Πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό: τι σημαίνει, πώς αναγνωρίζεται μια οδός και τι κρίνει η ΥΔΟΜ

Γιατί δρόμος ένα μέτρο μακριά μπορεί να αφήνει το γήπεδο μη οικοδομήσιμο: τι σημαίνει κοινόχρηστη οδός, πώς αναγνωρίζεται, τι έκλεισε η ΣτΕ Ολομ. 176/2023 και ποια η διαφορά δουλείας διόδου και προσώπου.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Πρόσωπο είναι το μήκος του ορίου σας πάνω σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό — και χωρίς αυτό, εκτός σχεδίου άδεια δεν εκδίδεται. Δείτε τώρα γιατί δύο σωστές μετρήσεις στο ίδιο γήπεδο δίνουν 1 μ. και 28 μ. Η αναφορά που βγάλαμε για 4.905 τ.μ. στο Τρίκερι Μαγνησίας ανέγραψε ένα μέτρο ως απόσταση από τον πλησιέστερο δρόμο, πάνω σε χαρακτηρισμένη οδό που τρέχει σε όλο το νοτιοανατολικό όριο. Ο δικός μας συγκεντρωτικός πίνακας για την ίδια εκτέλεση έγραφε 28 μ. Γυρίσαμε στα αρχεία που κράτησε εκείνη η εκτέλεση και το ξεκαθαρίσαμε: ο δρόμος ακουμπά το γήπεδο, τα δύο νούμερα μετρούν από διαφορετική αφετηρία, και η ενότητα για την αναφορά μας πιο κάτω δείχνει τους υπολογισμούς. Και στα δύο νούμερα η νομική απάντηση μένει η ίδια, γιατί η πολεοδομία δεν ρωτά πόσο μακριά είναι ο δρόμος. Ρωτά αν η οδός είναι κοινόχρηστη κατά νόμο, και σε αυτό καμία απόσταση δεν απαντά.

Το ερώτημα λέγεται πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Χωρίς αυτό το εκτός σχεδίου γήπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο, όσο μεγάλο κι αν είναι και όσο καλή κι αν φαίνεται η πρόσβαση την ημέρα της επίσκεψης. Το εμβαδόν το κρίνετε με τον τίτλο και μια μεζούρα. Το πρόσωπο δεν το κρίνει κανένα μητρώο της χώρας, και γι’ αυτό στους περισσότερους φακέλους βγαίνει στην επιφάνεια μόνο όταν η αίτηση για άδεια αναγκάσει κάποιον να απαντήσει.

Τρία διαφορετικά πράγματα λέγονται «πρόσβαση»

Όταν μια αγγελία γράφει «πρόσβαση», μπορεί να εννοεί οποιοδήποτε από τα τρία παρακάτω· δεν πρόκειται όμως για βαθμίδες του ίδιου πράγματος.

• Φυσική πρόσβαση. Φτάνετε με το αυτοκίνητο. Δεν παράγει καμία νομική συνέπεια, και αυτό είναι που διαπιστώνουν στην πράξη οι περισσότερες επισκέψεις.
• Δουλεία διόδου. Εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε γη γείτονα, εγγεγραμμένο στον τίτλο του. Περνά το αυτοκίνητο. Αυτό είναι χρήσιμο. Το γήπεδο εξακολουθεί να μην έχει πρόσωπο, γιατί η λωρίδα που διασχίζετε παραμένει ιδιωτική.
• Πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Το όριο του γηπέδου ακουμπά οδό που είναι νομικά κοινόχρηστη. Αυτό ελέγχει η ΥΔΟΜ, και μόνο αυτό ανοίγει άδεια εκτός σχεδίου.

Η επίστρωση δεν κρίνει προς καμία κατεύθυνση. Χωματόδρομος με αποδεδειγμένο κοινόχρηστο χαρακτήρα δίνει πρόσωπο· ιδιωτικός ασφαλτοστρωμένος δρόμος που έγινε πέρσι δεν δίνει.

Υπάρχει και ένα τέταρτο, αυτό στο οποίο καταφεύγει ο ιδιοκτήτης όταν οι γείτονες δεν συμφωνούν. Τα άρθρα 1012 έως 1015 του Αστικού Κώδικα δίνουν στον κύριο ακινήτου που στερείται εξόδου αξίωση κατά των γειτόνων: «Αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριος του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης» (άρθρο 1012). Κατά το άρθρο 1013 η κατεύθυνση της διόδου, η έκταση του δικαιώματος και η αποζημίωση καθορίζονται με δικαστική απόφαση· πρόκειται δηλαδή για δίκη. Δύο όρια πρέπει να τα ξέρετε πριν σας το προτείνει κάποιος ως λύση. Το άρθρο 1014 αποκλείει την αξίωση όταν η συγκοινωνία προς τον δημόσιο δρόμο έπαψε με αυτόβουλη πράξη ή παράλειψη του ίδιου του κυρίου. Το άρθρο 1015 βαραίνει το τμήμα που απέμεινε στον πωλητή όταν την πρόσβαση την έκοψε η εκποίηση μέρους του ακινήτου, που είναι η συνηθισμένη περίπτωση σε κατατμημένη οικογενειακή περιουσία. Προσέξτε τι δίνει η αξίωση: δίοδο προς τον δρόμο. Παράγει δικαίωμα διέλευσης πάνω σε ιδιωτική γη, οπότε καταλήγει εκεί που καταλήγει και η συμβατική δουλεία διόδου. Περνά το αυτοκίνητο και δεν δημιουργεί πρόσωπο.

Τι έκρινε η Ολομέλεια το 2023

Με την ΣτΕ Ολομ. 176/2023, σε υπόθεση από την Πάτμο, κρίθηκε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν: χρειάζεται και «πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο». Κατά την κρίση του Δικαστηρίου η απαίτηση ισχύει ήδη από το διάταγμα του 1985 και όχι από τον ν. 3212/2003, οπότε ο πωλητής που επικαλείται ότι το γήπεδό του προηγείται του 2003 μιλά για λάθος ημερομηνία.

