Δασικός χάρτης: οι κωδικοί, το αναδασωτέο και πώς ελέγχετε μόνοι σας ένα ακίνητο

Ο έλεγχος που ματαιώνει αγορές γης συχνότερα από κάθε άλλον, όπως προκύπτει από την επίσημη εφαρμογή: όλοι οι κωδικοί του υπομνήματος, πού πραγματικά βρίσκεται το αναδασωτέο, και τέσσερα πραγματικά γεωτεμάχια με τέσσερις διαφορετικές απαντήσεις.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Ελαιώνας 4.905 τ.μ. στο Τρίκερι Μαγνησίας, με χωματόδρομο ως την πόρτα και θέα στον Παγασητικό. Ο επίσημος δασικός χάρτης τον επιστρέφει ΔΔ: δασικός το 1945, δασικός και στη δεύτερη λήψη, όλο το γεωτεμάχιο μέσα στο κυρωμένο πολύγωνο. Τίποτα από όσα βλέπει κανείς στεκόμενος εκεί δεν το προδίδει, και ο πωλητής έλεγε αλήθεια όταν έλεγε ότι το καλλιεργούσαν πάντα. Η απάντηση είναι σε δύο γράμματα και σε ένα πεδίο που οι περισσότεροι δεν διαβάζουν καν.

Η εικόνα στην κορυφή της σελίδας είναι χάρτης ενότητας LandCheck, σχεδιασμένος από το επίπεδο κάλυψης του δασικού χάρτη πάνω σε δορυφορική εικόνα· αποτελεί προκαταρκτικό τεκμήριο. Δεν είναι επίσημο απόσπασμα της εφαρμογής. Κάθε εικόνα από εκεί και κάτω είναι στιγμιότυπο της επίσημης εφαρμογής ή σελίδα από δική μας αναφορά, με λεζάντα που αναφέρει την πηγή και την ημερομηνία λήψης.

Τι είναι ο δασικός χάρτης και από πού αντλεί ισχύ

Ο δασικός χάρτης είναι η επίσημη καταγραφή του ποιες εκτάσεις υπάγονται στη δασική νομοθεσία. Καταρτίζεται συγκρίνοντας την παλαιότερη αεροφωτογράφιση, του 1945 και σε ορισμένους νομούς του 1960, με πρόσφατες λήψεις και αυτοψία, και αποδίδει σε κάθε πολύγωνο χαρακτήρα. Το ουσιαστικό πλαίσιο είναι ο Ν. 998/1979 για την προστασία των δασών και των δασικών εκτάσεων· η διαδικασία κατάρτισης, ανάρτησης και κύρωσης είναι ο Ν. 3889/2010, όπως έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα.

Τον χάρτη τον καταρτίζει, τον αναρτά και τον εισάγει προς κύρωση η Διεύθυνση Δασών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης της περιοχής, και σε αυτό το επίπεδο εκδίδεται και η απόφαση κύρωσης· δημοσιεύεται μέσω της εφαρμογής ανάρτησης του Κτηματολογίου. Το Δασαρχείο είναι η τοπική δασική υπηρεσία για τις επιμέρους πράξεις στο έδαφος, όπως η πράξη χαρακτηρισμού· δεν τηρεί τον χάρτη. Η διάκριση γλιτώνει μια άσκοπη διαδρομή: για ερώτημα χάρτη πηγαίνετε στη Διεύθυνση Δασών.

Δύο έννοιες στηρίζουν όσα ακολουθούν, και ο νόμος τις ξεχωρίζει. Δάσος είναι το πυκνότερο, αυτοσυντηρούμενο οικοσύστημα. Δασική έκταση είναι η αραιότερη κατηγορία, με την ίδια οργανική σχέση βλάστησης και εδάφους σε μικρότερη κάλυψη. Και οι δύο υπάγονται στον Ν. 998/1979 και στην απαγόρευση δόμησης· η διάκριση αφορά το τι διαχείριση επιτρέπεται και πώς θεμελιώνεται μια υπόθεση, όχι το αν χτίζετε σπίτι.

Τι απαγορεύει ο χαρακτηρισμός και τι επιτρέπει

Ο δασικός χαρακτήρας περιορίζει κυρίως τη μεταβολή του χαρακτήρα της έκτασης, λιγότερο τη χρήση της όπως έχει. Οι άδειες τρέχουν ανά δραστηριότητα, κατά τον ν. 998/1979, και η υφιστάμενη νόμιμη χρήση αντιμετωπίζεται διαφορετικά από κάθε νέα. Στην πράξη:

• Ανέγερση κατοικίας: όχι. Η ΥΔΟΜ δεν εκδίδει άδεια σε έκταση που ο χάρτης χαρακτηρίζει ως δασική. Η απαγόρευση αντλείται από το άρθρο 24 παρ. 1 του Συντάγματος, που θέτει τα δάση υπό την προστασία του Κράτους, και εξειδικεύεται στις επιτρεπτές επεμβάσεις των άρθρων 45–61 ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α΄ 289), όπου η κατοικία δεν περιλαμβάνεται. Γι' αυτό δεν την αίρει καμία τοπική απόφαση.
• Αλλαγή χρήσης: μόνο με επώνυμη εξαίρεση, και οι εξαιρέσεις είναι στενές. Τα άρθρα 45–61 ν. 998/1979 απαριθμούν τις επιτρεπτές επεμβάσεις, αλλά διαβάστε τι πραγματικά καλύπτουν. Το άρθρο 47 παρ. 1, «γεωργική εκμετάλλευση», ξεκινά από ρητή απαγόρευση της εκχέρσωσης δάσους για καλλιέργεια και την επιτρέπει κατ' εξαίρεση, με ανώτατο όριο τα 30 στρέμματα για φυσικό πρόσωπο. Το άρθρο 49 παρ. 1 αφορά «εγκαταστάσεις τουριστικού χαρακτήρα» σε δημόσια δασική γη και κατονομάζει τις κατηγορίες: χιονοδρομικά κέντρα, εγκαταστάσεις ιαματικών πηγών και θαλασσοθεραπείας, ξενοδοχεία τεσσάρων και πέντε αστέρων, γήπεδα γκολφ. Η παρ. 4 ανοίγει τον ίδιο κατάλογο σε ιδιωτικά δάση, και όταν όλο το γήπεδο είναι αμιγώς δασικό θέτει κατώτατο όριο 500 στρεμμάτων. Καμία από τις δύο δεν είναι δικαίωμα δόμησης που συνοδεύει το γεωτεμάχιο· καθεμία είναι έγκριση κατά διακριτική ευχέρεια, με δικό της φάκελο. Αντιμετωπίστε τις ως έργο με δικό του αδειοδοτικό ρίσκο, ποτέ ως εναλλακτικό σχέδιο για κατοικία.
• Δασοπονία και βόσκηση: κατά κανόνα ναι, με τους κανόνες της δασικής υπηρεσίας και συχνά με έγκρισή της για ό,τι υπερβαίνει τη συντήρηση.
• Κυριότητα και μεταβίβαση: ναι. Ιδιωτικές δασικές εκτάσεις υπάρχουν και μεταβιβάζονται. Αυτό που αποκτάτε είναι δασική έκταση, και ο τίτλος θα το λέει.
• Περιορισμένα έργα: έγκριση, όπως κάθε άλλη επέμβαση. Το άρθρο 45 παρ. 1 απαγορεύει κάθε επέμβαση που μεταβάλλει τον προορισμό της δασικής έκτασης, πλην όσων επιτρέπει το ίδιο το κεφάλαιο, και η παρ. 2 κάνει κάθε επιτρεπτή επέμβαση έγκριση επέμβασης του Γενικού Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ύστερα από εισήγηση της δασικής αρχής, ή την ενσωματώνει στην περιβαλλοντική απόφαση (ΑΕΠΟ ή ΠΠΔ) όπου απαιτείται. Δεν είναι, όπως γράψαμε και εμείς και άλλοι, απόφαση του Δασαρχείου. Σε ιδιωτική έκταση απαιτείται και η έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη. Ο ιδιωτικός δρόμος πρόσβασης πάει στο άρθρο 48 παρ. 3, που τον περνά από την ΑΕΠΟ ή τις ΠΠΔ και μετά τον αποδίδει σε δημόσια χρήση. Η αντιπυρική προστασία είναι στην άλλη πλευρά: κατά το άρθρο 16 είναι πρόγραμμα της ίδιας της δασικής υπηρεσίας, δεν το αιτείται ο ιδιοκτήτης. Για την περίφραξη δεν εντοπίσαμε δική της αδειοδοτική διάταξη στον ν. 998/1979· εκείνη που τη φτάνει είναι το άρθρο 114 ν. 1892/1990 (ΦΕΚ Α΄ 101), που απαγορεύει την ανέγερση «οικοδομών, κτισμάτων και πάσης φύσεως εγκαταστάσεων» σε δημόσια ή ιδιωτικά δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις και επιτάσσει την κατεδάφιση όσων ανεγέρθηκαν. Ρωτήστε το Δασαρχείο πριν αγοράσετε πασσάλους.

