις από πάνω. Καμία κατηγορία δεν το δέχεται και κανένα παράβολο δεν αλλάζει αυτό.

Για τον αγοραστή δεν υπάρχει εδώ αντικείμενο διαπραγμάτευσης. Η μεταβίβαση μένει άκυρη όσο στέκει το κτίσμα, τακτοποίηση δεν υπάρχει με κανένα ποσό, και οι δύο έξοδοι είναι η κατεδάφιση ή η άδεια νομιμοποίησης του άρθρου 106, νυν άρθρου 393, όπου η κατασκευή θα μπορούσε νομίμως να είχε αδειοδοτηθεί εξαρχής. Ποια από τις δύο ισχύει την κρίνουν οι όροι δόμησης του ακινήτου, ανεξάρτητα από την ηλικία του κτίσματος. Πρώτη δουλειά, λοιπόν, η τεκμηρίωση του χρόνου κατασκευής.

Για τον πωλητή η ίδια διάταξη σημαίνει ότι το ακίνητο δεν πωλείται με το κτίσμα όρθιο. Όποιος βρίσκεται με προσθήκη μετά το 2011 και θέλει να πουλήσει, τη συζήτηση την κάνει με μηχανικό για το αν χωρεί νομιμοποίηση, όχι με μεσίτη για το αν θα το προσέξει ο αγοραστής. Ο έλεγχος γίνεται από τον μηχανικό του αγοραστή έτσι κι αλλιώς, γιατί χωρίς βεβαίωση δεν υπογράφεται συμβόλαιο.

Η τακτοποίηση και η άδεια είναι δύο διαφορετικά χαρτιά

Το άρθρο 97 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 384 ν. 5306/2026, λέει τι αγοράζει η πληρωμή, και η περίοδος έχει δύο σκέλη που συνήθως τα παραθέτουν χωριστά: «Μετά την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου ή του προβλεπόμενου σχετικού παραβόλου, αναστέλλεται η κατεδάφιση, η επιβολή κάθε κύρωσης και η είσπραξη προστίμου για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα Κώδικα ή η κατασκευή εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση, ανάλογα με την κατηγορία». Παύουν η κατεδάφιση, κάθε άλλη κύρωση και η είσπραξη του προστίμου, και ποιο από τα δύο αποτελέσματα θα έχετε το κρίνει η κατηγορία: αναστολή για ορισμένο χρόνο ή οριστική εξαίρεση. Οι ίδιες οι κατηγορίες το λένε. Καθεμία από τις κατηγορίες 1 έως 4 κλείνει με «εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση», η κατηγορία 4 με την πληρέστερη διατύπωση: «εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου». Μόνο η κατηγορία 5 φέρει το ρολόι των τριάντα ετών. Εκείνο που δεν κάνει καμία τους είναι να εκδώσει άδεια.

Η διάκριση μένει θεωρητική μέχρι την ημέρα που θα ζητήσετε άδεια. Το τακτοποιημένο κτίσμα δεν καλύπτεται από οικοδομική άδεια, άρα δεν μπαίνει απλώς μέσα στην επόμενη. Ο δρόμος προς την αδειοδότηση είναι το άρθρο 106 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 393 ν. 5306/2026, η άδεια νομιμοποίησης, και χωρεί μόνο όπου η κατασκευή θα μπορούσε νομίμως να είχε αδειοδοτηθεί. Όπου χωρεί, διαβάστε τη διάταξη ως τον όρο που είναι: «εφόσον καταβληθεί το παράβολο […] και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός τεσσάρων (4) ετών», τότε «δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο». Χρειάζονται και τα δύο μέσα στην τετραετία. Η διάταξη δεν υπόσχεται ότι η ΥΔΟΜ θα εκδώσει εγκαίρως και δεν ορίζει ποιος επωμίζεται καθυστέρηση της υπηρεσίας, οπότε όποιος στηρίζεται σε αυτήν αναλαμβάνει έναν κίνδυνο χρόνου που ανήκει στο τίμημα. Όπου δεν χωρεί, το κτίριο μένει τακτοποιημένο και χωρίς άδεια όσο το έχετε.