Και τώρα το κομμάτι που οι περισσότερες σελίδες προσπερνούν. Το πλήρες κείμενο της απόφασης δεν έχει δημοσιευθεί ποτέ. Τρία χρόνια μετά, η ίδια η ανάρτηση του Δικαστηρίου κλείνει με τη φράση «Το πλήρες κείμενο της απόφασης θα αναρτηθεί αμέσως μετά την καθαρογραφή του από το Δικαστήριο». Την 1η Αυγούστου 2026 το adjustice.gr μας απάντησε με ανακατεύθυνση σε σελίδα σύνδεσης και το ste.gr δεν απάντησε καθόλου. Εκείνη την ημέρα φτάσαμε στην επίσημη περίληψη της απόφασης, αναδημοσιευμένη από τον νομικό ιστότοπο περιβάλλοντος Νόμος και Φύση με ρητή αναφορά στο adjustice.gr ως πηγή, και η περίληψη φέρει τις λέξεις που είναι πιο πάνω μέσα σε εισαγωγικά. Συνεχίζει με «και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση», δηλαδή οδό που δεν προήλθε από ιδιωτική βούληση. Τέσσερα δημοσιεύματα του νομικού Τύπου, σε Lawspot, Δασαρχείο, τον Τύπο του ΤΕΕ και το michanikos.gr, σταματούν στο «νομίμως υφιστάμενο». Γι’ αυτό το στοιχείο της ιδιωτικής βούλησης μένει έξω από τα εισαγωγικά πιο πάνω και δίνεται ως κρίση του Δικαστηρίου, όχι ως αυτούσια διατύπωσή του.

Η διατύπωση είναι παλαιότερη της απόφασης του 2023, και τη διαβάσαμε σε δύο αποφάσεις των οποίων το κείμενο ανοίξαμε. Η ΣτΕ 665/2018 και η ΣτΕ 848/2018 τη φέρουν και οι δύο: «δομήσιμα είναι τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Ας είμαστε ακριβείς για το πόσο πάει αυτό. Και τις δύο τις διαβάσαμε στο nomosphysis.org.gr, στο αρχείο της Εταιρείας Δικαίου Περιβάλλοντος, που αναδημοσιεύει κάθε απόφαση με την Περίληψη και τις Βασικές Σκέψεις της· καμία τους δεν ανοίχτηκε από την επίσημη δημοσίευση του Δικαστηρίου. Και οι δύο είναι αποφάσεις τριμελούς σύνθεσης πάνω στο διάταγμα του 1985. Αυτό που θεμελιώνουν είναι ότι η φράση αποτελεί πάγια διατύπωση και ότι προϋπήρχε του 2023. Δεν σας λένε τι σκέφτηκε η Ολομέλεια, και αυτό ακριβώς λείπει: το σκεπτικό της 176/2023 είναι αδημοσίευτο, οπότε το σκέλος της ιδιωτικής βούλησης στην κρίση του 2023 στηρίζεται στην ίδια την περίληψη του Δικαστηρίου και στο ότι δύο τμήματα είχαν γράψει την ίδια φράση πριν από αυτήν.

Ο λόγος είναι δομικός. Αν οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να κατασκευάζουν οι ίδιοι την πρόσβασή τους, θα δημιουργούνταν διάσπαρτοι οικισμοί εκτός σχεδιασμού, δηλαδή ακριβώς αυτό που ο εκτός σχεδίου έλεγχος υπάρχει για να αποτρέψει. Η γραμμή είναι παλαιότερη της απόφασης και ανάγεται στις ΣτΕ 2606/2005 και 3848–9/2005. Η ίδια περίληψη καταγράφει ότι το Δικαστήριο έκρινε τη ρύθμιση συμβατή με το άρθρο 17 του Συντάγματος και το άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ και απέρριψε ισχυρισμό περί δικαιολογημένης εμπιστοσύνης. Το τελευταίο έχει σημασία, γιατί είναι η απάντηση στην οποία καταφεύγουν οι περισσότεροι αγοραστές. Ο εκκαλών είχε αγοράσει το 2015, με άδειες του 2006 και του 2011 ήδη πάνω στο ακίνητο, και υποστήριξε ότι η απαίτηση προσώπου ήταν νομολογιακή και απρόβλεπτη. Το Δικαστήριο απάντησε ότι ο κανόνας εφαρμόζεται ρητά ήδη στις ΣτΕ 2606 και 3848–9/2005, δηλαδή πριν από εκείνες τις άδειες, και ερμηνεύθηκε σαφέστερα με την ΣτΕ 3504/2010 επταμελούς, οπότε ήταν προβλέψιμος για τον επιμελή αγοραστή και όφειλε ούτως ή άλλως να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές. Η καλόπιστη αγορά πάνω σε ξένη άδεια δεν απαντά σε αυτό.

Δύο συνέπειες προκύπτουν ευθέως, και οι δύο είναι συνηθισμένες.

• Η παραχώρηση λωρίδας από γείτονα, όσο τυπικά κι αν έχει γίνει, δεν δημιουργεί οδό που δίνει πρόσωπο.
• Ο νεοδιανοιγμένος δρόμος, που ανοίχτηκε για να εξυπηρετήσει το γήπεδο, ούτε αυτός. Στέρεος, χαλικοστρωμένος και με μπάρα, αντιμετωπίζεται ακριβώς το ίδιο.

Πώς γίνεται μια οδός κοινόχρηστη

Ο νόμος που ταξινομεί τις οδούς είναι ο ν. 3155/1955 (ΦΕΚ Α´ 63/14.3.1955). Το άρθρο 1 τις διακρίνει σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές ή κοινοτικές. Το άρθρο 4 ορίζει την τελευταία κατηγορία από αυτό που εξυπηρετεί: «Δημοτικαί και Κοινοτικαί οδοί είναι αι οδοί αι εξυπηρετούσαι τας πάσης φύσεως ανάγκας ενός Δήμου ή μιας Κοινότητος εντός των διοικητικών ορίων αυτού».

Δείτε τι κάνει η διάταξη. Ορίζει μια κατηγορία από τη λειτουργία της. Δεν ονομάζει την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου ως την πράξη που καθιστά μια οδό δημοτική, και δεν στήνει διαδικασία αναγνώρισης. Η ανάγνωση αυτή δεν είναι μόνο δική μας. Η ΣτΕ 273/2016 παραθέτει τα τρία άρθρα με τη σειρά, γράφει ότι τα άρθρα 2 και 3 καθορίζουν «την έννοια και την διαδικασία χαρακτηρισμού» των εθνικών και επαρχιακών οδών, και μετά παραθέτει το άρθρο 4 χωρίς καμία διαδικασία δίπλα του. Σχέδιο του ΥΠΕΝ που είχε βγει σε διαβούλευση θα αντικαθιστούσε το άρθρο 4 και θα πρόσθετε διαδικασία χαρακτηρισμού δημοτικών οδών, και λέγεται κατά καιρούς ότι ψηφίστηκε ως άρθρο 14 ν. 4759/2020. Ανοίξαμε το άρθρο αυτό την 1η Αυγούστου 2026: τιτλοφορείται «Προγράμματα Πολεοδομικού Σχεδιασμού», συστήνει Συντονιστή πολεοδομικού σχεδιασμού και δεν λέει λέξη για οδούς. Κατάργηση του άρθρου 4 δεν εντοπίσαμε, οπότε στέκει στον δικό του αριθμό, και ο Κώδικας του 2026 γράφει διαδικασία αναγνώρισης χωρίς να πειράξει την ταξινόμηση του 1955 από κάτω.

