Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα: πότε χτίζεται ένα γήπεδο, εντός και εκτός σχεδίου

Οι δύο έλεγχοι που περνά κάθε γήπεδο, οι κατηγορίες παρέκκλισης κάτω από τα 4.000 τ.μ., η προθεσμία κατάθεσης που έκλεισε το 2022 και η 30ή Ιουνίου 2027, μέχρι την οποία πρέπει να έχει υποβληθεί η αίτηση για την άδεια.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα αγοράς ή άδειας, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Δύο λέξεις κρίνουν αν ένα γήπεδο αξίζει την τιμή του, και δεν είναι συνώνυμες. Το άρτιο ρωτά αν είναι αρκετά μεγάλο. Το οικοδομήσιμο ρωτά αν επιτρέπεται πράγματι να χτίσετε. Ένα γήπεδο μπορεί να περνά το πρώτο και να κόβεται στο δεύτερο.

Ο πρώτος έλεγχος: αρτιότητα

Η αρτιότητα κρίνεται με γεωμετρικά στοιχεία έναντι του ελαχίστου της κατηγορίας: εμβαδόν πάντα, πρόσωπο και βάθος όπου τα θέτουν οι ισχύοντες όροι. Η κατηγορία εξαρτάται από το πού βρίσκεται το ακίνητο.

Εντός σχεδίου, το ελάχιστο προκύπτει από το εγκεκριμένο σχέδιο της συγκεκριμένης περιοχής και όχι από εθνικό κανόνα. Σε αρκετούς δήμους αλλάζει από οικοδομικό τετράγωνο σε οικοδομικό τετράγωνο. Το ίδιο έγγραφο ορίζει και τι επιτρέπεται να χτιστεί.

Εντός ορίων οικισμού τα όρια πέφτουν απότομα, και εδώ γίνεται το συχνότερο λάθος κατηγοριοποίησης. Για τους οικισμούς που οριοθετήθηκαν με το π.δ. της 24.4.1985 (ΦΕΚ Δ΄ 181), δηλαδή για το καθεστώς των οικισμών έως 2.000 κατοίκων και άρα για το μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής υπαίθρου, το άρθρο 5 δεν ορίζει ένα πανελλαδικό νούμερο. Ορίζει εύρος από 300 έως 2.000 τ.μ. και παραπέμπει την εξειδίκευσή του σε άλλη πράξη: «Τα ως άνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του Νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού». Δεν υπάρχει δηλαδή κλίμακα για να βρείτε το δικό σας. Υπάρχει εύρος, και μία νομαρχιακή απόφαση που διάλεξε έναν αριθμό μέσα του για τον οικισμό σας. Οι νομαρχίες καταργήθηκαν με τον «Καλλικράτη» το 2011, οπότε μην ψάχνετε την υπηρεσία που υπέγραψε: η απόφαση εξακολουθεί να ισχύει και τα στοιχεία της, αριθμό και εμβαδόν, σας τα δίνει η ΥΔΟΜ.

Δύο πράγματα που συνήθως αποδίδονται στο διάταγμα του 1985 δεν βρίσκονται μέσα του, και οι ημερομηνίες μετράνε. Το ελάχιστο πρόσωπο, 10 μ. έως 500 τ.μ. και 15 μ. πάνω από αυτό, προστέθηκε με το π.δ. της 4.11.2011 (ΑΑΠ 289), και έχει δική του εξαίρεση: «Η παρούσα διάταξη δεν εφαρμόζεται σε γήπεδα που έχουν δημιουργηθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος προεδρικού διατάγματος και στους παραδοσιακούς οικισμούς». Αν το οικόπεδό σας δημιουργήθηκε πριν τον Νοέμβριο του 2011, ή βρίσκεται σε παραδοσιακό οικισμό, τα νούμερα του προσώπου δεν το αφορούν. Και η εξαίρεση για όσα υφίσταντο την ημέρα δημοσίευσης βρίσκεται στο άρθρο 5 παρ. 1β, που τα κάνει άρτια και σταματά εκεί· οικοδομήσιμα τα κάνει άλλη διάταξη, το άρθρο 6 παρ. 2, κατά το οποίο τα γήπεδα αυτά είναι οικοδομήσιμα «έστω και αν δεν έχουν πρόσωπο σε διαμορφωμένο κοινόχρηστο χώρο». Δύο άρθρα, δύο πύλες, και ένα παλιό οικόπεδο σε χωριό περνά και τις δύο εκεί που ένα χωράφι δεν περνά καμία.

