Παραμεθόριες περιοχές: η απαγόρευση του ν. 1892/1990, ποιους δεσμεύει και πώς αίρεται

Από το 2011 η απαγόρευση πιάνει μόνο ιθαγένεια ή έδρα εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ, και οι περιοχές είναι κλειστός κατάλογος που ξαναγράφτηκε το 2014. Το συμβόλαιο χωρίς την απόφαση της επιτροπής είναι άκυρο εξαρχής, βαρύτερη συνέπεια από κάθε πρόστιμο.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Κάθε άλλος έλεγχος αυτού του οδηγού καταλήγει σε νούμερο που συζητιέται. Αυτός καταλήγει σε ναι ή όχι, και το όχι κοστίζει: το άρθρο 30 ν. 1892/1990 κάνει τη δικαιοπραξία που καταρτίζεται κατά παράβαση απολύτως άκυρη και απειλεί φυλάκιση έως ενός έτους για τον συμβολαιογράφο και για τους συμβαλλομένους. Μπαίνει στην πρώτη ώρα του ελέγχου, δίπλα στους υπόλοιπους περιορισμούς δόμησης, γιατί σε αντίθεση με έναν δασικό χαρακτηρισμό ή μια απόσταση, δεν παρακάμπτεται με σχεδιασμό.

Αν πουλάτε ακίνητο στη Ρόδο, στη Θήρα, στη Λέσβο, στην Πρέβεζα ή στον Έβρο, ο κανόνας δεν σας δεσμεύει ως πωλητή. Καθορίζει όμως ποιος μπορεί να υπογράψει απέναντί σας και πότε, και το «πότε» είναι μήνες. Αυτή η σελίδα γράφτηκε για να μη μάθετε το χρονοδιάγραμμα από τον συμβολαιογράφο την εβδομάδα της υπογραφής.

Ποιους πιάνει πραγματικά η απαγόρευση

Το άρθρο 25 παρ. 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 114 παρ. 2 ν. 3978/2011 (ΦΕΚ Α΄ 137/16.6.2011), ορίζει:

Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.

Από τη διατύπωση προκύπτουν τρία. Πρώτο, η τομή: αγοραστής με ιθαγένεια κράτους-μέλους της ΕΕ ή της ΕΖΕΣ (Ελβετία, Νορβηγία, Ισλανδία, Λιχτενστάιν) βρίσκεται εκτός της απαγόρευσης. Όχι σε ταχεία διαδικασία, εκτός. Ο Αντεισαγγελέας του Αρείου Πάγου το βεβαίωσε με τη γνωμοδότηση 12/26.9.2011, απαντώντας στον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Θράκης: τα πρόσωπα αυτά αποκτούν οποιοδήποτε δικαίωμα σε παραμεθόρια περιοχή χωρίς να απαιτείται απόφαση διοικητικής αρχής.

Δεύτερο, η απαγόρευση δεν περιορίζεται στην αγορά. Πιάνει κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συνιστά εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, και οι εξαιρέσεις που έφερε το κείμενο του 1990 (γονική παροχή, μισθώσεις έως έξι έτη, κανονισμός ορίων, διανομή κοινού, μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων) απαλείφθηκαν με την αναδιατύπωση του 2011. Εξάμηνη μίσθωση καταστήματος στην Κω σε μισθωτή τρίτης χώρας βρίσκεται μέσα στην ίδια φράση με μια πώληση. Έτσι το διαβάζει και η συμβολαιογραφική μελέτη που παρατίθεται πιο κάτω: μετά τον ν. 3978/2011 η απαγόρευση μίσθωσης «οποιασδήποτε διάρκειας» παραμένει για ακίνητα παραμεθορίων περιοχών όταν μισθωτής είναι πρόσωπο με ιθαγένεια ή έδρα εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ, ενώ το παλιό όριο των έξι ετών επιβιώνει μόνο στις περιοχές των ορεινών όγκων και της Κρήτης του άρθρου 29. Για τον πωλητή αυτό σημαίνει ότι και η βραχυχρόνια εκμετάλλευση προς τέτοιο πρόσωπο θέλει την ίδια απόφαση, και υπάρχει δικαστήριο που το εφάρμοσε σε μίσθωση· η απόφαση είναι στον κατάλογο πιο κάτω.