Η διαδικασία αυτή ήρθε αργά και είναι μισοτελειωμένη. Ξεκίνησε ως παρ. 15 του άρθρου 20 ν. 3937/2011, αντικαταστάθηκε συνολικά με το άρθρο 166 ν. 4819/2021 (ΦΕΚ Α´ 129/23.7.2021) και βρίσκεται πλέον στο άρθρο 251 παρ. 1 περ. α´ ν. 5306/2026, στην ίδια παράγραφο με τα ελάχιστα των 4.000 τ.μ. και των 25 μ. Έχει τρία μέρη. Πρώτα η καταγραφή: ο δήμος, ή το ΥΠΕΝ, καταγράφει το υφιστάμενο εκτός σχεδίου οδικό δίκτυο ανά δημοτική ενότητα με βάση υπουργική απόφαση, την ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/53355/1219/2022 (ΦΕΚ Β´ 2671/31.5.2022), που φέρει τις τεχνικές προδιαγραφές, με αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 ως τεκμηρίωση, και το αποτέλεσμα κυρώνεται συνολικά από τον γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Δεύτερον, η ενδιάμεση λύση, με τα λόγια του Κώδικα: «Μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου δύναται κατ’ εξαίρεση, κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης, να πραγματοποιείται αναγνώριση δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού». Μία οδός τη φορά, με τεχνική μελέτη, και ρητά ως εξαίρεση. Τρίτον, τα ίδια τα κριτήρια αφήνονται σε π.δ. που δεν έχει εκδοθεί. Η διαδικασία δηλαδή υπάρχει στον νόμο και δεν παράγει τίποτα δεσμευτικό στο έδαφος.

Αυτό από το οποίο δουλεύουν μηχανικοί και δικηγόροι, ελλείψει κριτηρίων, είναι ένας κατάλογος τρόπων με τους οποίους μια εκτός σχεδίου οδός αντιμετωπίζεται ως κοινόχρηστη. Η εκδοχή που ακολουθεί είναι αυτή που συγκέντρωσε η τοπογράφος-πολεοδόμος Γραμματή Μπακλατσή για το b2green στις 19 Ιουνίου 2023, και δείτε την ακριβώς όπως τη δίνει η ίδια: σύνθεση υπουργικών εγκυκλίων και επαγγελματικής πρακτικής, μέσα σε ένα κείμενο του οποίου το παράπονο είναι ότι οι υπηρεσίες δεν την εφαρμόζουν ομοιόμορφα. Κανένας νόμος δεν κλείνει τον κατάλογο και οι επτά κατηγορίες δεν είναι εξαντλητικές. Επειδή σελίδα που στηρίζει επτά νομικές διαδρομές σε ένα κλαδικό άρθρο αποτελεί αδύναμη βάση, ψάξαμε κείμενο πίσω από την καθεμιά. Τρεις έχουν διάταξη νόμου, δύο ακόμη έχουν νομολογία, και δύο δεν μπορέσαμε να τις τεκμηριώσουμε καθόλου. Κάθε κατηγορία φέρει παρακάτω αυτό που βρήκαμε, ώστε ο μηχανικός σας να ψάχνει συγκεκριμένο έγγραφο και όχι κατηγορία.

• Εθνικές οδοί. Το άρθρο 2 ν. 3155/1955 τις ορίζει από αυτό που συνδέουν και ονομάζει την πράξη: «Οι εθνικές οδοί καθορίζονται δια βασιλικού διατάγματος εφ’ άπαξ εκδοθησόμενου με πρόταση του Υπουργού Συγκοινωνιών και Δημοσίων Έργων μετά γνωμοδότηση του Συμβουλίου Δημοσίων Έργων». Ο κατάλογος γράφει π.δ., που είναι το ίδιο νομοθέτημα μετά το 1974.
• Επαρχιακές οδοί. Το άρθρο 3 του ίδιου νόμου ορίζει την κατηγορία εξ αποκλεισμού, «Επαρχιακές οδοί είναι όλες οι οδοί της χώρας, όσες δεν είναι εθνικές ουδέ δημοτικές ή κοινοτικές», και τις καθορίζει «δια βασιλικού διατάγματος εφ’ άπαξ δι’ έκαστον νομό […] με πρόταση του Υπουργού Δημοσίων Έργων». Ο κατάλογος τις αποδίδει στον υπουργό Μεταφορών· ο νόμος λέει Δημοσίων Έργων, και το διάταγμα εκδίδεται μία φορά ανά νομό.
• Οδοί που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους και με το διεθνές, εθνικό ή επαρχιακό δίκτυο και έχουν αναγνωριστεί ως κύριοι ή μοναδικοί. Αυτή η κατηγορία έχει ισχύον κείμενο. Το άρθρο 251 παρ. 1 περ. β΄ ν. 5306/2026 μεταφέρει το άρθρο 1 παρ. 2 περ. β΄ του διατάγματος του 1985, που η ΣτΕ 273/2016 παραθέτει αυτούσιο, και επικαιροποιεί το όργανο: «Η αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με απόφαση του γραμματέα της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης μετά από γνώμη του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων». Το αξίωμα του νομάρχη, που ονόμαζε το παλιό κείμενο, καταργήθηκε με τον Καλλικράτη το 2011: παλιά νομαρχιακή απόφαση εξακολουθεί να είναι έγγραφο, ενώ νέα αναγνώριση βγαίνει από τον γραμματέα. Προσέξτε τι ζητά σε αντάλλαγμα η περ. β΄, γιατί δεν είναι ο γενικός κανόνας: 45 μ. πρόσωπο, 50 μ. βάθος και 4.000 τ.μ.
• Οδοί στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με την κύρωση της πολεοδομικής μελέτης. Μόνο η πηγή του καταλόγου. Διάταξη που να το λέει με αυτούς τους όρους δεν εντοπίσαμε.
• Οδοί που εξυπηρετούν πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους και μεγάλα δημόσια έργα. Μόνο η πηγή του καταλόγου, στην ίδια βάση.
• Οδοί προγενέστερες του πολεοδομικού διατάγματος του 1923. Η διαδρομή δουλεύει και η νομολογία το δείχνει: η ΣτΕ 848/2018 ακύρωσε αναγνώριση «αγροτικής οδού ως προϋφισταμένης του έτους 1923» επειδή την υπέγραψε Νομάρχης, και καταγράφει ότι η αρμοδιότητα του άρθρου 20 του διατάγματος του 1923 ασκείται «με πράξη του αρμόδιου Υπουργού». Η πρακτική τοποθετεί το όριο στη 16η Απριλίου 1924, ενώ το Συμβούλιο της Επικρατείας το γράφει απλώς ως «προϋφισταμένη του έτους 1923». Η ενότητα παρακάτω λέει τι απαιτεί η διαδρομή και ως πού μπορέσαμε να ελέγξουμε την ημερομηνία.
• Οδοί που τέθηκαν σε κοινή χρήση με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο, η υπολειμματική κατηγορία. Το άρθρο 967 ΑΚ βάζει τους δρόμους στην κατηγορία: «Πράγματα κοινής χρήσης είναι ιδίως τα νερά με ελεύθερη και αέναη ροή, οι δρόμοι, οι πλατείες, οι γιαλοί, τα λιμάνια και οι όρμοι […]». Η ΣτΕ 273/2016 κάνει στη συνέχεια το αν μια συγκεκριμένη οδός είναι ένα από αυτά πραγματικό ζήτημα των πολιτικών δικαστηρίων. Κανένα από τα δύο κείμενα δεν σας λέει τι να βάλετε στον φάκελο, και γι’ αυτό η κατηγορία σας γυρίζει πάλι στα έγγραφα.