Έκταση ΔΔ είναι υπαρκτό περιουσιακό στοιχείο με στενό φάσμα νόμιμων χρήσεων, και η τιμή της βγαίνει από το τι αξίζει αυτό το στενό φάσμα στη συγκεκριμένη περιοχή.

Τι λένε τα δύο γράμματα, με τη σειρά τους

Ο χαρακτηρισμός γράφεται με δύο γράμματα: το πρώτο αποδίδει την παλαιότερη αεροφωτογράφιση, του 1945 και σε ορισμένους νομούς του 1960, το δεύτερο την πρόσφατη, 2007–2009 για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Οι κλάσεις είναι τρεις: Δ για δάση και δασικές εκτάσεις, Α για άλλης μορφής εκτάσεις, Χ για χορτολιβαδικές. Θεωρητικά δίνουν εννέα διατεταγμένα ζεύγη· το δημοσιευμένο υπόμνημα φέρει τα επτά που ακολουθούν, και τα ΔΧ και ΧΔ δεν τα έχουμε συναντήσει σε αυτό. Αν το γεωτεμάχιό σας επιστρέψει ζεύγος εκτός πίνακα, στείλτε ερώτημα στη Διεύθυνση Δασών αντί να το συμπεράνετε.

Ο κωδικός πάντως δεν λειτουργεί ως βαθμολογία. Το ΔΑ και το ΑΔ περιγράφουν δύο διαφορετικές ιστορίες με διαφορετικές διαδρομές, και κανένα γράμμα δεν απαντά μόνο του για την άδεια: αυτό το κρίνει ο συνδυασμός, μαζί με τον κωδικό παρατήρησης και το στάδιο του χάρτη.

Από πότε είναι το δεύτερο γράμμα. Αποδίδει την πρόσφατη αεροφωτογράφιση από την οποία καταρτίστηκε ο χάρτης: 2007–2009 για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας, με αναφορά ανά φύλλο χάρτη. Ό,τι έγινε στο έδαφος μετά, νόμιμα ή όχι, βρίσκεται εκτός και των δύο λήψεων. Κωδικός «χορτολιβαδική» δεν βεβαιώνει τι είναι το γεωτεμάχιο σήμερα το πρωί· λέει τι έδειχνε η δεύτερη σειρά φωτογραφιών.

Χωριστή οικογένεια είναι οι ΠΔ, ΠΑ, ΠΧ: αποτυπώνουν ότι υπάρχει ήδη τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού για το πολύγωνο. Το Π δηλώνει την ύπαρξη της πράξης, το δεύτερο γράμμα το αποτέλεσμά της. Το ΠΑ είναι η καθαρότερη απάντηση που δίνει ο χάρτης, γιατί δεν είναι ερμηνεία δύο φωτογραφιών αλλά απόφαση.

Το πεδίο «Επιπλέον Πληροφορία»: εκεί κρύβεται το αναδασωτέο

Το αυστηρότερο καθεστώς που δείχνει ο χάρτης είναι το αναδασωτέο: έκταση κηρυγμένη αναδασωτέα, συνήθως μετά από πυρκαγιά. Η προστασία είναι συνταγματική. Το άρθρο 117 παρ. 3 του Συντάγματος επιβάλλει την αποκατάσταση της καείσας δασικής έκτασης και απαγορεύει τη διάθεσή της σε άλλη χρήση, ενώ η διαδικασία κήρυξης βρίσκεται στα άρθρα 37–44 ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α΄ 289). Επειδή η πηγή είναι το Σύνταγμα, καμία άδεια και καμία διοικητική ανοχή δεν κατισχύει της απαγόρευσης, και η κήρυξη ισχύει ανεξάρτητα από το ότι το έδαφος σήμερα είναι γυμνό.

Εδώ χάνονται οι περισσότεροι. Το υπόμνημα του χάρτη έχει το ΑΝ ως δική του κλάση, «ΑΝΑΔΑΣΩΤΕΕΣ Ή ΔΑΣΩΤΕΕΣ ΕΚΤΑΣΕΙΣ», που καλύπτει τις εκτάσεις προς δάσωση μαζί με τις καμένες· γεωτεμάχιο μπορεί να το φέρει χωρίς ποτέ να έχει καεί. Αυτό που δεν κάνει είναι να επιστρέφεται στη γραμμή «Χαρακτηρισμός έκτασης» όταν κάνετε κλικ μέσα στο γεωτεμάχιο. Έρχεται χωριστά, ως ΑΝ, στο πεδίο «Επιπλέον Πληροφορία». Δύο πραγματικές απαντήσεις της εφαρμογής, αυτούσιες:

Πεντέλη   ΝΟΜΟΣ: ΑΤΤΙΚΗΣ · ΟΤΑ: ΠΕΝΤΕΛΗΣ
          Χαρακτηρισμός έκτασης: ΔΔ
          Επιπλέον Πληροφορία: ΑΝ,2

Μέγαρα    ΝΟΜΟΣ: ΑΤΤΙΚΗΣ · ΟΤΑ: ΜΕΓΑΡΕΩΝ
          Χαρακτηρισμός έκτασης: ΔΔ
          Επιπλέον Πληροφορία: ΑΝ

Ο αριθμός μετά το κόμμα είναι κωδικός παρατήρησης από το ίδιο υπόμνημα. Ο 1 σημαίνει εντός ορίων εποικισμού. Ο 2 σημαίνει εντός ορίων κτηματικού χάρτη του ν. 248/1976. Ο 28 είναι ο κρίσιμος για όποιον σκέφτεται αντίρρηση: σημειώνει εκτάσεις που απώλεσαν τον δασικό τους χαρακτήρα προ της 11.6.1975, δηλαδή πριν τεθεί σε ισχύ η συνταγματική προστασία των δασών. Ένα ΔΑ με 28 δίπλα του και ένα ΔΑ χωρίς δεν είναι η ίδια υπόθεση.