Τρίτο, κρίνει η ιθαγένεια. Η διαμονή δεν αλλάζει τον έλεγχο. Καναδός με ΑΦΜ, άδεια διαμονής και εικοσαετία στην Αθήνα είναι πρόσωπο τρίτης χώρας για το άρθρο 25. Το ίδιο, από την 1η Ιανουαρίου 2021, ο Βρετανός αγοραστής: το Ηνωμένο Βασίλειο δεν ανήκει ούτε στην ΕΕ ούτε στην ΕΖΕΣ. Οι ομογενείς έχασαν το 2011 την προνομιακή τους θέση και αντιμετωπίζονται ως πρόσωπα τρίτων χωρών, εκτός αν έχουν ιθαγένεια κράτους-μέλους. Ποιος είναι ομογενής το λέει η γνωμοδότηση 288/2011 της Ολομέλειας του ΝΣΚ, που ορίζει ως ομογενή όποιον ανήκει στο ελληνικό γένος, με κριτήρια την καταγωγή, τη γλώσσα, τη θρησκεία και τα λοιπά στοιχεία της προσωπικότητας. Ο ορισμός δεν αλλάζει τη διαδικασία: ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θράκης, στη μελέτη που αναφέρεται πιο κάτω, γράφει ότι μετά το 2011 οι ομογενείς «εξομοιώνονται πλήρως με τους αλλοδαπούς» και θεωρεί ότι πρέπει να τύχουν καλύτερης αντιμετώπισης. Η κριτική είναι δική του· ο κανόνας που εφαρμόζεται στον φάκελο είναι ο ίδιος με κάθε αγοραστή τρίτης χώρας.

Πού ισχύει, και τι λέει το διαδίκτυο ότι ισχύει

Ο κατάλογος δεν είναι ζώνη μετρημένη από τα σύνορα. Είναι κλειστή απαρίθμηση του άρθρου 24 παρ. 1, όπως αντικαταστάθηκε τελευταία με το άρθρο 43 παρ. 1 ν. 4278/2014 (ΦΕΚ Α΄ 157/4.8.2014), και ανοίγει με τη λέξη αποκλειστικά: αποκλειστικά για την εφαρμογή αυτού του νόμου. Ο ορισμός είναι νομικός και δεν οφείλει να συμπίπτει με τη γεωγραφία, γι’ αυτό η Θήρα είναι μέσα και η Κέρκυρα έξω.

Διαβάστε τον πίνακα ως το κείμενο του νόμου. Δεν αποτελεί πιστοποίηση της σημερινής γεωγραφίας. Η παρ. 2 του ίδιου άρθρου επιτρέπει σε προεδρικό διάταγμα, με πρόταση έξι υπουργών, να χαρακτηρίσει νέα περιοχή ή να άρει τον χαρακτηρισμό μιας από τις υπάρχουσες, και τέτοιο διάταγμα δεν θα φαινόταν στην παράγραφο που παραθέτουμε. Το αναζητήσαμε· η τελευταία γραμμή του πίνακα λέει ακριβώς πού φτάσαμε.

Η διαγραφή έχει το ίδιο βάρος με τις προσθήκες. Μέχρι το 2011 τα πρόσωπα τρίτων χωρών δεσμεύονταν και από τις περιοχές του ν.δ. της 22-24 Ιουνίου 1927, ένα χωριστό και πολύ ευρύτερο σύνολο. Το άρθρο 114 παρ. 4 ν. 3978/2011 αφαίρεσε τη ρήτρα που κρατούσε το διάταγμα σε ισχύ και πρόσθεσε γενική κατάργηση κάθε διάταξης που ρυθμίζει τα ίδια θέματα διαφορετικά. Ο χάρτης του 1927 έφυγε. Όποια σελίδα εξακολουθεί να αναφέρει ποσοστά της επικράτειας, περιγράφει το καθεστώς που καταδίκασε το ΔΕΚ.

Οι ορεινοί όγκοι, και το κομμάτι του νόμου που δεσμεύει και τους Έλληνες

Το άρθρο 29 είναι η διάταξη που δεν αναφέρει σχεδόν κανένας οδηγός αγοραστή, και είναι εκείνη που πιάνει τον Έλληνα αγοραστή. Απαιτεί άδεια για την απόκτηση οποιουδήποτε εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος σε ακίνητα δέκα κατονομαζόμενων ορεινών όγκων και στις περιοχές της Κρήτης που οριοθετεί το άρθρο 32, με σύμφωνη γνώμη του διοικητή της στρατιωτικής μονάδας στη ζώνη ευθύνης της οποίας βρίσκεται το ακίνητο. Εξαιρούνται οι πωλήσεις προς το Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ, καθώς και οι γονικές παροχές, οι μισθώσεις έως έξι έτη, ο κανονισμός ορίων, η διανομή κοινού και οι μεταβιβάσεις εξ αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων.

Δύο από τους όγκους έχουν εμπορική σημασία. Ο Όλυμπος περιλαμβάνει τα χωριά πάνω από το Λιτόχωρο και όλη την ανατολική πλευρά που πουλάει σε παραθεριστές μια δεκαετία. Το Παγγαίο βρίσκεται πίσω από την ακτή της Καβάλας. Καμιά από τις δύο περιοχές δεν είναι στον κατάλογο του άρθρου 24, οπότε έλεγχος στηριγμένος σε περιφερειακές ενότητες θα δώσει «καθαρό» για γήπεδο στον Όλυμπο.