Η πρακτική σημασία του καταλόγου είναι ότι το πρακτικό του δήμου που λέει «η οδός είναι κοινόχρηστη» δεν βρίσκεται μόνο του μέσα σε αυτόν, και το Συμβούλιο της Επικρατείας το έχει πει ρητά. Η ΣτΕ 273/2016, την οποία ανοίξαμε στις 2 Αυγούστου 2026 στο nomosphysis.org.gr, όπου η απόφαση αναδημοσιεύεται με τις Βασικές Σκέψεις της, κρίνει τρία πράγματα. Ούτε ο ν. 3155/1955 ούτε άλλη κείμενη διάταξη ορίζει ειδική διοικητική διαδικασία χαρακτηρισμού οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής, ούτε δίνει τέτοια αρμοδιότητα στα όργανα δήμου ή κοινότητας. Τυχόν τέτοια πράξη δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου «δεν αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη, αφού δεν έχει καμία νομική συνέπεια, ούτε δεσμεύει την πολεοδομική υπηρεσία». Το ζήτημα το κρίνει η πολεοδομική υπηρεσία παρεμπιπτόντως, όταν το χρειάζεται για δική της αρμοδιότητα. Και όταν η κοινοχρησία αμφισβητείται πραγματικά, δεσμευτική απάντηση δίνουν τα πολιτικά δικαστήρια: η απόφαση αντιμετωπίζει το ερώτημα ως πραγματικό ζήτημα και αφήνει τους ιδιοκτήτες να προσφύγουν εκεί για την αναγνώριση και προστασία των δικαιωμάτων τους. Δεν είναι μεμονωμένη κρίση· σέρνει πίσω της σειρά νομολογίας, από την ΣτΕ 4777/1995 ως τις 2301/2006, 4391/2009 και 749, 2462, 2790/2014.

Τα περιστατικά της υπόθεσης είναι ο λόγος να τη διαβάσετε πριν στηριχθείτε σε δημοτική βεβαίωση. Πρόεδρος κοινότητας βεβαίωσε το 1988, και ξανά το 1989, ότι κοινόχρηστη λωρίδα βόρεια ενός οικοπέδου μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως κοινοτικός δρόμος και ότι το οικόπεδο συνόρευε με αυτόν. Πάνω σε αυτά τα έγγραφα εκδόθηκαν άδειες το 1994 και το 2000 και χτίστηκε κατοικία. Το 2007 ο γείτονας ζήτησε την ανάκλησή τους· το τοπικό συμβούλιο δέχθηκε ότι επρόκειτο για αρδευτικό αύλακα περίπου ενός μέτρου που ο ιδιοκτήτης τσιμεντόστρωσε και χρησιμοποίησε ως δρόμο· ο δήμαρχος ανακάλεσε και τα δύο. Το Δικαστήριο δεν έκρινε ποιος είχε δίκιο για τον αύλακα. Έκρινε ότι καμία από τις πράξεις δεν είχε νομική ισχύ προς καμία κατεύθυνση, πράγμα που άφησε τον ιδιοκτήτη, που είχε χτίσει πάνω τους, χωρίς τίποτα να ακυρώσει. Δεκαεννιά χρόνια εμπιστοσύνης σε χαρτιά που ποτέ δεν μετρούσαν πήγαν χαμένα.

Μια σειρά αποφάσεων τριμελούς σύνθεσης του 2018 αναφέρεται συνήθως ότι πάει ακόμη παραπέρα, σε διατύπωση που την υπερβάλλει, οπότε δείτε τι κρίνουν πράγματι οι ίδιες οι αποφάσεις. Ανοίξαμε τις δύο από τις τρεις στην ίδια πηγή, τη ΣτΕ 665/2018 και τη ΣτΕ 848/2018. Τη ΣτΕ 845/2018 δεν την βρήκαμε σε καμία πηγή ανοιχτή σε εμάς, οπότε δεν λέμε τίποτα για το τι κρίνει. Οι δύο που διαβάσαμε ξεκινούν από την ίδια σκέψη: το οδικό δίκτυο ενός δήμου «δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση», γιατί συνάπτεται τόσο με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας όσο και με τα γεωσυστήματα του φυσικού χώρου, οπότε αποκλείονται οι αποσπασματικές διανοίξεις, διαπλατύνσεις και καταργήσεις οδών για τοπική ανάγκη. Στην 665/2018 ακυρώθηκε απόφαση δημοτικού συμβουλίου για μεταφορά αγροτικών οδών. Στην 848/2018 ακυρώθηκε απόφαση Νομάρχη που αναγνώριζε αγροτική οδό ως προϋφιστάμενη του 1923, δηλαδή ακριβώς η διαδρομή της επόμενης ενότητας. Και οι δύο έπεσαν για αναρμοδιότητα.