Πώς τον ελέγχετε μόνοι σας

1. Ανοίξτε το gis.ktimanet.gr/gis/forestsuspension. Είναι δημόσια υπηρεσία του Κτηματολογίου.
2. Εντοπίστε το ακίνητο. Με ΚΑΕΚ η εφαρμογή το βρίσκει συνήθως απευθείας, με εξαιρέσεις· δείτε παρακάτω τι κάνετε τότε. Αλλιώς με αναζήτηση διεύθυνσης και την αεροφωτογραφία.
3. Δείτε αν πέφτει διαγράμμιση πάνω στο γεωτεμάχιο.
4. Κάντε κλικ μέσα στο γεωτεμάχιο. Επιστρέφει νομό, ΟΤΑ και, όπου υπάρχει ανάρτηση, τη γραμμή Χαρακτηρισμός έκτασης.
5. Κάντε περισσότερα από ένα κλικ. Ένα κλικ απαντά μόνο για ένα σημείο και δεν καλύπτει την έκταση.

Το τελευταίο δεν είναι υπερβολή. Το ΚΑΕΚ 330566403009 στη Μυτιλήνη, 3.911 τ.μ., επιστρέφει ΠΑ σε ένα σημείο και ΑΑ σε δύο άλλα, επειδή το όριο περνάει μέσα από το γεωτεμάχιο.

Αν η εφαρμογή δεν βρίσκει το ΚΑΕΚ σας, μη βγάλετε συμπέρασμα. Σε μεγάλο μέρος της χώρας τα γεωτεμάχια εξακολουθούν να ζουν στο επίπεδο της κτηματογράφησης, πριν από την οριστικοποίηση, οπότε χρειάζεται να ανοίξετε το επίπεδο ανάρτησης κτηματογράφησης για να εμφανιστεί το όριο. Δουλέψτε αλλιώς με συντεταγμένες από το τοπογραφικό σας, ή εντοπίστε το όριο πάνω στην αεροφωτογραφία και κάντε τα κλικ εκεί. Η απάντηση του δασικού χάρτη αφορά σημείο στο έδαφος. Δεν αφορά εγγραφή στο Κτηματολόγιο, οπότε δεν χρειάζεται η εφαρμογή να «ξέρει» το γεωτεμάχιό σας για να απαντήσει σωστά.

Ανάρτηση, αντιρρήσεις, κύρωση

Ο δασικός χάρτης δεν γεννιέται τελειωμένος. Το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η περιοχή σας καθορίζει πόσο βαραίνει ο κωδικός που διαβάσατε.

Ο αναρτημένος και μη κυρωμένος χάρτης είναι προσωρινός και ταυτόχρονα λειτουργικός: οι υπηρεσίες τον λαμβάνουν υπόψη όσο εκκρεμούν αντιρρήσεις. Ο κυρωμένος, μερικώς ή ολικώς, δεσμεύει μέχρι να ανατραπεί δικαστικά. Η απάντηση της εφαρμογής δίνει τον κωδικό και την αρμόδια υπηρεσία. Το στάδιο το δίνει η Διεύθυνση Δασών που ανάρτησε τον χάρτη ή οι αποφάσεις κύρωσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Η αντίρρηση στην πράξη

Δείτε πρώτα αν έχει παρέλθει η προθεσμία. Η αντίρρηση τρέχει με αποκλειστική προθεσμία που ανακοινώνεται μαζί με την ανάρτηση (άρθρο 15 ν. 3889/2010, ΦΕΚ Α΄ 182), και οι δασικοί χάρτες αναρτήθηκαν στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας μεταξύ 2017 και 2021. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών η προθεσμία έχει παρέλθει. Εκεί απομένουν δύο δρόμοι. Ο πρώτος είναι η διόρθωση πρόδηλου σφάλματος, η ελαφρύτερη διαδικασία για πολύγωνο προφανώς λανθασμένο, όριο κακώς χαραγμένο ή τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού που ο χάρτης δεν ενσωμάτωσε· κρίνεται χωρίς ακρόαση και χωρίς το ειδικό τέλος αντίρρησης. Ο δεύτερος είναι η αίτηση ακυρώσεως στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της ίδιας της απόφασης κύρωσης, κατά το άρθρο 46 π.δ. 18/1989 και το άρθρο 19 παρ. 5 ν. 3889/2010, μέσα σε εξήντα ημέρες από τη δημοσίευσή της στο ΦΕΚ, από την οποία τεκμαίρεται η γνώση.

Προσοχή στο τι προσβάλλετε. Η ΣτΕ 2017/2020 δέχεται ότι «μόνη εκτελεστή πράξη στη διαδικασία κύρωσης δασικού χάρτη είναι η δημοσιευτέα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως πράξη κύρωσης του χάρτη», ενώ η απόφαση της ΕΠ.Ε.Α. «στερείται … εκτελεστότητας και προσβάλλεται απαραδέκτως»: αν στοχεύσετε την απόφαση της επιτροπής, η αίτηση απορρίπτεται χωρίς να εξεταστεί η ουσία. Και οι δύο δρόμοι είναι στενότεροι από την αντίρρηση, οπότε διαπιστώστε σε ποιον βρίσκεστε πριν σας κοστολογήσει κανείς φάκελο.

Όσο η προθεσμία είναι ανοιχτή, την αντίρρηση την υποβάλλει ο ιδιοκτήτης ή όποιος έχει έννομο συμφέρον, κατά συγκεκριμένου πολυγώνου. Συνοδεύεται από ειδικό τέλος αντίρρησης κλιμακούμενο με την έκταση και από τεχνικό φάκελο δασολόγου, και εξετάζεται από ΕΠ.Ε.Α. Οι χρόνοι εκδίκασης έχουν τραβήξει πολύ, και σε αρκετούς νομούς εκκρεμούν αντιρρήσεις ετών.

Η επιτροπή κρίνει με βάση τα αποδεικτικά στοιχεία του φακέλου· το επιχείρημα ότι ο χαρακτηρισμός είναι άδικος δεν εξετάζεται. Οι ισχυρές υποθέσεις στηρίζονται σε έγγραφα καλλιέργειας ή νόμιμης εκχέρσωσης πριν από την κρίσιμη ημερομηνία, ή σε προγενέστερη πράξη χαρακτηρισμού που ο χάρτης δεν ενσωμάτωσε.

Μετά την ΕΠ.Ε.Α.: τι γίνεται με κάθε έκβαση

Η επιτροπή αποφασίζει και για τις τρεις πιθανές εκβάσεις υπάρχει συνέχεια, που καλό είναι να την ξέρετε πριν ξεκινήσετε.