Το άρθρο 29 ονομάζει αρμόδιο τον νομάρχη, και το αξίωμα έφυγε με τον Καλλικράτη το 2011. Ποια υπηρεσία κληρονόμησε την άδεια είναι το σημείο αυτής της σελίδας που πιέσαμε περισσότερο και δεν λύθηκε. Το μεταβατικό άρθρο 283 ν. 3852/2010, όπως το διαβάσαμε στο nomoskopio.gr την 1η Αυγούστου 2026, δεν φέρει τον γενικό κανόνα «όπου νομάρχης νοείται Χ» που θα περίμενε κανείς: η παρ. 2 μεταφέρει δικαιώματα και υποχρεώσεις των καταργούμενων Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων στις Περιφέρειες και η παρ. 3 δίνει στις Περιφέρειες τις υπόλοιπες αρμοδιότητές τους, με εξαίρεση τα δασικά και τα χωροταξικά που πάνε στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις. Οι παράγραφοι αυτές μιλούν για ό,τι κρατούσε η Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση ως φορέας αυτοδιοίκησης. Η άδεια του άρθρου 29 είναι έγκριση με αμυντικό έρεισμα, που ο νομάρχης υπέγραφε ως κρατικό όργανο, οπότε ο μεταβατικός κανόνας δεν την πιάνει προφανώς, και η συμβολαιογραφική μελέτη του 2018 εξακολουθεί να γράφει «άδεια του νομάρχη» χωρίς να λέει ποιος υπογράφει σήμερα.

Θέστε το λοιπόν εγγράφως στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση της περιοχής, ονομάστε την άδεια ως άδεια του άρθρου 29 ν. 1892/1990 και ζητήστε στο ίδιο έγγραφο να σας πουν ποια υπηρεσία την εκδίδει. Κατά το άρθρο 4 παρ. 1 ν. 2690/1999 οι πενήντα ημέρες τρέχουν από τον πλήρη φάκελο, οπότε οι εβδομάδες που θα φύγουν στην αναζήτηση του σωστού γραφείου βαρύνουν εσάς και όχι την προθεσμία.

Τι αξίζει το συμβόλαιο χωρίς την απόφαση

Το άρθρο 30 είναι τέσσερις γραμμές και κρίνει το εμπορικό ζήτημα:

Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβολαιογραφικά έγγραφα και οι συμβαλλόμενοι σ’ αυτά τιμωρούνται με φυλάκιση μέχρι ενός έτους και με χρηματική ποινή.

Η απόλυτη ακυρότητα κατά το άρθρο 174 ΑΚ δεν είναι ελάττωμα που παραβλέπεται. Δεν μεταβιβάζεται τίποτα, την επικαλείται όποιος έχει έννομο συμφέρον, και δεν θεραπεύεται με τον χρόνο. Η ποινική ευθύνη βαρύνει και τους συμβαλλομένους, ενώ η πειθαρχική κατά τον Κώδικα Συμβολαιογράφων βαρύνει μόνο τον συμβολαιογράφο. Γι’ αυτό, πρακτικά, το συμβόλαιο δεν συντάσσεται καν.

Πέντε συνέπειες ξεφεύγουν εύκολα, και καθεμιά έχει κοστίσει σε κάποιον. Οι αποφάσεις παρατίθενται εδώ από συμβολαιογραφική μελέτη του 2018 που αναπαράγει αυτολεξεί τα κρίσιμα χωρία· τι σημαίνει αυτό και τι δεν μπορέσαμε να κάνουμε, στη σημείωση κάτω από τον κατάλογο.