Καμία από τις δύο αποφάσεις δεν λέει ότι η κατά περίπτωση αναγνώριση είναι αδύνατη. Η 848/2018 δίνει τον μεταβατικό κανόνα με τα ίδια της τα λόγια: μέχρι να ολοκληρωθεί ο συνολικός σχεδιασμός του οδικού δικτύου, που πρέπει να γίνει εντός ευλόγου χρόνου, «είναι ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση δημοτικών κλπ οδών με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού», δηλαδή κρατικού οργάνου, κατά τα κριθέντα με την ΣτΕ Ολομ. 3661/2005. Η αρμοδιότητα αναγνώρισης του άρθρου 1 του διατάγματος του 1985 επιβιώνει με τους ίδιους όρους, ενώ η αρμοδιότητα του άρθρου 20 του διατάγματος του 1923 ασκείται με πράξη του αρμόδιου Υπουργού. Άρα το ερώτημα που θέτετε σε έγγραφο αναγνώρισης μέσα στον φάκελο του πωλητή δεν είναι αν υπάρχει. Είναι ποιο όργανο το υπέγραψε, γιατί ο δήμος ή, ιστορικά, ο νομάρχης που υπογράφει μόνος του είναι ακριβώς το ελάττωμα και των δύο αποφάσεων. Το ίδιο είναι, στην ουσία, και η εξαιρετική διαδρομή του Κώδικα του 2026: μία οδός τη φορά, με τεχνική μελέτη, ώσπου να κυρωθεί το σύνολο του δικτύου. Η αποτύπωση της οδού στα κτηματολογικά διαγράμματα δεν απαντά σε τίποτα από αυτά, γιατί το κτηματολόγιο καταγράφει τι υπάρχει στο έδαφος, ενώ το καθεστώς του είναι χωριστή διαπίστωση.

Μένει μία ένταση, τεκμηριωμένη πλέον αντί για εικαζόμενη. Η απάντηση της ΥΔΟΜ είναι η μόνη που κινεί τον φάκελο της άδειας, και η 273/2016 λέει ότι δίνεται παρεμπιπτόντως, μέσα στην κρίση για την άδεια, οπότε δεν διαπιστώνει το καθεστώς της οδού για κανέναν στη συνέχεια. Η ίδια απόφαση στέλνει την πραγματική αμφισβήτηση της κοινοχρησίας στα πολιτικά δικαστήρια, που τρέχουν με δικό τους χρόνο και μπορεί να καταλήξουν αντίθετα. Ευνοϊκή λοιπόν απάντηση ΥΔΟΜ που στηρίζεται σε δημοτική αναγνώριση βοηθά τον φάκελό σας αλλά δεν κλείνει τη συζήτηση, και ακριβώς εκεί δικαιολογείται η αμοιβή για γραπτή γνωμοδότηση δικηγόρου.

Το διάταγμα, από την πλευρά του, είναι καθυστερημένο και όχι ανύπαρκτο. Το πιο πρόσφατο κείμενο που μπορέσαμε να ανοίξουμε είναι δημοσίευμα του b2green της 20ής Ιουλίου 2026. Αναφέρει ότι οι μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου έχουν ολοκληρωθεί σε πολλές περιφέρειες, ότι το π.δ. του ΥΠΕΝ εξακολουθεί να μην έχει εκδοθεί, και ότι η αποτύπωση ενός δρόμου σε χάρτη δεν του δίνει από μόνη της νομική ισχύ. Η αξιολόγηση αναμένεται να στηριχθεί σε αεροφωτογραφίες προ του 1977, παλαιό χαρτογραφικό υλικό της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού, κτηματολογικά στοιχεία και έγγραφα που αποδεικνύουν διάνοιξη ή συντήρηση από δημόσιο φορέα. Δημοσιευμένο χρονοδιάγραμμα για το διάταγμα δεν εντοπίσαμε: ούτε χρονολογημένη δήλωση υπουργού ούτε απάντηση στη Βουλή. Όποιος σας δίνει μήνα, μαντεύει. Ως τότε η απάντηση δίνεται γήπεδο προς γήπεδο, στα έγγραφα, και αυτό είναι κόστος που το κοστολογείτε μέσα στην αγορά.

Πού χτυπάτε πόρτα μόνοι σας, πριν αναθέσετε σε δικηγόρο

Ένα κομμάτι αυτής της έρευνας δεν περιμένει μηχανικό ούτε δικηγόρο για να ξεκινήσει. Κάθε πολίτης έχει δικαίωμα πρόσβασης σε διοικητικά έγγραφα, κατά το άρθρο 5 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, ν. 2690/1999. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι πάτε στο πρωτόκολλο του δήμου, με την ταυτότητά σας, και ζητάτε γραπτώς αντίγραφο συγκεκριμένου πρακτικού δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου, ή τον φάκελο της καταγραφής του κοινόχρηστου οδικού δικτύου της δημοτικής ενότητας, αν έχει γίνει. Δεν χρειάζεστε πληρεξούσιο για το ίδιο το αίτημα. Χρειάζεστε να ξέρετε τι ονομάζεται το έγγραφο και ποιο έτος ψάχνετε, κάτι που σας έδωσε η ενότητα παραπάνω. Όποιος χειρίζεται την αγορά από απόσταση αναθέτει αυτό το βήμα σε δικηγόρο με πληρεξούσιο· αν μπορείτε να παρουσιαστείτε στο πρωτόκολλο, το κάνετε μόνοι σας την ίδια μέρα που πάτε να δείτε το γήπεδο.

Για τη διαδρομή του 1924 υπάρχει και δεύτερη πόρτα, πιο αργή. Τα παλιά πρακτικά κοινότητας, οι χωροφυλακικές αναφορές και τα δημοτικά έγγραφα της εποχής δεν βρίσκονται στον δήμο σήμερα. Έχουν καταλήξει, σε μεγάλο μέρος τους, στα κατά τόπους Γενικά Αρχεία του Κράτους, στο Ιστορικό Αρχείο του νομού. Εκεί δεν υπάρχει ηλεκτρονική αναζήτηση με λέξη κλειδί. Ο φάκελος βρίσκεται με το όνομα που είχε η περιοχή τότε, πριν αλλάξουν ονόματα και ενώσουν κοινότητες πρώτα ο Καποδίστριας και μετά ο Καλλικράτης, και το παλιό όνομα το ξέρει συνήθως μόνο κάποιος από το χωριό. Ένας αγοραστής χωρίς τοπική παρουσία δύσκολα θα καθίσει ο ίδιος σε τραπέζι αρχείου να ξεφυλλίσει δεμένους τόμους του 1920 με το χέρι. Αν έχετε ρίζες στην περιοχή, ή γνωρίζετε κάποιον που έχει, η δουλειά αυτή σας κοστίζει λιγότερο από ό,τι θα κόστιζε σε δικηγόρο, γιατί πληρώνετε μόνο το εισιτήριο ως το αρχείο.

Πόσο πρόσωπο, και γιατί ο αριθμός είναι το εύκολο μισό

Κρατήστε ένα νούμερο στο μυαλό σας πριν σας το πει κάποιος άλλος. Το άρθρο 251 παρ. 1 περ. α´ ν. 5306/2026, το άρθρο γενικών όρων της εκτός σχεδίου δόμησης στον Κώδικα του 2026, που μεταφέρει το άρθρο 1 παρ. 1 του π.δ. 24/31.5.1985 όπως ίσχυσε μετά τον ν. 3212/2003, ορίζει «ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μ.». Τέσσερα στρέμματα και είκοσι πέντε μέτρα πρόσωπο, στην ίδια πρόταση. Οι παρεκκλίσεις που επέτρεπαν δόμηση σε μικρότερα γήπεδα είχαν καθεμιά δικό της ελάχιστο και είναι κλειστές για νέους· ο πίνακάς τους βρίσκεται στο άρθρο για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα.