• Δεκτή. Ο χάρτης διορθώνεται στο σημείο σας και η διόρθωση ενσωματώνεται στην κύρωση. Από εκεί και πέρα το γεωτεμάχιο φέρει τον νέο χαρακτηρισμό και μπορείτε να ζητήσετε νέο απόσπασμα. Αυτό είναι το χαρτί με το οποίο δουλεύουν συμβολαιογράφος και ΥΔΟΜ αφότου η διόρθωση περάσει στον κυρωμένο χάρτη. Όσο ο χάρτης είναι απλώς αναρτημένος, το άρθρο 20 ν. 3889/2010 ζητά την ίδια την απόφαση: αντίγραφό της συνοδεύει τη μεταβίβαση, όπως λέει η ενότητα παρακάτω.
• Απορρίφθηκε. Ο κωδικός μένει και ο χάρτης κυρώνεται όπως αναρτήθηκε. Απομένει η αίτηση ακυρώσεως στο Συμβούλιο της Επικρατείας μέσα σε εξήντα ημέρες από τη δημοσίευση της κύρωσης, με τα δικά της κόστη και χρόνους, και με κρίση κατά κανόνα νομιμότητας, χωρίς νέα φωτοερμηνεία.
• Εν μέρει δεκτή. Συνηθέστερη από όσο νομίζουν οι περισσότεροι, ιδίως σε μεγάλα γεωτεμάχια: το πολύγωνο συρρικνώνεται και μένει σε τμήμα. Εδώ το κρίσιμο ερώτημα γίνεται τοπογραφικό. Το σπίτι και οι αποστάσεις του πρέπει να χωρέσουν στο τμήμα που έμεινε καθαρό, και το αν η αρτιότητα μετριέται στο σύνολο του γεωτεμαχίου ή μόνο στο τμήμα αυτό το απαντά η ΥΔΟΜ· ζητήστε την απάντηση εγγράφως, γιατί από αυτήν κρίνεται αν η μερική νίκη έχει αξία.

Σε κάθε περίπτωση, μέχρι να βγει η απόφαση ισχύει ο αναρτημένος κωδικός. Δεν υπάρχει ενδιάμεση κατάσταση στην οποία «εκκρεμεί, άρα δεν μετράει».

Οι χορτολιβαδικές, η κατηγορία που παραλείπεται

Το ΧΧ δεν ταυτίζεται με το ΑΑ. Έκταση χορτολιβαδική και στις δύο λήψεις παραμένει στο πεδίο ευθύνης της δασικής υπηρεσίας κατά τον Ν. 998/1979, και αν ο κωδικός σας έχει Χ σε οποιαδήποτε θέση, το ερώτημα προς τον δασολόγο δεν αφορά το αν πρόκειται για δάσος αλλά το ποιο καθεστώς χορτολιβαδικής εφαρμόζεται εδώ.

Η διάκριση περνά από το άρθρο 3 παρ. 5 περ. α΄ ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α΄ 289), όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 32 παρ. 4 ν. 4280/2014 (ΦΕΚ Α΄ 159). Κριτήριο είναι το ανάγλυφο· η βλάστηση δεν αρκεί. Η διάταξη υπάγει τις χορτολιβαδικές στη δασική νομοθεσία μόνο όταν βρίσκονται «επί ημιορεινών, ορεινών και ανώμαλων εδαφών». Οι πεδινές μένουν εκτός ακριβώς επειδή δεν χωρούν σε αυτή τη διατύπωση, χωρίς χωριστή παράγραφο εξαίρεσης, και γι' αυτό η παραπομπή κυκλοφορεί με δύο μορφές. Το όριο μεταξύ των δύο χαράσσεται με μέτρηση. Η εικόνα από μόνη της δεν αρκεί. Το όριο ορίζει το Π.Δ. 32/2016 (ΦΕΚ Α΄ 46/31.3.2016), που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του ίδιου άρθρου 3 παρ. 1, 2 και 5. Το άρθρο 5 παρ. 3 ορίζει τις πεδινές χορτολιβαδικές αρνητικά, ως «μη ορεινές ή ημιορεινές και μη κείμενες επί ανώμαλων εδαφών», και θέτει τρεις σωρευτικές προϋποθέσεις: υψόμετρο που δεν υπερβαίνει τα 100 μ. από την επιφάνεια της θάλασσας, μέση κλίση έως 8% και μέγιστη εδαφική κλίση έως 12%. Είναι μεγέθη που ένας τοπογράφος τα βγάζει από χάρτη ισοϋψών σε ένα απόγευμα, οπότε ρωτήστε τα πριν ανοίξει φάκελος. Ένα σημείο μένει πράγματι ανοιχτό: το αν οι φρυγανώδεις εκτάσεις υπάγονται καν στη δασική νομοθεσία έχει υποστηριχθεί και προς τις δύο κατευθύνσεις ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, και δεν εντοπίσαμε απόφαση που να το κλείνει.

Αυτό που κρίνει τη συναλλαγή είναι αν ο πωλητής είναι πράγματι κύριος. Σε εκτάσεις που υπάγονται στη δασική νομοθεσία το Δημόσιο προβάλλει δικές του αξιώσεις κυριότητας και ο νόμος ρίχνει το βάρος της απόδειξης στον ιδιώτη, δηλαδή από τη λάθος πλευρά για τον αγοραστή. Ο κωδικός παρατήρησης 29, ιδιωτικές χορτολιβαδικές, καταγράφει ακριβώς ότι η έκταση αντιμετωπίζεται ως ιδιωτικού χαρακτήρα, αποκλείοντας τον δημόσιο χαρακτήρα. Είναι ισχυρή ένδειξη, αλλά δεν αποδεικνύει ότι ο συγκεκριμένος πωλητής έχει τίτλο. Ο 30, πεδινές, καταγράφει ότι η έκταση είναι πεδινή, και με την ανάγνωση που δόθηκε πιο πάνω αυτό τη βγάζει εκτός δασικής νομοθεσίας κατά το άρθρο 3 παρ. 5 περ. α΄ ν. 998/1979: η μία περίπτωση όπου κωδικός με Χ βγαίνει από την αρμοδιότητα της δασικής υπηρεσίας. Και οι δύο μετρούν, και για τις δύο διαβάζονται από πίσω οι τίτλοι.

Η διάταξη λέγεται άρθρο 62 ν. 998/1979, «Βάρος απόδειξης — Ειδική αναγνώριση κατατμήσεων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 37 παρ. 1 ν. 4280/2014. Δεν μιλά για τεκμήριο· θέτει το βάρος απόδειξης στον ιδιώτη σε κάθε αμφισβήτηση με το Δημόσιο για δασική έκταση, που για τον αγοραστή καταλήγει στο ίδιο.