• Πιάνεται και το προσύμφωνο. Η συμβουλή να υπογραφεί προσύμφωνο με αίρεση τη χορήγηση της άδειας είναι η συχνότερη κακή συμβουλή στο θέμα. ΠολΠρΙωαννίνων 402/1998, όπως παρατίθεται στη μελέτη με πηγή την ΤΝΠ Νόμος: «είναι απόλυτα άκυρο και το προσύμφωνο για σύναψη των ως άνω δικαιοπραξιών. Συνεπώς οι συμβαλλόμενοι στο προσύμφωνο δεν οφείλουν, ούτε επιτρέπεται να υποχρεωθούν δικαστικά, να εκπληρώσουν τις από το προσύμφωνο υποχρεώσεις τους.» Ούτε οφειλή, ούτε καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως. Η ίδια απόφαση δέχεται ότι τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν οικειοθελώς την πώληση αφού εκδοθεί η απόφαση, και ότι η πληρεξουσιότητα, ακόμη και με αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ, μένει εκτός απαγόρευσης ως «μέτρο προπαρασκευαστικό μελλοντικής δικαιοπραξίας και ελεύθερα καταρχήν ανακλητό».
• Η μεταγενέστερη απόφαση δεν θεραπεύει το προηγούμενο συμβόλαιο. ΑΠ 568/2013: «Η ύπαρξη της ανωτέρω αδείας πρέπει να υπάρχει κατά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, αφού για την έκδοσή της η αρμόδια Επιτροπή σταθμίζει τις κατά τον κρίσιμο αυτό χρόνο υπάρχουσες περιστάσεις… Η μετά την κατάρτιση της (ακύρου) δικαιοπραξίας έκδοση της αδείας δεν επάγεται και την αναδρομική επικύρωσή της.» Το στηρίζει στην αρχή της μη αναδρομικότητας των διοικητικών πράξεων. Η μόνη αναδρομική επικύρωση που έδωσε ποτέ ο νομοθέτης ήταν το άρθρο 8 ν. 1898/1990, για δικαιοπραξίες από 31 Ιουλίου έως 31 Αυγούστου 1990.
• Ούτε η νομή τρέχει. Η ίδια απόφαση μεταφέρει τη σκέψη στη χρησικτησία, με το σκεπτικό ότι το παραμεθόριο ακίνητο δεν είναι δεκτικό χρησικτησίας χωρίς την άδεια: «η κτητική παραγραφή δεν αρχίζει εάν ο χρησιδεσπόζων επί ακινήτου κειμένου σε παραμεθόρια περιοχή δεν έχει εφοδιασθεί με την παραπάνω άδεια», και όποιος πάρει την άδεια δεν προσμετρά τον χρόνο νομής πριν από την έκδοσή της.
• Στον πλειστηριασμό η προθεσμία είναι η περίληψη. Ο υπερθεματιστής τρίτης χώρας μπορεί να λάβει την απόφαση και μετά τον πλειστηριασμό, αρκεί να φτάσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού πριν συνταχθεί η περίληψη της κατακυρωτικής εκθέσεως, που είναι ο μεταγραπτέος τίτλος. ΑΠ 610/2002: «αρκεί η έκδοσή της πριν από τη σύνταξη της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως». Η ΑΠ 485/2017 αναπτύσσει το σκεπτικό αναλυτικά και ακολουθεί τις ΑΠ 1471/2004 και 467/2004: η περίληψη είναι το «απώτερο στάδιο της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτελέσεως» μέχρι το οποίο η έγκριση προσκομίζεται χωρίς να βλάπτεται το κύρος του πλειστηριασμού.
• Η άκυρη μίσθωση δεν φέρνει μίσθωμα. Είναι το μόνο σημείο του καταλόγου που δικαστήριο χρειάστηκε πράγματι να εφαρμόσει. ΕιρΡόδου 33/2010, για μίσθωση παραμεθόριου ακινήτου χωρίς την άδεια: «Μεταγενέστερη δε τυχόν χορήγηση της άδειας δεν θεραπεύει την ακυρότητα… δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις περί απόδοσης μισθίου, καταβολής μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης.» Ο εκμισθωτής παίρνει πίσω το ακίνητο με διεκδικητική αγωγή ή αγωγή νομής, και ο κατέχων οφείλει την ωφέλεια κατά τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Ο πωλητής που εκμισθώνει σε μισθωτή τρίτης χώρας εκτίθεται ακριβώς σε αυτό, όπως και ο αγοραστής που παραλαμβάνει τέτοια μίσθωση μαζί με το ακίνητο και υπολογίζει το μίσθωμα ως βέβαιο έσοδο.

Η πηγή και το όριό της. Οι πέντε αποφάσεις παρατίθενται από τη μελέτη του Χρήστου Αθ. Τερζίδη, συμβολαιογράφου Κομοτηνής και προέδρου του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θράκης, «Δικαιοπραξίες επί ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές», δημοσιευμένη στο notarius.gr το 2018 και αναγνωσμένη την 1η Αυγούστου 2026. Η μελέτη αναπαράγει τα κρίσιμα χωρία αυτολεξεί και τα αποδίδει στην ΤΝΠ Νόμος. Διαβάζετε λοιπόν τη διατύπωση του δικαστηρίου σε δεύτερο χέρι, χωρίς συνόψιση από τον συγγραφέα. Τις ίδιες τις αποφάσεις δεν τις ανοίξαμε: το areiospagos.gr, όπως δοκιμάστηκε την ίδια ημέρα, δίνει νομολογία μόνο μέσα από φόρμα αναζήτησης και δεν επιστρέφει απόφαση με τον αριθμό της από διεύθυνση, ενώ η ΤΝΠ Νόμος είναι συνδρομητική. Μία ασυμφωνία μέσα στη μελέτη χρειάζεται έλεγχο, γιατί είναι από αυτές που ελέγχει ο δικηγόρος: η υποσημείωση στο χωρίο του πλειστηριασμού παραπέμπει σε ΑΠ 1741/2004, ενώ το παρατιθέμενο κείμενο ονομάζει ΑΠ 610/2002 και ΑΠ 1471/2004. Επιβεβαιώστε τον αριθμό πριν τον χρησιμοποιήσετε σε δικόγραφο.