Προσέξτε ποιο μισό της πρότασης είναι εύκολο. Τα είκοσι πέντε μέτρα είναι μέτρηση: ο μηχανικός τα βγάζει από το τοπογραφικό και ή υπάρχουν ή δεν υπάρχουν. Το «κοινόχρηστος δρόμος» είναι νομικός χαρακτηρισμός, και δεν υπάρχει μητρώο να τον κοιτάξετε. Έτσι ένα γήπεδο μπορεί να έχει ογδόντα μέτρα πάνω σε άριστο δρόμο και να μην πληροί τίποτα, και έτσι ο πωλητής λέει «τέσσερα στρέμματα με πρόσωπο», περιγράφει σωστά το έδαφος και βγάζει λάθος συμπέρασμα από αυτό.

Η ίδια περ. α´ φέρει και τις εξαιρέσεις, που είναι στενές. Τα 25 μ. δεν ισχύουν για τα γεωργικά και υδρευτικά κτίρια των άρθρων 252 και 253 όταν τα εξυπηρετεί αγροτικός ή δασικός δρόμος, ούτε για τα ορειβατικά καταφύγια, που μπορεί να εξυπηρετούνται και από μονοπάτι. Η κατοικία δεν είναι σε αυτόν τον κατάλογο. Μία επιφύλαξη για τον ίδιο τον Κώδικα, επειδή είναι νέος: το ΦΕΚ Α´ 88 επανεκτυπώθηκε λόγω σφάλματος και τροποποιήθηκε δύο φορές μέσα σε επτά εβδομάδες, με τους ν. 5317/2026 και ν. 5322/2026, οπότε ζητήστε από τον μηχανικό να επιβεβαιώσει την παράγραφο όπως ισχύει τη συγκεκριμένη ημέρα αντί να παραθέσετε αυτή τη σελίδα σε υπάλληλο πολεοδομίας.

Τι λέει η δική μας αναφορά και τι δεν μπορεί να πει

Μετράμε την απόσταση από το όριο του γεωτεμαχίου ως τον πλησιέστερο δρόμο του OpenStreetMap και ονομάζουμε την κατηγορία που καταγράφει το δίκτυο: οικιστική, υπηρεσίας, δευτερεύουσα, αγροτική. Αυτό είναι πραγματικά χρήσιμο για την αρνητική περίπτωση, γιατί γήπεδο 198 μέτρα από τον πλησιέστερο δρόμο που κρατάει το OpenStreetMap δεν πρόκειται να αποκτήσει πρόσωπο σε αυτόν με επιχειρήματα. Είναι σχεδόν άχρηστο για τη θετική: η κατηγορία περιγράφει επίστρωση και χρήση, και για το νομικό καθεστώς δεν λέει τίποτα. Και η αρνητική περίπτωση έχει κι αυτή το όριό της. Στην Τερψιθέα περνάει δίπλα στο όριο αγροτικός δρόμος που το OpenStreetMap δεν τον κρατάει καθόλου, οπότε τα 198 μέτρα είναι η απόσταση ως τον πλησιέστερο χαρτογραφημένο δρόμο και όχι διαπίστωση ότι δεν υπάρχει τίποτα.

Και τώρα ολόκληρη η ιστορία του νούμερου με το οποίο ανοίγει η σελίδα. Η ένδειξη πάνω στον χάρτη του Τρικερίου λέει ένα μέτρο· ο συγκεντρωτικός μας πίνακας για την ίδια εκτέλεση έγραφε 28 μ. Και τα δύο βγήκαν από την ίδια εκτέλεση και από την ίδια γραμμή του OpenStreetMap, μια ανώνυμη οδό που το δίκτυο κατατάσσει ως οικιστική, και τα αρχεία της εκτέλεσης δείχνουν ποιο νούμερο είναι τι. Το νούμερο του χάρτη μετράει από το κτηματολογικό περίγραμμα. Η αναφορά ανάγει κάθε χαρτογραφημένο στοιχείο στο όριο του γεωτεμαχίου πριν σχεδιάσει, το πραγματικό κενό εκεί είναι 0,4 μ., και ο κώδικας εφαρμόζει κατώφλι ενός μέτρου για ό,τι δεν τέμνει πραγματικά το περίγραμμα. Τα 28 μ. μετρούν από το σημείο πάνω στο οποίο παραγγέλθηκε η αναφορά, 23,0761 Α / 39,1067 Β, που πέφτει μέσα στο γήπεδο, 18 μ. από το κοντινότερο δικό του όριο· από εκεί ως την πλησιέστερη κορυφή της ίδιας οδού βγαίνουν 28,5 μ. Άρα ο δρόμος ακουμπά το γήπεδο, η ίδια γραμμή περνά σε απόσταση κάτω των τριών μέτρων από περίπου 80 μ. της περιμέτρου των 317 μ., και τα 28 μ. δεν ήταν ποτέ απόσταση γηπέδου προς δρόμο. Ο πίνακας έσφαλλε. Ο χάρτης είχε δίκιο. Δύο πράγματα προκύπτουν. Η διόρθωση μετακινεί το γήπεδο από το «δρόμος 28 μ. μακριά» στο «δρόμος πάνω στο όριο» και δεν αλλάζει καθόλου τη νομική απάντηση, που είναι ακριβώς το νόημα της ενότητας πιο πάνω. Κάθε κάθε απόσταση σε σελίδα σαν αυτήν σημαίνει μόνο ό,τι λέει η φράση δίπλα της για την αφετηρία της μέτρησης.

Δείτε τα δύο άκρα. Στον Πόρο Λευκάδας τέσσερις χωριστοί αγροτικοί δρόμοι φτάνουν στο όριο και ο ένας τρέχει δίπλα σε 113 μ. από αυτό, που είναι το κοντινότερο σημείο όπου φτάνει οποιοδήποτε από τα έξι και δεν λύνει τίποτα: η αγροτική οδός είναι περιγραφή επίστρωσης, και το γήπεδο δεν έχει διαπιστωμένο πρόσωπο. Στην Τερψιθέα τίποτα χαρτογραφημένο δεν πλησιάζει σε 198 μ. ένα χωράφι 5,7 εκταρίων, ενώ το γήπεδο στο Τρίκερι, που ο δρόμος όντως το ακουμπά, βρίσκεται μέσα σε κυρωμένο δασικό πολύγωνο που κλείνει το ερώτημα πριν προλάβει να το κρίνει η πρόσβαση.