Και δεν ισχύει παντού. Το δεύτερο εδάφιο εξαιρεί τις περιοχές αρμοδιότητας των Πρωτοδικείων Ιονίων Νήσων, Κρήτης, Λέσβου, Σάμου, Χίου, Κυκλάδων, Κυθήρων, Αντικυθήρων και Μάνης (Δήμοι Ανατολικής και Δυτικής Μάνης). Τα Δωδεκάνησα προστέθηκαν με το άρθρο 110 ν. 4821/2021 (ΦΕΚ Α΄ 134/31.7.2021), με τίτλο «Προσθήκη περιοχών εξαίρεσης από το βάρος απόδειξης εμπράγματου δικαιώματος», που εισάγει τις λέξεις «της Δωδεκανήσου, πλην των νήσων που ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός». Προσέξτε την εξαίρεση μέσα στην εξαίρεση: τα νησιά όπου εξακολουθεί να ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός της ιταλικής περιόδου παραμένουν στον γενικό κανόνα, οπότε το ποιο δωδεκανησιακό νησί είναι το γεωτεμάχιο κρίνει την απάντηση. Αν βρίσκεται σε εξαιρούμενη περιοχή, το Δημόσιο δεν στηρίζεται στον κανόνα και αποδεικνύει ό,τι ισχυρίζεται όπως κάθε διάδικος, οπότε η εικόνα αλλάζει ουσιωδώς. Αν όχι, θέστε το ως ερώτημα κυριότητας, με αυτές τις λέξεις: ο δασολόγος τεκμηριώνει τι είναι η έκταση, η κυριότητα όμως κρίνεται στους τίτλους.

Όταν δεν υπάρχει ανάρτηση

Σε κάποιες περιοχές δεν υπάρχει αναρτημένος δασικός χάρτης. Η εφαρμογή απαντά «Η περιοχή είναι εκτός ανάρτησης», και αυτό δεν ισοδυναμεί με καθαρό αποτέλεσμα. Σημαίνει ότι ο έλεγχος δεν έγινε.

Πρώτα ξεκαθαρίστε τι είδους «χωρίς χάρτη» βλέπετε. Το «εκτός ανάρτησης» έχει δύο πολύ διαφορετικές αιτίες, και η εικόνα πιο πάνω δείχνει γιατί μετράει: η μαύρη γραμμή είναι όριο οικισμού. Ή δεν έχει αναρτηθεί καθόλου δασικός χάρτης για την περιοχή, ή, πολύ συχνότερα κοντά σε οικισμό, το σημείο πέφτει σε έκταση εξαιρούμενη από τον δασικό χάρτη, τυπικά εγκεκριμένο σχέδιο ή οριοθετημένο οικισμό. Ρωτήστε εγγράφως τη Διεύθυνση Δασών ποιο από τα δύο ισχύει πριν ξοδέψετε οτιδήποτε, γιατί από την απάντηση εξαρτάται αν το επόμενο βήμα υπάρχει καν.

Όπου η περιοχή είναι πράγματι χωρίς ανάρτηση, η διαδρομή είναι η πράξη χαρακτηρισμού: αίτηση στο Δασαρχείο για χαρακτηρισμό της συγκεκριμένης έκτασης, με φάκελο δασολόγου, απόφαση της δασικής υπηρεσίας και δυνατότητα προσφυγής, κατά το άρθρο 14 ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α΄ 289). Προσοχή στο όριο: το άρθρο 14 θεσπίστηκε ως προσωρινός μηχανισμός για την εποχή πριν από τους δασικούς χάρτες, και όπου υπάρχει αναρτημένος χάρτης ισχύει ο χάρτης και η διαδικασία των αντιρρήσεων· η πράξη χαρακτηρισμού δεν είναι εναλλακτική για κωδικό που δεν σας αρέσει. Οι τελεσίδικες πράξεις χαρακτηρισμού που εκδόθηκαν παλαιότερα διατηρούν την ισχύ τους και όφειλαν να ενσωματωθούν στον χάρτη· όπου δεν ενσωματώθηκαν, πρόκειται για περίπτωση διόρθωσης. Δεν χρειάζεται νέα αίτηση. Θέλει μήνες, και καμία διάταξη δεν την κάνει προϋπόθεση της αγοράς. Εκεί ακριβώς είναι το πρόβλημα: η πώληση σε περιοχή χωρίς ανάρτηση είναι απολύτως έγκυρη χωρίς αυτήν, οπότε τίποτα μέσα στη συναλλαγή δεν θέτει το ερώτημα και βγαίνει αργότερα στην ΥΔΟΜ. Δείτε την ως τον έλεγχο που εμείς θα απαιτούσαμε πριν από την προκαταβολή. Δεν είναι τυπικό βήμα που θα το τρέξει κάποιος άλλος.

Όλα κρίνονται από το 1945, γι' αυτό ξαφνιάζει

Η βάση είναι η αεροφωτογράφιση του 1945, ή του 1960 στους νομούς όπου δεν υπήρχε κάλυψη του 1945. Αν το έδαφος ήταν δασικό τότε, τεκμαίρεται δασικό τώρα, ανεξάρτητα από το τι φύτρωσε, εκχερσώθηκε, οργώθηκε ή χτίστηκε στο μεταξύ. Η εκχέρσωση δεν άλλαξε τον χαρακτήρα· στις περισσότερες περιπτώσεις δημιούργησε παράβαση και τον άφησε ανέπαφο.

Αυτό είναι και η απάντηση στο ερώτημα που ακούγεται συνεχώς: «μα εδώ είναι χωράφι εβδομήντα χρόνια». Μπορεί να είναι, και ο χάρτης να το φέρει δασικό, χωρίς καμία αντίφαση. Ο χάρτης δεν περιγράφει τη σημερινή καλλιέργεια· καταγράφει τι έδειχναν δύο σειρές φωτογραφιών και τι έπεται νομικά από αυτό. Γι' αυτό η αυτοψία στο κτήμα δεν αναιρεί ποτέ τον κωδικό, και γι' αυτό οι μαρτυρίες γειτόνων δεν έχουν βαρύτητα μπροστά στη φωτοερμηνεία. Το ερώτημα για τον αγοραστή γίνεται τότε τι υπάρχει στα χαρτιά για την περίοδο πριν από την εγκατάλειψη: δηλώσεις καλλιέργειας, παλιές ενισχύσεις, παραχωρητήρια, αποφάσεις εποικισμού.

Τέσσερα πραγματικά γεωτεμάχια, τέσσερις απαντήσεις

Γεωτεμάχια για τα οποία έχουμε βγάλει πλήρη αναφορά. Ο κωδικός επανελέγχθηκε ζωντανά στην εφαρμογή την 1η Αυγούστου 2026.

Τι κάνουν με τον κωδικό ο συμβολαιογράφος και η ΥΔΟΜ

Ο δασικός χάρτης δεν αφήνεται για αργότερα, γιατί δύο άλλοι στη συναλλαγή θα τον φτάσουν πριν από εσάς.

Ο συμβολαιογράφος έχει υποχρεώσεις ως προς τον χαρακτήρα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και όπου η έκταση φέρει δασικό χαρακτήρα το συμβόλαιο πρέπει να το αποτυπώνει. Η συνήθης αστοχία δεν είναι η άρνησή του: περιγράφει σωστά το πωλούμενο, στα ελληνικά, σε έγγραφο που ο αγοραστής δεν διαβάζει προσεκτικά.