Τι γίνεται στο τέλος της τριακονταετίας για κτίσμα κατηγορίας 5 δεν το απαντά η διάταξη που ανοίξαμε, και η σελίδα δεν αναγράφει εικασία. Η πρακτική ανάγνωση στην αγορά είναι ότι το ρολόι είναι αρκετά μακρύ για να μην αφορά τη σημερινή αγορά και αρκετά κοντό για να αφορά τα εγγόνια· το χρήσιμο βήμα είναι να ρωτηθεί ο μηχανικός αν το κτίσμα μπορεί να μεταφερθεί στην κατηγορία 4 ή να νομιμοποιηθεί, κάτι που ο μηχανικός απαντά από τα σχέδια της άδειας.

Χρήσιμο και για τους παλαιότερους φακέλους: δηλώσεις των ν. 4014/2011 και ν. 4178/2013 δεν έπαψαν να ισχύουν επειδή ήρθε ο ν. 4495/2017. Το άρθρο 102 παρ. 1 αναφέρει ρητά και τις κατηγορίες 1 έως 4 του άρθρου 9 ν. 4178/2013 (Α΄ 174) δίπλα σε εκείνες του άρθρου 96. Στην πράξη σημαίνει ότι ο φάκελος ενός ακινήτου μπορεί να περιέχει δύο ή τρεις γενιές δηλώσεων, με διαφορετικά σχέδια η καθεμία, και ότι ο έλεγχος οφείλει να τις καλύψει όλες.

Το δάνειο προσθέτει έναν όρο που δεν τον περιέχει καμία διάταξη αυτής της σελίδας. Ούτε ο ν. 4495/2017 ούτε ο Κώδικας λένε πότε δανείζει μια τράπεζα· το άρθρο 82 απαγορεύει τη μεταβίβαση, και η πιστωτική απόφαση βρίσκεται εκτός του. Αυτό που μπορούμε να αναφέρουμε είναι όσα έχουμε δει: οι ελληνικές τράπεζες ζητούν κατά κανόνα ολοκληρωμένη και εξοφλημένη τακτοποίηση, με κατατεθειμένη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πριν από την εκταμίευση, και η δόση που ακόμη τρέχει είναι συνηθισμένη αιτία καθυστέρησης. Περιγράφουμε πρακτική της αγοράς όπως την έχουμε δει και όχι κανόνα που μπορούμε να παραπέμψουμε, και καμία τράπεζα δεν δημοσιεύει την πιστωτική της πολιτική. Είναι όμως ερώτημα με φθηνή απάντηση: ζητήστε από το κατάστημά σας τον κατάλογο των προϋποθέσεων εγγράφως, πριν συμφωνήσετε ημερομηνία υπογραφής με τον πωλητή.

Το έδαφος όπου δεν τακτοποιείται τίποτα

Το άρθρο 89 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 374 ν. 5306/2026, απαριθμεί πού δεν εφαρμόζεται καθόλου η ρύθμιση, ανεξάρτητα από ημερομηνία, κατηγορία ή προθυμία πληρωμής. Ο κατάλογος φτάνει τις δεκαοκτώ περιπτώσεις. Όσες συναντά αγοραστής εκτός σχεδίου ή παραθαλάσσιας γης είναι αυτές:

• περ. α, «σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού», και περ. β, χώροι του οικοπέδου παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση.
• περ. ε, «σε δημόσιο κτήμα».
• περ. στ, «σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση». Το πιο απόλυτο έρεισμα του καταλόγου, και κρίνεται από τον δασικό χάρτη, όχι από το τι φυτρώνει σήμερα.
• περ. ζ και η, «στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό» και στη ζώνη παραλίας, με στενές εξαιρέσεις.
• περ. θ και ι, αρχαιολογικοί χώροι, η Ζώνη Α απολύτως και εκτός Ζώνης Α υπό όρους.
• περ. ιγ, ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη ή προστατευόμενη περιοχή.

Η πρακτική συνέπεια λέγεται καθαρά. Αν το κτίσμα πατά σε ένα από αυτά τα ερείσματα, κανένας μηχανικός δεν το τακτοποιεί, κανένα πρόστιμο δεν βοηθά, και το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται με το κτίσμα όρθιο. Αυτή είναι άλλη συζήτηση από τη διαπραγμάτευση τιμήματος πάνω σε ένα πρόστιμο.