Η λέξη που έστρεψε την οδό άρσης σε λάθος πρόσωπα

Το διδακτικότερο σημείο του νόμου είναι ένα νομοτεχνικό ατύχημα, και εξηγεί γιατί τόσο υλικό της περιόδου 2011-2014 είναι μπερδεμένο.

Όταν το άρθρο 114 παρ. 3 ν. 3978/2011 ξαναέγραψε το άρθρο 26, έδωσε το δικαίωμα αίτησης άρσης σε πρόσωπα που δεν ανήκαν στις κατηγορίες του άρθρου 25 παρ. 1. Οι κατηγορίες αυτές μόλις είχαν γίνει «πρόσωπα τρίτων χωρών». Κατά γράμμα, την άρση μπορούσαν να ζητήσουν μόνο όσοι δεν είχαν πια απαγόρευση. Ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος Θράκης έθεσε το ερώτημα στην Εισαγγελία του Αρείου Πάγου και πήρε την τελολογική απάντηση τον Σεπτέμβριο του 2011. Ο νομοθέτης απάλειψε το «δεν» τρία χρόνια αργότερα, με το άρθρο 43 παρ. 2 ν. 4278/2014.

Το ισχύον κείμενο δεν έχει καμία ασάφεια. Η αφήγηση έχει στενότερο σκοπό: πηγή που περιγράφει τον κανόνα χωρίς να ξέρει την τροποποίηση του 2014 είναι πηγή γραμμένη στα χρόνια που η διάταξη έλεγε το αντίθετο από αυτό που εννοούσε.

Η αγορά μέσω εταιρείας

Από το 2011 η εθνικότητα του νομικού προσώπου κρίνεται από την έδρα και όχι από το ποιος το ελέγχει. Πριν από αυτό, θεωρία και νομολογία δούλευαν με τη θεωρία του ελέγχου, δηλαδή κοίταζαν τα φυσικά πρόσωπα πίσω από την εταιρεία· ο ν. 3978/2011 προέκρινε ρητά, και για τις ανάγκες αυτού του νόμου, τη θεωρία της έδρας.

Την ανάγνωση που βγάζει από εκεί ο κλάδος τη διατυπώνει ο Τερζίδης, στη μελέτη που αναφέρθηκε πιο πάνω: δύο φυσικά πρόσωπα τρίτης χώρας μπορούν να συστήσουν εταιρεία οποιασδήποτε μορφής με έδρα στην Ελλάδα, και αυτή στη συνέχεια να αγοράσει σε παραμεθόρια περιοχή «χωρίς να απαιτείται να εκδοθεί άδεια από την αρμόδια Επιτροπή». Το ίδιο, γράφει, ισχύει και για μεταβιβάσεις μετοχών ή μεταβολές εταίρων σε εταιρείες με έδρα σε ΕΕ ή ΕΖΕΣ που έχουν τέτοια ακίνητα, ανεξαρτήτως ιθαγένειας των προσώπων που μπαίνουν. Δεν το παρουσιάζει ως εύρημα: χαρακτηρίζει τη ρύθμιση «εξαιρετικά επικίνδυνη», ακριβώς γιατί ανοίγει δρόμο καταστρατήγησης του σκοπού του νόμου.

Πάρτε το ως την κρατούσα άποψη του κλάδου και όχι ως κριθέν ζήτημα. Το δεύτερο σκέλος του άρθρου 25 παρ. 1 απαγορεύει τη μεταβίβαση μετοχών και τη μεταβολή εταίρων σε εταιρείες που έχουν ακίνητα στις περιοχές αυτές, και το γράμμα δεν περιορίζει το σκέλος αυτό στις εταιρείες τρίτων χωρών. Η ανάγνωση που το αφήνει ελεύθερο για εταιρείες με έδρα σε ΕΕ και ΕΖΕΣ στηρίζεται στη θεωρία της έδρας και στη γνωμοδότηση 12/26.9.2011 του Αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου, και μια γνωμοδότηση δεν είναι νόμος. Δεν βρήκαμε απόφαση που να έχει κρίνει το σημείο προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, ούτε παραπέμπει σε τέτοια η μελέτη. Δύο ακόμη στέκουν απέναντι. Σχήμα που στήνεται για να κρύψει το πρόσωπο του αποκτώντος αποτελεί στοιχείο για το πρόσωπο αυτό. Και όπου η απόφαση χρειάζεται, η κοινή υπουργική απόφαση που διέπει τον φάκελο, η ΚΥΑ Φ.114/497810/2023 (ΦΕΚ Β΄ 1893/26.3.2024), κοιτάζει μέσα από το εταιρικό περίβλημα, ως τον πραγματικό δικαιούχο.