Η ΥΔΟΜ φτάνει στον χάρτη όταν κατατεθεί αίτηση οικοδομικής άδειας, δηλαδή συνήθως μήνες αφότου έχουν κινηθεί τα χρήματα. Η απόρριψη σε εκείνο το στάδιο δεν μετατρέπεται σε άδεια με προσφυγή, γιατί η ΥΔΟΜ εφαρμόζει κωδικό που ήταν ήδη δημοσιευμένος όταν αγοράσατε. Παραμένει όμως εκτελεστή διοικητική πράξη, και ο συνήθης δρόμος είναι πρώτα ο διοικητικός: η διοικητική προσφυγή κατά εκτελεστής πράξης ή παράλειψης οργάνου της ΥΔΟΜ στη διαδικασία της άδειας ασκείται ενώπιον του ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., κατατίθεται στην ΥΔΟΜ που εξέδωσε την πράξη, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την κοινοποίηση ή την πλήρη γνώση, με παράβολο 50 €. Η διάταξη ήταν το άρθρο 23 ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α΄ 167) και είναι πλέον το άρθρο 459 παρ. 5–7 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), με την ίδια διατύπωση. Η ουσιαστική λύση είναι συνήθως να χτυπηθεί ο χαρακτηρισμός. Η απόρριψη είναι χωριστή υπόθεση με δική της προθεσμία ενώπιον άλλου οργάνου.

Η σειρά που το αποφεύγει: διαβάζετε τον χάρτη, παίρνετε το απόσπασμα, συμφωνείτε τιμή, δίνετε προκαταβολή. Ο χάρτης δεν κοστίζει τίποτα και θέλει τέσσερα λεπτά· η προκαταβολή είναι το πρώτο ποσό που δεν παίρνετε πίσω.

Τι θα ακούσετε από τον πωλητή και τι αξίζει

Κόστη και χρόνοι, ρεαλιστικά

Παρατίθενται εύρη, επειδή μεταβάλλονται με την έκταση και τον νομό. Ένας αριθμός για όλη την Ελλάδα είναι μαντεψιά.

• Έλεγχος στην εφαρμογή: δωρεάν, περίπου τέσσερα λεπτά.
• Απόσπασμα δασικού χάρτη: μικρό παράβολο, ημέρες.
• Αντίρρηση: το ειδικό τέλος αντίρρησης του πίνακα, και πάνω από αυτό ο φάκελος του δασολόγου. Οι χρόνοι εκδίκασης έχουν φτάσει σε έτη σε αρκετούς νομούς.

Η κλίμακα ορίστηκε με την ΚΥΑ 151585/323/2017 (ΦΕΚ Β΄ 347/8.2.2017) και μειώθηκε στο μισό με την ΥΠΕΝ/ΔΔΕΥ/74394/2692/2021 (ΦΕΚ Β΄ 3589/4.8.2021)· τα παραπάνω είναι τα μειωμένα ποσά που ισχύουν, ελεγμένα και στα δύο κείμενα την 1η Αυγούστου 2026. Τα κλιμάκια είναι γραμμένα εδώ σε μία μονάδα: η ΚΥΑ γράφει τα δύο πρώτα σε τετραγωνικά μέτρα και τα υπόλοιπα σε στρέμματα, με 1.000 τ.μ. το στρέμμα. Τα ακριβώς 1.000 τ.μ. πέφτουν στο κλιμάκιο των 20 €. Αν σας αναφέρουν 10, 40, 90, 180, 350, 700, 1.400, 3.300 €, σας δίνουν την προ του 2021 κλίμακα, ακριβώς διπλάσια σε κάθε κλιμάκιο. Το ειδικό τέλος αντίρρησης είναι μόνο η επιβάρυνση του Δημοσίου· ο δασολόγος χρεώνει χωριστά.

Ορισμένες αντιρρήσεις δεν πληρώνουν καθόλου ειδικό τέλος αντίρρησης, και αυτό σπάνια το αναφέρει ο πωλητής. Η απαλλαγή δεν βρίσκεται στον νόμο: το άρθρο 22 παρ. 2 ν. 3889/2010, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 153 παρ. Ι ν. 4389/2016, αναθέτει στην κοινή υπουργική απόφαση να ορίσει και την κλίμακα και «τις περιπτώσεις εξαίρεσης από την υποχρέωση καταβολής», και ο κατάλογος είναι το άρθρο 1 παρ. Β της ΚΥΑ 151585/323/2017. Οι περιπτώσεις είναι πέντε:

• εκτάσεις που μπήκαν στον χάρτη μόνο επειδή δεν αποτυπώθηκε το περίγραμμα σχεδίου ή οικισμού της ΥΔΟΜ κατά το άρθρο 23 παρ. 2 περ. α΄ ν. 3889/2010, καθώς και οι περιπτώσεις του άρθρου 31 παρ. 3β ν. 4280/2014·
• εκτάσεις που εμφανίζονται δασικές στην παλαιότερη αεροφωτογράφιση αλλά περιλαμβάνονται σε διανομές εποικισμού. Πρόκειται για κληροτεμάχια της αγροτικής αποκατάστασης και δεν είναι όριο οικισμού.
• εκτάσεις που εμφανίζονται χορτολιβαδικές, βραχώδεις ή πετρώδεις σε οποιαδήποτε από τις δύο λήψεις και περιλαμβάνονται σε περιοχές εποικισμού·
• εκτάσεις με τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού του άρθρου 14 ν. 998/1979 που δεν απεικονίζεται στον αναρτημένο χάρτη·
• το τμήμα της αντίρρησης που αφορά εκκρεμή αίτηση ή υπόθεση του άρθρου 14.

Οι τρεις από τις πέντε κρίνονται στο αρχείο του εποικισμού. Γι' αυτό μετράει ο κωδικός παρατήρησης: ένα 1 δίπλα στον χαρακτηρισμό είναι ο χάρτης που σας λέει ότι το γεωτεμάχιο βρίσκεται εντός ορίων εποικισμού. Ελέγξτε την απαλλαγή πριν σας κοστολογήσει κανείς πλήρη φάκελο αντίρρησης.

• Πράξη χαρακτηρισμού σε περιοχή χωρίς ανάρτηση: αμοιβή δασολόγου συν χρόνος υπηρεσίας, μήνες.

Πάρτε προσφορά από δασολόγο του ίδιου νομού. Η εκτίμησή του για τον τοπικό χρόνο είναι το ουσιαστικό μέρος αυτού που αγοράζετε.

Τι κάνει ο χαρακτηρισμός στην τιμή

Το χαρακτηρισμένο ακίνητο δεν είναι άχρηστο. Αλλάζει το τι αγοράζετε. Έκταση ΔΔ κρατιέται και μεταβιβάζεται, και χρησιμοποιείται στα όρια που θέτει η δασική νομοθεσία για την υφιστάμενη νόμιμη χρήση: οι άδειες κρίνονται ανά δραστηριότητα, κατά τον Ν. 998/1979, και ό,τι είναι καινούργιο αντιμετωπίζεται αυστηρότερα από ό,τι προϋπήρχε. Οικοδομήσιμο γήπεδο πάντως δεν είναι, και η έκπτωση που το αντισταθμίζει δεν είναι 20%: είναι η διαφορά μεταξύ αξίας οικοδομήσιμης γης και αξίας δασικής έκτασης στην περιοχή, που στο μεγαλύτερο μέρος της Ελλάδας είναι το μεγαλύτερο μέρος της τιμής.