Έξι γεωτεμάχια δεν μετράνε αγορά, και αυτή η σελίδα δεν θα προσποιηθεί το αντίθετο. Τα δικά μας είναι έξι σταθερά παραδείγματα, διαλεγμένα για ποικιλία περιοχής και τύπου και όχι με δειγματοληψία, οπότε τίποτα εδώ δεν στηρίζει ποσοστό για την ελληνική γη. Αυτό που δείχνουν τα έξι είναι στενότερο και πάλι χρήσιμο. Σε κανένα από τα έξι δεν έχουμε διαπιστώσει ότι κάποια οδός εκεί είναι αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη. Οι αποστάσεις πάνε από όριο που το ακουμπά αγροτικός δρόμος ως τα 198 μ. ανοιχτού χωραφιού, και η κατάσταση του ερωτήματος είναι η ίδια στα δύο άκρα.

Αυτό είναι το αντικείμενο της αναφοράς μας στο ερώτημα. Πριν πληρώσετε οποιονδήποτε, σας λέει αν το γήπεδο που κοιτάτε είναι από εκείνα όπου το πρόσωπο είναι ανοιχτό θέμα, και βάζει τον πλησιέστερο χαρτογραφημένο δρόμο, την κατηγορία και την απόστασή του πάνω σε χάρτη από τον οποίο ξεκινά ο μηχανικός σας. Το να ονομαστεί η οδός με τρόπο που δέχεται η ΥΔΟΜ είναι δική του δουλειά, πάνω στο τοπογραφικό: το OpenStreetMap συχνά δεν κρατάει κανένα όνομα για τη γραμμή που μετράμε.

Ο δρόμος που προηγείται του κράτους: τι σημαίνει η διαδρομή του 1924

Από τους τρόπους με τους οποίους ένας αγροτικός δρόμος αντιμετωπίζεται ως κοινόχρηστος, αυτός που εμφανίζεται συχνότερα στην παλιά γη είναι η απόδειξη ότι η οδός προϋφίσταται της 16ης Απριλίου 1924, με τα λόγια της πηγής «16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923».

Την ημερομηνία πήγαμε και την ελέγξαμε, γιατί κρίνει αν πρέπει να ανοίξει φάκελος. Το διάταγμα είναι το ν.δ. της 17.7.1923, δημοσιευμένο στο ΦΕΚ Α´ 228/16.8.1923. Τα τελικά του άρθρα δεν φέρουν την 16η Απριλίου 1924: το άρθρο 84 καταργεί τις προγενέστερες οικοδομικές ρυθμίσεις και το άρθρο 85 προβλέπει να επεκτείνεται το διάταγμα σταδιακά, με υπουργικές πράξεις, αντί να ορίζει μία ημερομηνία έναρξης για όλη τη χώρα. Η ημερομηνία λοιπόν είναι σύμβαση της επαγγελματικής πρακτικής. Στηρίζεται σε υπαρκτό διάταγμα, όχι όμως σε διάταξη που να την ονομάζει ρητά, απ’ όσο μπορέσαμε να βρούμε, και ο δικηγόρος σας δουλεύει με την ημερομηνία που εφαρμόζει η ΥΔΟΜ. Αυτό που εκφράζει η διαδρομή δεν αμφισβητείται: οδός που υπήρχε πριν αρχίσει το κράτος να καθορίζει οδούς με πράξεις δεν κρίνεται από το αν υπάρχει πράξη, και γι’ αυτό είναι κοινόχρηστα τα σοκάκια χωριών που ουδέποτε δημιουργήθηκαν τυπικά.

Μία προειδοποίηση αφορά ειδικά αυτή τη διαδρομή, και βγαίνει από τη ΣτΕ 848/2018 πιο πάνω. Η απόδειξη είναι η μισή δουλειά. Η πράξη που μετατρέπει την απόδειξη σε αναγνώριση πρέπει να προέρχεται από το όργανο που έχει αρμοδιότητα να την υπογράψει, και σε εκείνη την υπόθεση Νομάρχης αναγνώρισε αγροτική οδό ως προϋφιστάμενη του 1923 και η αναγνώριση ακυρώθηκε για αναρμοδιότητα. Πωλητής που σας δίνει αναγνώριση αυτού ακριβώς του τύπου σας δίνει έγγραφο του οποίου ελέγχετε την υπογραφή πριν από το περιεχόμενο.

Όπου η γη προέρχεται από διανομή του Δημοσίου ή από αναδασμό, δηλαδή σε μεγάλο μέρος της πεδινής καλλιεργήσιμης γης, ο δρόμος για τον οποίο συζητάτε είναι συνήθως χαραγμένος πάνω στο ίδιο το σχέδιο, και το σχέδιο δεν βρίσκεται στην πολεοδομία. Το κρατάει η Περιφέρεια, στη Διεύθυνση Πολιτικής Γης και στο Τμήμα Εποικισμού και Αναδασμού, δηλαδή στην υπηρεσία που εκτέλεσε το έργο και τηρεί το κτηματολόγιο και το τοπογραφικό υλικό του. Ζητήστε το φύλλο με χωριό και έτος πριν αναθέσετε ευρύτερη αρχειακή έρευνα.

Η απόδειξη είναι αρχειακή δουλειά. Πριν συμφωνήσετε να τη χρηματοδοτήσετε. Τη δουλειά την κάνει δικηγόρος με μηχανικό, θέλει μήνες και όχι εβδομάδες, και μπορεί να αποτύχει αφού την πληρώσετε. Δημοσιευμένη τιμή δεν υπάρχει, γιατί ο κόπος εξαρτάται από το τι σώζεται στα αρχεία του συγκεκριμένου χωριού, οπότε ζητήστε γραπτή προσφορά με ανώτατο όριο πριν αναθέσετε, και ρωτήστε τι γίνεται με την αμοιβή αν ο φάκελος γυρίσει άδειος. Είναι θεμιτός λόγος να φύγετε από γήπεδο του οποίου η μόνη διαδρομή προς πρόσωπο είναι αυτή, και θεμιτός λόγος να το ξανατιμολογήσετε αν μείνετε.

Ποιος απαντά σε τι

Η πρόσβαση είναι το ερώτημα για το οποίο θα σας πουν γνώμη οι περισσότεροι και θα βγάλουν έγγραφο οι λιγότεροι.