Η αίτηση, και τι κοιτάζει στην πραγματικότητα η επιτροπή

Το άρθρο 26 παρ. 1 φέρνει τον φάκελο μπροστά σε επιτροπή που συγκροτείται σε κάθε Αποκεντρωμένη Διοίκηση με πενταετή θητεία, με πρόεδρο τον επικεφαλής της και μέλη από έναν εκπρόσωπο των Υπουργείων Εθνικής Άμυνας, Οικονομίας και Προστασίας του Πολίτη. Τα μέλη είναι δηλαδή τέσσερα. Η απόφαση λαμβάνεται με πλειοψηφία του συνόλου των μελών και με θετική οπωσδήποτε ψήφο του εκπροσώπου του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας. Κάντε την αρίθμηση: χρειάζονται τρεις στους τέσσερις υπέρ, και μία από τις τρεις ψήφους πρέπει να είναι της Άμυνας. Τρεις ψήφοι με την Άμυνα να απέχει ή να αρνείται δεν βγάζουν απόφαση. Η ψήφος της Άμυνας είναι όρος του κύρους της απόφασης και όχι μια γνώμη που σταθμίζεται μαζί με τις άλλες, γι’ αυτό και φάκελος που θέτει στρατιωτικό ζήτημα δεν κρίνεται από τους υπόλοιπους τρεις.

Ο νόμος εξακολουθεί να ονομάζει πρόεδρο τον Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, και ο τίτλος αυτός είναι τουλάχιστον μία μετονομασία πίσω: το άρθρο 28 ν. 4325/2015 συνέστησε σε κάθε Αποκεντρωμένη Διοίκηση θέση προϊσταμένου «που φέρει τον τίτλο Συντονιστής Αποκεντρωμένης Διοίκησης». Εκείνο που δεν τεκμηριώσαμε, την 1η Αυγούστου 2026, είναι αν μεταγενέστερος νόμος μετονόμασε με τη σειρά του τον Συντονιστή. Το κωδικοποιημένο κείμενο του ν. 4325/2015 που ανοίξαμε δεν φέρει τέτοια σημείωση, ενώ το οργανόγραμμα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου δείχνει Γραμματέα και Συντονιστή δίπλα δίπλα και οι υποσελίδες του επέστρεψαν 404. Απευθυνθείτε λοιπόν στην επιτροπή του άρθρου 26 ν. 1892/1990 και στη γραμματεία της, χωρίς ονομαστικό τίτλο στον παραλήπτη. Δεν έχει και μεγάλη σημασία: ο φάκελος τηρείται με τη διάταξη.

Το περιεχόμενο του φακέλου έπαψε να είναι τοπικό έθιμο τον Μάρτιο του 2024. Το άρθρο 34 ν. 4609/2019 πρόσθεσε την παρ. 4 στο άρθρο 26, απαιτώντας ΚΥΑ για τα δικαιολογητικά και τα κριτήρια· η ΚΥΑ Φ.114/497810/2023 (ΦΕΚ Β΄ 1893/26.3.2024) είναι αυτή η απόφαση, αντικατέστησε προγενέστερη του 2023 και καταλαμβάνει και τις εκκρεμείς αιτήσεις.

Οι προϋποθέσεις του άρθρου 1 είναι αποκλεισμοί, όχι προσόντα. Καμία αμετάκλητη καταδίκη για πράξη που τιμωρείται με κάθειρξη, για συμμετοχή σε εγκληματική οργάνωση, για απάτη σε βάρος των οικονομικών συμφερόντων της Ένωσης ή για νομιμοποίηση εσόδων κατά τον ν. 4557/2018. Καμία σχέση με υπηρεσίες πληροφοριών οποιασδήποτε χώρας, και των κρατών ΕΕ και ΕΖΕΣ. Καμία εγγραφή στον κατάλογο ανεπιθύμητων αλλοδαπών του άρθρου 82 ν. 3386/2005. Εξωχώριες εταιρείες και πρόσωπα με έδρα, φορολόγηση ή ιθαγένεια «μη συνεργάσιμου κράτους» κατά το άρθρο 65 ν. 4172/2013 δεν μπορούν να μετάσχουν καθόλου στη δικαιοπραξία, και ο αποκλεισμός φτάνει μέχρι μέτοχο με ποσοστό άνω του 1% του αιτούντος νομικού προσώπου.

Τα κριτήρια της παρ. 2 είναι δύο: όσα αναφέρουν η Διεύθυνση Κρατικής Ασφάλειας της Ελληνικής Αστυνομίας, η ΕΥΠ και η Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων, και η ασφάλεια στρατιωτικών εγκαταστάσεων και υποδομών ζωτικής σημασίας. Όταν μέτοχοι του αιτούντος είναι άλλα νομικά πρόσωπα, το άρθρο 3 ζητά και τα δικά τους καταστατικά και έλεγχο του πραγματικού δικαιούχου κατά το άρθρο 3 παρ. 17 ν. 4557/2018.