Τρεις περιπτώσεις δικαιολογούν περαιτέρω έλεγχο σε χαρακτηρισμένο ακίνητο: εκκρεμής αντίρρηση με έγγραφα από πίσω· προγενέστερη πράξη χαρακτηρισμού που ο χάρτης δεν ενσωμάτωσε, η οποία λύνεται ως διόρθωση και μάλιστα χωρίς ειδικό τέλος αντίρρησης· και χαρακτηρισμός που καλύπτει μέρος, όταν το υπόλοιπο στέκει αυτοτελώς, που είναι ερώτημα τοπογράφου πριν γίνει νομικό. Ο κατάλογος δεν είναι κλειστός και ένας δασολόγος που θα διαβάσει τον δικό σας φάκελο μπορεί να βρει και τέταρτη. Κοινό τους στοιχείο είναι τα χαρτιά.

Αν το αγοράσετε έτσι

Γίνεται, συνήθως επειδή η τιμή έμοιαζε ευκαιρία, και οι καταλήξεις είναι λίγες. Συνηθέστερα η γη είναι δική σας, η άδεια απορρίπτεται και τα χρήματα κάθονται σε περιουσιακό στοιχείο με πολύ μικρότερη αγορά από αυτήν που νομίζατε· ο επόμενος αγοραστής κάνει τον ίδιο έλεγχο και βρίσκει καταγεγραμμένο κωδικό, οπότε η ρεαλιστική έξοδος είναι τιμή δασικής έκτασης. Η μόνη διαδρομή χωρίς επιστροφή είναι να χτίσετε χωρίς άδεια. Αυθαίρετο σε δασική έκταση δεν τακτοποιείται καθόλου: το άρθρο 89 παρ. 2 περ. στ΄ ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α΄ 167), «Απαγόρευση υπαγωγής», εξαιρεί ό,τι βρίσκεται «σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση», και οι ίδιες λέξεις είναι πλέον το άρθρο 374 παρ. 2 περ. στ΄ ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που μεταφέρει τη διάταξη αυτούσια. Η ίδια παράγραφος απαγορεύει και τη μεταβίβαση όσο στέκει το αυθαίρετο, δηλαδή κλείνει και την έξοδο. Η αντίρρηση μπορεί να ευδοκιμήσει χρόνια μετά, και για όποιον έχει τα έγγραφα είναι πραγματική στρατηγική, αλλά σε αρκετούς νομούς οι αντιρρήσεις τραβούν έτη, και κανείς δεν πρέπει να υπολογίζει ότι θα μένει εκεί στο μεταξύ.

ΑΔ: οι δασωμένοι αγροί, η πιο παρεξηγημένη κατηγορία

Το ΑΔ σημαίνει άλλης μορφής το 1945, δασικό στη δεύτερη λήψη. Στην πράξη πρόκειται για χωράφια που εγκαταλείφθηκαν μεταπολεμικά, ιδίως με τη μετανάστευση και την αστικοποίηση, και δασώθηκαν μόνα τους. Ο ιδιοκτήτης το βιώνει ως αδικία: η γη ήταν καλλιεργήσιμη, κανείς δεν έκανε κάτι παράνομο, και τώρα φέρει δασικό χαρακτηρισμό επειδή δεν καλλιεργήθηκε.

Η διάταξη λέγεται άρθρο 67 ν. 998/1979, «Αγροί που άλλαξαν μορφή», και αντικαταστάθηκε ολόκληρο με το άρθρο 93 ν. 4915/2022 (ΦΕΚ Α΄ 63/24.3.2022). Η πρώτη του παράγραφος αλλάζει τη συζήτηση: για εκτάσεις που στη λήψη του 1945, ή του 1960 όπου αυτή είναι η λήψη αναφοράς, εμφανίζονται ως αγροί και στη συνέχεια δασώθηκαν, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας, εφόσον δεν έχει δικό του τίτλο. Είναι το αντίθετο από αυτό που υποθέτει ο ιδιοκτήτης ότι ισχύει.

Δίνει τρεις συγκεκριμένους δρόμους, και είναι διαφορετικές αιτήσεις σε διαφορετικά όργανα:

• Παρ. 3, άδεια απομάκρυνσης της δασικής βλάστησης, με αίτηση στον Δασάρχη, με τίτλους, Ε9 και ένορκες βεβαιώσεις. Αυτόν ζητά συνήθως όποιος θέλει πίσω το χωράφι.
• Παρ. 2, άδεια αλλαγής χρήσης για γεωργική εκμετάλλευση, έως 30 στρέμματα.
• Παρ. 4, χαρακτηρισμός από την Επιτροπή Δασολογίου της Περιφερειακής Ενότητας.

Τίποτα από αυτά δεν κάνει το ΑΔ οικοδομήσιμο. Είναι δρόμος επιστροφής στην καλλιέργεια και, στο ιδιοκτησιακό, λόγος να μη δεχτείτε ότι η έκταση είναι του Δημοσίου. Ρωτήστε τον δασολόγο για δασωμένο αγρό ονομαστικά και για το άρθρο 67 όπως ισχύει μετά το 2022, γιατί όσα κείμενα γράφτηκαν πριν από εκείνη τη χρονιά περιγράφουν αυστηρότερο καθεστώς.

Ένα σημείο που βοηθά τον φάκελο: για δασωμένο αγρό, τα αποδεικτικά καλλιέργειας των δεκαετιών πριν από την εγκατάλειψη μετρούν περισσότερο από τη σημερινή εικόνα, και συνήθως υπάρχουν στα αρχεία της οικογένειας ή στις υπηρεσίες εποικισμού.

Μόλις είδατε κωδικό που δεν περιμένατε: τι κάνετε, με τη σειρά

Αυτή είναι η θέση στην οποία βρίσκονται οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που φτάνουν εδώ.

1. Δείτε τη διάρκεια της ανάρτησης. Η προθεσμία αντιρρήσεων ανακοινώνεται μαζί με την ανάρτηση και είναι αποκλειστική. Χαμένη προθεσμία σημαίνει ότι μένει μόνο ο δρόμος των προδήλων σφαλμάτων ή η δικαστική οδός, που είναι δυσκολότεροι.
2. Δείτε αν πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα. Λάθος αποτύπωσης, μη ενσωματωμένη τελεσίδικη πράξη χαρακτηρισμού, παράλειψη ορίου οικισμού: αυτά διορθώνονται με χωριστή, ελαφρύτερη διαδικασία. Δεν υποβάλλεται αντίρρηση. Πολλές υποθέσεις που ξεκινούν ως αντίρρηση είναι στην πραγματικότητα σφάλματα.
3. Μαζέψτε τα έγγραφα πριν πάτε σε δασολόγο. Τίτλοι, παλαιά συμβόλαια, δηλώσεις ΟΣΔΕ, αποδείξεις καλλιέργειας, παλαιές αεροφωτογραφίες, τυχόν προγενέστερη πράξη χαρακτηρισμού. Ο φάκελος κερδίζει ή χάνει σε αυτά.
4. Ρωτήστε τον κωδικό παρατήρησης. Αν δίπλα στον χαρακτηρισμό υπάρχει 28, η ίδια η υπηρεσία καταγράφει απώλεια δασικού χαρακτήρα προ της 11.6.1975. Αυτό είναι διαφορετική αφετηρία από ένα σκέτο ΔΑ.
5. Αποτιμήστε το ακίνητο με τον αναρτημένο κωδικό. Η εκκρεμής αντίρρηση δεν είναι άδεια: μέχρι να ευδοκιμήσει, ο κωδικός ισχύει και οι υπηρεσίες τον εφαρμόζουν.
6. Μην χτίσετε στο μεταξύ. Ό,τι ανεγερθεί σε δασική έκταση δεν τακτοποιείται με τις συνήθεις διατάξεις.