Κάθε ένα από αυτά τα ερείσματα έχει δική του υπηρεσία και δικό του χαρτί, και ρωτιούνται χωριστά. Ο δασικός χαρακτήρας διαβάζεται στην εφαρμογή ανάρτησης δασικών χαρτών και βεβαιώνεται από τη Διεύθυνση Δασών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η γραμμή αιγιαλού και παλαιού αιγιαλού, όπου έχει καθοριστεί, τηρείται στην κατά τόπον Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου. Οι αρχαιολογικές ζώνες απαντώνται από την αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων, και το ρέμα από την οριοθέτηση, όπου υπάρχει, με τα επίπεδα πλημμυρικού κινδύνου του ΥΠΕΝ ως πρώτη ένδειξη. Καμία από τις τέσσερις απαντήσεις δεν υποκαθιστά τις άλλες τρεις, και η βεβαίωση μηχανικού δεν τις περιέχει.

Η βεβαίωση που προσαρτάται, και τι κοστίζει η ανακριβής

Άρθρο 83 παρ. 1, νυν άρθρο 368 ν. 5306/2026: «Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή περιλαμβανομένης και της δωρεάς αιτία θανάτου, που συντάσσεται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού». Προσέξτε τη φράση «ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα»: η υποχρέωση καλύπτει και το άδειο γήπεδο, όπου ο μηχανικός βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει κτίσμα.

Το πεδίο είναι κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, άρα η γονική παροχή και η δωρεά μέσα στην οικογένεια θέλουν την ίδια βεβαίωση με την πώληση, και το ακίνητο που πέρασε από συγγενή δεν είναι γι' αυτόν τον λόγο καθαρότερο. Η μεταβίβαση αιτία θανάτου ακολουθεί άλλη διαδρομή και είναι ερώτημα για τον συμβολαιογράφο της κληρονομιάς.

Τρία πρακτικά. Η βεβαίωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά και λαμβάνει μοναδικό αριθμό που αναγράφεται στο συμβόλαιο, άρα επαληθεύεται και δεν χρειάζεται να τη δεχθείτε στα λόγια. Έχει σύντομη ζωή: «Οι ανωτέρω βεβαιώσεις των μηχανικών έχουν ισχύ δύο (2) μηνών από την υπογραφή τους». Και η ανακριβής βεβαίωση είναι ποινικό ζήτημα. Το άρθρο 83 παρ. 12 βάζει στην ίδια ποινή τους μηχανικούς που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση και τους συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων που συνέταξαν ή μετέγραψαν πράξη χωρίς αυτήν: «ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι (6) μηνών και χρηματική ποινή από τριάντα χιλιάδες (30.000) μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ».

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Για ακίνητο με κτίσμα η βεβαίωση δεν αρκεί πλέον. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι μόνιμος ηλεκτρονικός φάκελος, που ανοίγει και συμπληρώνει εξουσιοδοτημένος μηχανικός και από τον οποίο εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας. Το άρθρο 344 ν. 5306/2026, που μεταφέρει το άρθρο 55 ν. 4495/2017, ορίζει τη στιγμή: για τα κοινά κτίρια και τις διηρημένες ιδιοκτησίες «η υποβολή της ταυτότητας γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας, οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της κυριότητας». Δημόσια κτίρια, τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., σχολεία, μονάδες υγείας και πρατήρια καυσίμων ανήκουν σε χωριστή κατηγορία με δική της πενταετή προθεσμία.

Οι ημερομηνίες έναρξης κυκλοφορούν λάθος, και λάθος τις είχε και η προηγούμενη μορφή αυτής της σελίδας. Το άρθρο 351 ν. 5306/2026 καταγράφει και τις δύο: το μητρώο ξεκίνησε την «1η.2.2021» με την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7547/104/26.1.2021 απόφαση (Β΄ 287), και μεταβατικά επιτρεπόταν η μεταβίβαση με υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού «από την 1η.10.2021 έως και την 31η.12.2022». Άρα συμβόλαιο για κτίριο από την 1η Ιανουαρίου 2023 και μετά θέλει ταυτότητα. Συμβόλαιο για άδειο γήπεδο δεν θέλει· θέλει τη βεβαίωση του άρθρου 83.