Δύο υποχρεώσεις έπονται της υπογραφής και ξεχνιούνται συστηματικά. Κατά το άρθρο 6, όποιος απέκτησε το δικαίωμα ή τις μετοχές υποβάλλει μέσα σε τριάντα ημέρες στον φορέα που εξέδωσε την απόφαση αντίγραφο του συμφωνητικού ή του συμβολαίου και, για τις εμπράγματες δικαιοπραξίες, αντίγραφο του μεταγραφόμενου τίτλου από το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολογικό Γραφείο. Κατά το άρθρο 5 παρ. 2, αν διαπιστωθεί εκ των υστέρων ότι δεν συνέτρεχε προϋπόθεση, η απόφαση ανακαλείται και η δικαιοπραξία είναι άκυρη κατά το άρθρο 174 ΑΚ. Η χορηγημένη απόφαση παραμένει ανακλητή όσο μπορεί να αποδειχθεί ότι κάποια προϋπόθεση δεν συνέτρεχε, οπότε ο φάκελος φυλάσσεται.

Και αν η απάντηση είναι όχι

Η σελίδα άνοιξε λέγοντας ότι ο έλεγχος καταλήγει σε ναι ή όχι, οπότε να τι κοστίζει το όχι. Ο ν. 1892/1990 δεν προβλέπει δικό του ένδικο βοήθημα κατά της απόρριψης: ούτε το άρθρο 26 λέει κάτι, ούτε η ΚΥΑ Φ.114/497810/2023, της οποίας τα οκτώ άρθρα πάνε από τις προϋποθέσεις ως την κατάθεση μετά την υπογραφή χωρίς να αγγίξουν ένδικο βοήθημα. Μένει το κοινό δίκαιο των διοικητικών πράξεων, σε δύο βήματα.

Το πρώτο βήμα είναι μέσα στη διοίκηση. Το άρθρο 24 ν. 2690/1999 επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο να ζητήσει από την εκδούσα αρχή την ανάκληση ή τροποποίηση της πράξης, με αίτηση θεραπείας, ή από την προϊσταμένη αρχή την ακύρωσή της, με ιεραρχική προσφυγή. Προθεσμία άσκησης δεν τίθεται. Προθεσμία απάντησης τίθεται: η αρχή οφείλει να γνωστοποιήσει την απόφασή της μέσα σε τριάντα ημέρες, και αν αρμόδια είναι άλλη αρχή έχει πέντε ημέρες να τη διαβιβάσει. Τίποτα δεν υποχρεώνει την επιτροπή να ξανακρίνει αμυντική εκτίμηση, και απόρριψη που στηρίζεται στην ασφάλεια στρατιωτικής εγκατάστασης είναι από τη φύση της λιτά αιτιολογημένη. Κοστίζει ελάχιστα να ασκηθεί και σπάνια μετακινεί την κρίση.

Το δεύτερο βήμα είναι το δικαστήριο. Η απόρριψη της επιτροπής είναι ατομική διοικητική πράξη και το βοήθημα κατά αυτής είναι η αίτηση ακυρώσεως. Το άρθρο 46 παρ. 1 π.δ. 18/1989 δίνει εξήντα ημέρες, από την κοινοποίηση της πράξης ή από τότε που ο αιτών έλαβε πλήρη γνώση της· αίτηση θεραπείας ή προσφυγή που ασκείται μέσα στις εξήντα ημέρες αναστέλλει την προθεσμία όσο η διοίκηση οφείλει απάντηση. Το άρθρο 46 παρ. 3 μεταφέρει την παρέκταση του άρθρου 41 παρ. 3, τριάντα ημέρες επιπλέον για τον διαμένοντα στην αλλοδαπή, δηλαδή ενενήντα για αγοραστή τρίτης χώρας. Η παράγραφος εκείνη μιλάει για υπαλλήλους που διαμένουν στην αλλοδαπή, οπότε αφήστε τις ενενήντα ημέρες ερώτημα για τον δικηγόρο σας και καταθέστε μέσα στις εξήντα. Δύο πράγματα δεν τα κλείσαμε: αν η διαφορά ανήκει στο Συμβούλιο της Επικρατείας ή έχει μεταφερθεί στο Διοικητικό Εφετείο κατά τον ν. 702/1977, και αν έχει ποτέ αχθεί σε δικαστήριο απόρριψη του άρθρου 26. Δημοσιευμένη απόφαση δεν βρήκαμε.

Εμπορικά η απάντηση είναι απλούστερη από τη διαδικασία. Η απόρριψη δεν καθυστερεί τη συναλλαγή, την καθιστά αδύνατη· ο πωλητής μπορεί να πουλήσει σε άλλον την ίδια εβδομάδα, και ακυρωτική δίκη που μετριέται σε χρόνια δεν απαντά σε αγορά που μετριέται σε μήνες. Οι όροι της προκαταβολής γράφονται για την απόρριψη πριν δοθεί το πρώτο ευρώ, και δεν μπορούν να στηριχθούν σε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, γιατί η απαγόρευση το ακυρώνει κι αυτό.