Τι μπαίνει στον φάκελο της αντίρρησης

Ο δασολόγος συνθέτει, αλλά τα υλικά τα έχετε συνήθως εσείς:

• Τεχνική έκθεση με φωτοερμηνεία της λήψης του 1945 και των ενδιάμεσων λήψεων. Εδώ κρίνεται η υπόθεση.
• Τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ '87, με το επίμαχο πολύγωνο.
• Τίτλοι και ιστορικό ιδιοκτησίας, όσο πιο πίσω φτάνουν.
• Αποδεικτικά χρήσης: δηλώσεις καλλιέργειας, ενισχύσεις, αποδείξεις, μαρτυρίες.
• Παλαιότερες διοικητικές πράξεις: πράξη χαρακτηρισμού, παραχωρητήριο, απόφαση εποικισμού.
• Το ειδικό τέλος αντίρρησης, υπολογισμένο στην αμφισβητούμενη έκταση.

Δύο πράγματα καθορίζουν πόσο θα σας κοστίσει η συγκέντρωσή τους. Πρώτον, οι παλαιές αεροφωτογραφίες: αν ο δασολόγος πρέπει να παραγγείλει λήψεις από τη Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού ή από το αρχείο του Κτηματολογίου, ο χρόνος και το κόστος ανεβαίνουν αισθητά σε σχέση με φάκελο που στηρίζεται σε υλικό που ήδη έχετε. Δεύτερον, το πόσο πίσω φτάνουν οι τίτλοι· ένας τίτλος του 1970 που παραπέμπει σε προγενέστερο συμβόλαιο αξίζει περισσότερο από δέκα πρόσφατα έγγραφα.

Ό,τι από τα παραπάνω λείπει, λείπει και από την κρίση της επιτροπής. Η ΕΠ.Ε.Α. δεν αναζητά στοιχεία για λογαριασμό σας και δεν αναβάλλει για να τα περιμένει: κρίνει τον φάκελο όπως κατατέθηκε.

Δασικός χάρτης και Κτηματολόγιο δεν είναι το ίδιο μητρώο

Τρέχουν από τον ίδιο φορέα και από τον ίδιο ιστότοπο, και γι' αυτό μπερδεύονται. Το Κτηματολόγιο καταγράφει όρια και δικαιώματα. Ο δασικός χάρτης καταγράφει τον χαρακτήρα της γης. Το καθένα έχει δική του διαδικασία, δική του προθεσμία αντιρρήσεων και δική του υπηρεσία, οπότε καθαρή κτηματολογική εγγραφή δεν λέει απολύτως τίποτα για δασικό χαρακτήρα.

Πρακτικά: το όριο του ΚΑΕΚ και το δασικό πολύγωνο χαράσσονται από διαφορετικές διαδικασίες και δεν ταυτίζονται. Ένα πολύγωνο μπορεί να καλύπτει μέρος του γεωτεμαχίου ή να το κόβει διαγώνια. Γι' αυτό στον τοπογράφο ζητάτε τι ποσοστό της επιφάνειας του γεωτεμαχίου πέφτει μέσα στο πολύγωνο και σε ποιο σημείο τέμνει η γραμμή το όριο. Η δική μας αναφορά το απαντά με τον ίδιο τρόπο: η γεωμετρία του γεωτεμαχίου έρχεται από το Κτηματολόγιο, ο χαρακτήρας από τον δασικό χάρτη, και η σελίδα σχεδιάζει και τα δύο περιγράμματα στο ίδιο κάδρο ώστε να μετριέται η επικάλυψη.

Το χαρτί που το λύνει, και ποιον ρωτάτε

• Απόσπασμα δασικού χάρτη με τον κωδικό, από τη Διεύθυνση Δασών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η εφαρμογή τυπώνει και ανεπίσημο απόσπασμα δωρεάν· με το εκδοθέν δουλεύει η ΥΔΟΜ. Ρωτήστε την ίδια υπηρεσία για το παράβολο και τον χρόνο έκδοσης. Άλλη πηγή, ούτε αυτή η σελίδα, δεν δίνει το τρέχον ποσό ή χρόνο.
• Πράξη χαρακτηρισμού, όπου υπάρχει: ζητήστε την ίδια την πράξη. Μια παραπομπή δεν αρκεί.
• Δασολόγος. Ο φάκελος αντίρρησης, η αίτηση χαρακτηρισμού και η τεχνική επιχειρηματολογία είναι δική του δουλειά· ο πολιτικός μηχανικός καλύπτει την οικοδομική πλευρά.
• Δικός σας δικηγόρος, ανεξάρτητος από τον πωλητή, που διαβάζει το απόσπασμα δίπλα στον τίτλο.

Ζητήστε τα όλα από τον πωλητή πριν δώσετε προκαταβολή.

Τι ζητά ο νόμος στο συμβολαιογραφείο και ποιο χαρτί κατονομάζει

Όταν ο δασικός χάρτης έχει κυρωθεί για την περιοχή, τη μεταβίβαση την κρίνει το άρθρο 20 ν. 3889/2010, «Συνέπειες κύρωσης», και η συνέπεια της παράλειψης είναι απόλυτη ακυρότητα. Όπου το γεωτεμάχιο εμφανίζεται ως δασική εν γένει έκταση, η μεταβίβαση είναι «άκυρη και ανίσχυρη» αν δεν προσαρτηθεί και δεν μνημονευθεί στο συμβόλαιο πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών. Χωρίς αυτό δεν γίνεται ούτε η καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο. Το πιστοποιητικό και το απόσπασμα είναι δύο διαφορετικά χαρτιά από δύο διαφορετικά γραφεία, και το να ζητηθεί το λάθος κοστίζει μια ημερομηνία υπογραφής.

Όπου ο χάρτης δείχνει το γεωτεμάχιο ως μη δασικό, το πιστοποιητικό αντικαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, που γίνεται επί του τοπογραφικού διαγράμματος ή, αν δεν υπάρχει υποχρέωση εκπόνησης τοπογραφικού, επί αποσπάσματος του δασικού χάρτη. Εκεί ακριβώς κατονομάζεται το απόσπασμα στον νόμο: ως το φύλλο πάνω στο οποίο γράφεται η δήλωση. Δεν είναι έγγραφο του συμβολαιογράφου.

Κρατήστε ένα όριο: το άρθρο 20 πιάνει τον κυρωμένο χάρτη. Όταν ο χάρτης είναι απλώς αναρτημένος και η αντίρρησή σας έγινε δεκτή, στο συμβολαιογραφείο πηγαίνει αντίγραφο εκείνης της απόφασης. Διαπιστώστε σε ποια από τις τρεις καταστάσεις είστε πριν κλειστεί το ραντεβού, γιατί καθεμία θέλει άλλο χαρτί από άλλη υπηρεσία.