Τι κοστίζει στον αγοραστή είναι εύλογη ερώτηση με δυσάρεστη απάντηση. Κρατικό τέλος για την ίδια την ταυτότητα δεν υπάρχει. Το κόστος είναι η αμοιβή του μηχανικού, και από το άρθρο 7 ν. 3919/2011 (ΦΕΚ Α΄ 32/2.3.2011) η αμοιβή «καθορίζεται ελεύθερα με έγγραφη συμφωνία», ενώ οι παλαιές υποχρεωτικές κατώτατες έπαψαν να ισχύουν ως τέτοιες. Δεν εντοπίσαμε δημοσιευμένο εύρος τιμών που θα υπογράφαμε, οπότε η σελίδα δεν αναγράφει νούμερο. Ζητήστε έγγραφη προσφορά από δύο μηχανικούς, με αναφορά στο κτίριο και στα σχέδια που υπάρχουν· συγκρίνετε τις δύο προσφορές πριν αναθέσετε.

Πώς κοστολογείται πριν από την προσφορά

Το πρόστιμο έχει τύπο και τρέχεται. Άρθρο 100 παρ. 1 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 387 ν. 5306/2026: το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται «με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών της 20.1.2016, επί το συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%) και επί τους συντελεστές των σχετικών ενδείξεων -τετραγωνιδίων, που ορίζονται στον πίνακα του Παραρτήματος Α΄». Εμβαδόν, επί τιμή ζώνης παγωμένη στον Ιανουάριο του 2016, επί 15%, επί τους συντελεστές της παράβασης. Ο Κώδικας κρατά τον τύπο αυτολεξεί και αλλάζει τη διεύθυνση του πίνακα: το άρθρο 387 παραπέμπει «στον πίνακα του Παραρτήματος του άρθρου 399», όπου βρίσκεται πλέον το ίδιο έντυπο.

Η παρ. 4 κλιμακώνει το αποτέλεσμα κατά παλαιότητα: 15% του προστίμου για όσα αποδεδειγμένα προϋφίστανται της 1.1.1983, 60% για την περίοδο 1983 έως 1993, 80% για την περίοδο 1993 έως τις 31.12.2003. Η κλίμακα σταματά εκεί, και αυτό μετράει περισσότερο από τα τρία ποσοστά. Έργο ολοκληρωμένο από την 1.1.2004 έως τις 28.7.2011 δεν εμπίπτει σε καμία ζώνη, άρα με το κείμενο της παρ. 4 πληρώνει το πρόστιμο ακέραιο, χωρίς καμία έκπτωση παλαιότητας, και η περίοδος αυτή είναι μεγάλο μέρος όσων τακτοποιούνται ακόμη σήμερα. Μια βεράντα του 1995 και μια βεράντα του 2007, ίδιου εμβαδού στην ίδια ζώνη, δεν βγάζουν τον ίδιο λογαριασμό. Το παράβολο είναι χωριστό και σταθερό, από το άρθρο 99, νυν άρθρο 386: 250 ευρώ έως 100 τ.μ., 500 ευρώ έως 500 τ.μ., 1.000 ευρώ έως 2.000 τ.μ., 4.000 ευρώ έως 5.000 τ.μ. και 10.000 ευρώ πάνω από αυτά.

Δύο γραμμές του σχεδίου μένουν ανοικτές, και αξίζει να ξέρετε πώς κλείνει η καθεμία. Η πρώτη είναι ο πίνακας των συντελεστών. Δεν είναι κατάλογος αριθμών αλλά έντυπο: το παράρτημα τιτλοφορείται «Φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής» και δημοσιεύεται ως εικόνα εντύπου και όχι ως κείμενο, ο δε μηχανικός σημειώνει τα τετραγωνίδιά του μέσα στο σύστημα του ΤΕΕ, το οποίο τα πολλαπλασιάζει στο πρόστιμο. Δεν διαβάσαμε το φύλλο και δεν αναγράφουμε κανέναν συντελεστή από αυτό. Εκείνο που μπορείτε να κάνετε είναι να ζητήσετε το συμπληρωμένο: η εκτύπωση του φύλλου καταγραφής δείχνει κάθε συντελεστή που εφάρμοσε το σύστημα στο δικό σας κτίριο, και είναι το μόνο σημείο όπου η γραμμή αυτή γίνεται αναγνώσιμη. Ζητήστε το μαζί με τη δήλωση, και πριν συμφωνήσετε τίμημα αντί για μετά.