Ο διαχωρισμός μετράει επειδή επιβάλλει σειρά. Ο πωλητής απαντά αμέσως και δεν σημαίνει τίποτα· η ΥΔΟΜ οφείλει να εκδώσει τη βεβαίωση όρων δόμησης εντός δέκα ημερών από την αίτηση, και αυτή είναι η απάντηση που κρίνει αν μπορεί να προχωρήσει η άδεια. Αναθέστε την πριν από την προκαταβολή, όχι πριν από την επίσκεψη. Αν τρέξετε τη διαδικασία με τη σειρά που βολεύει τη συζήτηση, μεσίτης και επίσκεψη και προκαταβολή και μετά μηχανικός, θα έχετε δεσμεύσει χρήματα πριν έρθει αυτή η απάντηση. Με την αντίστροφη σειρά, το χειρότερο σενάριο είναι ότι πληρώσατε μερικές εκατοντάδες ευρώ σε μηχανικό για να σας πει να μην αγοράσετε.

Πώς διαβάζεται η αγγελία, φράση προς φράση

Τι κάνετε, με τη σειρά

1. Ζητήστε να ονομαστεί η οδός πάνω στο τοπογραφικό. Διάγραμμα με ανώνυμη γραμμή που φτάνει στο όριο δεν έχει λύσει τίποτα.
2. Ρωτήστε εγγράφως την ΥΔΟΜ αν η οδός είναι κοινόχρηστη για την ανάγκη του προσώπου και με ποια πράξη. Το κάνει ο μηχανικός σας· δεν είναι τηλεφώνημα.
3. Δώστε την απάντηση στον δικηγόρο μαζί με τη σειρά των τίτλων. Αν στηρίζεται σε δημοτική αναγνώριση, εκεί θέλετε γραπτή γνωμοδότηση.
4. Μετά διαπραγματεύεστε. Γήπεδο χωρίς πρόσωπο αξίζει χρήματα αγροτεμαχίου, και η διαφορά από τη ζητούμενη τιμή είναι όλη η διαπραγμάτευση.

Η σειρά μετράει εδώ περισσότερο από οπουδήποτε αλλού. Η ΥΔΟΜ οφείλει να εκδώσει τη βεβαίωση όρων δόμησης εντός δέκα ημερών από την αίτηση, γι’ αυτό αναθέστε την πριν από την προκαταβολή. Η προκαταβολή όσο περιμένετε παραμένει δέσμευση χρημάτων πριν έχετε την απάντηση.

Αν η ΥΔΟΜ πει όχι

Η απόρριψη για το πρόσωπο είναι εκτελεστή διοικητική πράξη, και υπάρχει διαδρομή εναντίον της με σύντομες προθεσμίες. Κατά το άρθρο 459 παρ. 5–6 ν. 5306/2026, που κωδικοποιεί το πρώην άρθρο 23 ν. 4495/2017 (η αντιστοίχιση είναι ρητή στο Παράρτημα Α΄ του ίδιου Κώδικα, που γράφει «Άρθρο 459, Παρ. 5 ← Παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4495/2017» και «Άρθρο 459, Παρ. 6 ← Παρ. 2 του άρθρου 23 του ν. 4495/2017»), τις διοικητικές προσφυγές κατά εκτελεστών πράξεων ή παραλείψεων της ΥΔΟΜ στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, άδειας δόμησης ή προέγκρισης τις εξετάζει το Περιφερειακό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) της περιφέρειας, πενταμελές, με πρόεδρο πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους. Τέσσερα σημεία κρίνουν αν σε δύο μήνες θα έχετε ακόμη υπόθεση.

• Τριάντα ημέρες, και η παρ. 5 τη λέει αποκλειστική προθεσμία. Τρέχει από την κοινοποίηση της πράξης ή από την ημέρα που λάβατε με άλλον τρόπο πλήρη γνώση της. Δεν παρατείνεται.
• Κατατίθεται στην ίδια την ΥΔΟΜ που απέρριψε, στο πρωτόκολλό της· εκείνη συντάσσει την εισηγητική έκθεση και διαβιβάζει τον φάκελο. Η απευθείας κατάθεση στο ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. είναι ο κλασικός τρόπος να χαθεί η προθεσμία.
• Παράβολο πενήντα (50) ευρώ. Το θέτει ο ίδιος ο νόμος, στο άρθρο 459 παρ. 6: «Για το παραδεκτό της άσκησης προσφυγής απαιτείται καταβολή παραβόλου ύψους πενήντα (50) ευρώ». Χωρίς αυτό η προσφυγή είναι απαράδεκτη, όσο βάσιμη κι αν είναι.
• Μετά τρέχει με χρονοδιάγραμμα: η συζήτηση προσδιορίζεται εντός τριάντα ημερών από την περιέλευση της προσφυγής, καλείστε τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τη συνεδρίαση, και η απόφαση εκδίδεται εντός τριάντα ημερών από τη συζήτηση.

Στη συνέχεια η υπόθεση πάει στα δικαστήρια: αίτηση ακυρώσεως, μέσα στις εξήντα ημέρες του άρθρου 46 παρ. 1 π.δ. 18/1989. Και οι δύο διαδρομές προσβάλλουν την απόρριψη. Καμία τους δεν θεμελιώνει ότι η οδός είναι κοινόχρηστη, που είναι αυτό που πραγματικά χρειάζεστε, οπότε στους περισσότερους φακέλους η προσφυγή ασκείται μόνο για να μη χαθεί η προθεσμία όσο μαζεύεται η ουσιαστική τεκμηρίωση, δηλαδή η πράξη κατάταξης της οδού ή τα στοιχεία ότι προϋφίσταται του κράτους. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας ποιο από τα δύο κάνετε πριν πληρώσετε για οτιδήποτε.

Αν δεν θεραπεύεται

Γήπεδο χωρίς πρόσωπο δεν είναι άχρηστο. Το πρόσωπο είναι μία από πολλές προϋποθέσεις, οπότε μένει ό,τι επιτρέπει ο υπόλοιπος φάκελος. Στα περισσότερα τέτοια γήπεδα αυτό είναι αγροτική χρήση: καλλιεργείται, κρατιέται, εκμισθώνεται, φυτεύεται, κληρονομείται. Δεν είναι αυτονόητο, γιατί κυρωμένο δασικό πολύγωνο, αρχαιολογική ζώνη, Ζ.Ο.Ε. ή περιοχή Natura περιορίζουν τις χρήσεις αυτές με δικούς τους όρους, και ένα από τα έξι παραδείγματά μας, το Τρίκερι, βρίσκεται μέσα σε δασικό πολύγωνο. Αυτό που δεν επιτρέπει καμία από τις παραπάνω είναι το σπίτι. Θα συναντήσετε επίσης από τον επόμενο αγοραστή την επιφύλαξη που έχετε τώρα εσείς, οπότε τιμολογήστε το γήπεδο για αυτό που σηκώνει και ρωτήστε τον μηχανικό σας ποια από τις προϋποθέσεις, αν κάποια, θεραπεύεται.