Ο ν. 1892/1990 δεν θέτει προθεσμία για την επιτροπή. Ισχύει ο γενικός κανόνας του άρθρου 4 παρ. 1 ν. 2690/1999: πενήντα ημέρες, και δέκα ακόμη όταν αρμόδιες είναι περισσότερες υπηρεσίες, με αφετηρία την κατάθεση της αίτησης και τη συγκέντρωση του συνόλου των δικαιολογητικών. Εκεί φεύγει ο χρόνος: το ποινικό μητρώο από τη χώρα του αιτούντος, η επισημείωση και η επίσημη μετάφραση προηγούνται της πεντηκονθήμερης προθεσμίας. Ο συμβολαιογράφος πρόεδρος του Συλλόγου Θράκης περιγράφει το πραγματικό διάστημα ως αρκετούς μήνες από την υποβολή έως την έκδοση, και αυτό είναι πράξη, όχι κανόνας. Δεν βρήκαμε δημοσιευμένα στοιχεία για όγκο αιτήσεων, ποσοστά απόρριψης ή μέσους χρόνους, και δεν αναγράφουμε αριθμό που δεν τεκμηριώνεται.

Αν σας ζητήσουν να κρατήσετε πληρεξούσιο για τον αγοραστή

Ο αγοραστής τρίτης χώρας συχνά δεν μπορεί να παρίσταται σε κάθε βήμα εδώ, και ζητά από Έλληνα συγγενή, φίλο ή τον δικηγόρο του να κρατήσει το πληρεξούσιο για τη συναλλαγή. Το έγγραφο αυτό δεν εμπίπτει στην απαγόρευση: το ΠολΠρΙωαννίνων 402/1998, όπως παρατίθεται πιο πάνω, το χαρακτηρίζει «μέτρο προπαρασκευαστικό μελλοντικής δικαιοπραξίας και ελεύθερα καταρχήν ανακλητό», ακόμη κι όταν προβλέπει αυτοσύμβαση κατά το άρθρο 235 ΑΚ. Μπορείτε λοιπόν να το υπογράψετε, να ανοίξετε τον φάκελο της αίτησης στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση και να μαζέψετε τα δικαιολογητικά όσο εκκρεμεί η απόφαση της επιτροπής. Το συμβόλαιο της ίδιας της μεταβίβασης περιμένει σε κάθε περίπτωση την απόφαση· αυτό δεν αλλάζει επειδή το υπογράφει πληρεξούσιος.

Η σειρά που έχει σημασία για τον πωλητή

1. Ρωτήστε νωρίς την ιθαγένεια, όχι τη διαμονή. Ο υποψήφιος αγοραστής με διαβατήριο ΕΕ ή ΕΖΕΣ δεν φέρνει καμία καθυστέρηση. Ο ομογενής από την Αυστραλία φέρνει ολόκληρο φάκελο.
2. Βεβαιωθείτε για τη διοικητική ταυτότητα του ακινήτου με το ΚΑΕΚ και τον δήμο, και για ό,τι βρίσκεται στη Θήρα, σε τέως επαρχία ή στα Διαπόντια, με την τέως και όχι τη σημερινή ενότητα.
3. Θέστε εγγράφως δύο ερωτήματα στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση: αν το συγκεκριμένο ακίνητο εμπίπτει σε χαρακτηρισμένη περιοχή, και χωριστά αν το πιάνει το άρθρο 29. Μία απάντηση δεν καλύπτει και τα δύο.
4. Μην υπογράψετε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο όσο εκκρεμεί η απόφαση. Η ΚΥΑ ζητά ούτως ή άλλως την υπογραφή του αντισυμβαλλομένου στην αίτηση, οπότε ως πωλητής δεσμεύεστε από την αρχή στο πρόσωπο του συγκεκριμένου αγοραστή· ρυθμίστε με τον δικηγόρο σας τι γίνεται αν η απόφαση αργήσει ή δεν έρθει.
5. Δώστε στον αγοραστή έγκαιρα το τοπογραφικό. Το τοπογραφικό διάγραμμα με τη θέση σε απόσπασμα 1:50.000 είναι δικαιολογητικό του φακέλου, και συνήθως το μόνο που εξαρτάται από εσάς.
6. Σημειώστε τις τριάντα ημέρες μετά την υπογραφή. Το συμβόλαιο και ο μεταγραμμένος τίτλος επιστρέφουν στην αρχή που εξέδωσε την απόφαση.

Η διαδικασία κοστίζει περίπου μια σελίδα χρόνου δικηγόρου όταν ξεκινά νωρίς, και είναι ο λόγος που καταρρέει μια πώληση όταν δεν ξεκινά. Απόφαση που φτάνει τον Μάρτιο για συμβόλαιο του Ιανουαρίου δεν σώζει εκείνο το συμβόλαιο· επιτρέπει να υπογραφεί καινούργιο.