Η δεύτερη γραμμή είναι ανοικτή μέσα στον ίδιο τον νόμο. Το άρθρο 102 παρ. 3, νυν άρθρο 389 παρ. 3, προσαυξάνει την εκπρόθεσμη υπαγωγή σε έξι περιπτώσεις, και η τελευταία επιβάλλει προσαύξηση «κατά σαράντα τοις εκατό (40%)» σε δήλωση που υποβάλλεται «από την 1η.10.2024 μέχρι και τις 31.3.2026». Η παρ. 1 στέλνει κάθε υπαγωγή μετά την 1η Οκτωβρίου 2020 «στις περ. β΄ έως στ΄ της παρ. 3» και κρατά την προθεσμία «μέχρι και τις 31.3.2028». Διαβασμένα μαζί, δήλωση του Αυγούστου 2026 βρίσκεται εντός της προθεσμίας και εκτός κάθε ζώνης. Διαβάσαμε το κείμενο του Κώδικα την 1η Αυγούστου 2026 και δεν βρήκαμε ζώνη για ημερομηνία μετά τις 31 Μαρτίου 2026 ούτε τροποποιητική διάταξη που να προσθέτει κάποια. Για τον αγοραστή αυτό δίνει απάντηση με όρια αντί για κενό: το πρόστιμο είναι όσο βγάζει ο τύπος, και η προσαύξηση κάπου ανάμεσα στο μηδέν και στο 40% της ζώνης που έληξε. Βάλτε τον μηχανικό να τρέξει τη δήλωση στο σύστημα και να σας δώσει τι χρεώνει, πριν δεσμευτείτε σε ποσό, και κάντε τη διαφορά όρο της προσφοράς.

Όταν η δήλωση υπάρχει και τα σχέδια δεν συμφωνούν με το κτίριο

Αυτή είναι η συνηθισμένη αστοχία, και είναι πιο συχνή από το τελείως αδήλωτο κτίσμα. Μια τακτοποίηση κατατέθηκε πριν από χρόνια από μηχανικό που δούλεψε πάνω σε παλιό σκαρίφημα· η βεράντα ήταν 42 τ.μ. στο χαρτί και είναι 58 τ.μ. στο έδαφος· δηλώθηκε κατηγορία 4 και η πραγματική υπέρβαση την πάει στην 5. Η δήλωση είναι γνήσια, πληρωμένη και ορατή στον φάκελο, και είναι λάθος.

Η οδός είναι διοικητική και κατονομάζεται. Άρθρο 107 παρ. 10 ν. 4495/2017, νυν άρθρο 394 παρ. 9 ν. 5306/2026: «Η ανάκληση υπαγωγών αυθαιρέτων γίνεται από το αρμόδιο Τοπικό Παρατηρητήριο. Μέχρι τη σύσταση των παρατηρητηρίων, αρμόδιες είναι οι Υ.Δομ. Προσφυγή κατά των ανακλήσεων υπαγωγών, ασκείται στο ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και μέχρι την συγκρότηση και λειτουργία τους από το οικείο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.» Τα παρατηρητήρια είναι το όργανο που θέλει ο νόμος· στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας τη δουλειά την κάνει η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου, και η προσφυγή πάει στο περιφερειακό συμβούλιο πολεοδομικών θεμάτων. Προσέξτε τι φέρει και τι δεν φέρει η διάταξη. Κατονομάζει μία εξουσία, την ανάκληση, και την υπηρεσία που την ασκεί. Για διόρθωση δήλωσης επί τόπου δεν λέει τίποτα, δεν βρήκαμε διάταξη που να επιτρέπει ή να απαγορεύει τροποποιητική υποβολή, και η πρακτική απάντηση είναι το ηλεκτρονικό σύστημα: ρωτήστε τον μηχανικό που θα την έτρεχε. Η ίδια διάταξη δεν ορίζει ούτε προθεσμία για την προσφυγή, οπότε μην πάρετε χρονικό όριο από αυτή τη σελίδα.

Δύο ακόμη παγίδες κάθονται στο ίδιο σημείο. Η δήλωση δεν τελειώνει με την πληρωμή του παραβόλου: το άρθρο 99 δίνει στον μηχανικό «εντός εβδομήντα δύο (72) μηνών από την πληρωμή του παράβολου» για να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των δικαιολογητικών, και οι φάκελοι που άνοιξαν και δεν έκλεισαν ποτέ είναι γνωστή κατηγορία δυσάρεστης έκπληξης. Και για κάθε υπαγωγή μετά την 1η Οκτωβρίου 2020 το άρθρο 102 παρ. 1 κλείνει με όρο που διαβάζεται εύκολα προσπερνώντας τον: «η καταχώριση της ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό μητρώο του άρθρου 62 του παρόντος αποτελεί όρο για την επέλευση των συνεπειών της υπαγωγής». Χωρίς καταχωρισμένη ταυτότητα η υπαγωγή δεν παράγει τα αποτελέσματά της.

Πριν από την υπογραφή, η διόρθωση λέγεται μέτρηση. Δικός σας μηχανικός, επί τόπου, με τα σχέδια της άδειας και τον φάκελο ταυτότητας ανοικτά, να συγκρίνει τρία πράγματα: τι επέτρεπε η άδεια, τι δήλωσε η τακτοποίηση και τι στέκει. Μετά την υπογραφή τα ένδικα βοηθήματα είναι βραδύτερα. Ο μηχανικός που βεβαίωσε ανακριβώς αντιμετωπίζει το άρθρο 83 παρ. 12. Το αν έχετε αξίωση κατά του πωλητή εξαρτάται από το τι έγραψε το συμβόλαιο και είναι ερώτημα δικηγόρου. Η μέτρηση ανήκει πριν από την προκαταβολή.

Πώς διαβάζεται μια αγγελία

Τι ζητάτε, με τη σειρά

1. Κρίνετε πρώτα το έδαφος. Δάσος, αιγιαλός, ρέμα και αρχαιολογία κρίνουν αν τακτοποιείται οτιδήποτε εκεί, και απαντώνται από δημόσια δεδομένα πριν πάει κανείς επί τόπου.
2. Πάρτε την άδεια και κάθε δήλωση υπαγωγής, με ημερομηνίες, κατηγορίες και αριθμούς συστήματος, και διαβάστε τις μεταξύ τους αντί για την περίληψη του πωλητή.
3. Βάλτε δικό σας μηχανικό να μετρήσει το κτίριο απέναντι στις κατόψεις πραγματικής κατάστασης του φακέλου ταυτότητας, πριν από την προκαταβολή.
4. Κάντε όρο του συμβολαίου το Πιστοποιητικό Πληρότητας με ημερομηνία, μαζί με τη βεβαίωση του άρθρου 83 και τον μοναδικό αριθμό της.
5. Κοστολογήστε ολόκληρο τον φάκελο. Το πρόστιμο είναι μία γραμμή του. Το παράβολο, ο μηχανικός, η αποτύπωση, η προσαύξηση που κανείς δεν μπορεί να σας πει και οι μήνες αναμονής είναι τα υπόλοιπα.

Το μέγεθος που κρίνει τα περισσότερα είναι η ημερομηνία κατασκευής, και είναι συνήθως το μόνο στοιχείο για το οποίο ο πωλητής δεν βγάζει χαρτί. Αεροφωτογραφίες, ο φάκελος της άδειας και τα συμβόλαια των ομόρων είναι όσα χρησιμοποιούν οι μηχανικοί για να την τεκμηριώσουν, και αξίζει να τεκμηριωθεί πριν από την προσφορά. Κτίσμα ολοκληρωμένο στις 27 Ιουλίου 2011 μπαίνει ακόμη στην κατηγορία 4 αν χωράει η υπέρβασή του· το ίδιο κτίσμα ολοκληρωμένο στις 29 Ιουλίου 2011 πέφτει στο άρθρο 381, όπου η κατεδάφιση είναι υποχρεωτική και κανένα παράβολο δεν το αλλάζει.