Κάτι αλλάζει εδώ. Το ερώτημα είναι ποιο μισό σας έχει φτάσει. Το π.δ. της 11/15.4.2025 (ΦΕΚ Δ΄ 194/15.4.2025) θέτει νέα κριτήρια οριοθέτησης για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, και κάθε οικισμός θα οριοθετηθεί με δικό του διάταγμα. Είναι διάταγμα της σειράς Δ΄, που δεν φέρει αύξοντα αριθμό, οπότε όποια πηγή το γράφει «π.δ. 129/2025» τον έχει επινοήσει. Στη συνέχεια το άρθρο 63 ν. 5215/2025 (ΦΕΚ Α΄ 116/4.7.2025), τροποποιώντας το άρθρο 12 παρ. 2 ν. 4759/2020, δημιούργησε δύο νέες κατηγορίες: τη Ζ.Α.Ο. (Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού) για οικισμούς έως 700 κατοίκους και την Π.Ε.Χ. (Περιοχή Ειδικών Χρήσεων) για 701 έως 2.000.

Τίποτα από αυτά δεν πιάνει έναν οικισμό πριν εκδοθεί το δικό του διάταγμα οριοθέτησης. Το άρθρο 18 του διατάγματος του 2025 κρατά σε ισχύ τις προηγούμενες ρυθμίσεις για κάθε οικισμό ώσπου να δημοσιευθεί το δικό του π.δ., και η μεταβατική αυτή ρύθμιση μεταφέρθηκε πλέον στο άρθρο 247 παρ. 3–4 ν. 5306/2026, όπου οι προηγούμενες διατάξεις «εξακολουθούν να ισχύουν» ώσπου να εκδοθεί το διάταγμα οριοθέτησης του καθενός. Άρα την 1η Αυγούστου 2026 ισχύουν σχεδόν παντού το εύρος του 1985 και τα πρόσωπα του 2011. Τα νούμερα που τα διαδέχονται βρίσκονται στο άρθρο 237 του ίδιου Κώδικα. Δείτε τα πριν θεωρήσετε την αλλαγή καλό νέο: Ζώνη Α στα 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 15 μ., που πέφτει στα 500 τ.μ. και 10 μ. για μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς, και Ζώνες Β και Β1 στο γνώριμο εύρος 300–2.000 τ.μ. με 10 μ. Τον ακριβή αριθμό μέσα στο εύρος τον ορίζει πλέον το διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού, εκεί που το καθεστώς του 1985 τον άφηνε στον νομάρχη. Το ίδιο άρθρο κρατά τρεις παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα: 2.000 τ.μ. αν υφίσταντο στις 15.4.2025, 300 τ.μ. στις 13.3.1981 και 150 τ.μ. στις 25.7.1979, με πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο σε κάθε περίπτωση. Ρωτήστε εγγράφως την ΥΔΟΜ ένα πράγμα: έχει οριοθετηθεί εκ νέου ο οικισμός, και αν ναι σε ποια ζώνη. Η απάντηση μετακινεί μαζί τη γραμμή του ορίου, το ελάχιστο εμβαδόν και το πρόσωπο.

Άρα τα 300 τ.μ. που κυκλοφορούν για το εντός οικισμού είναι ο πάτος ενός εύρους. Ζητήστε από την ΥΔΟΜ εγγράφως το νούμερο που ισχύει για τον οικισμό σας, και ρωτήστε αν το γήπεδό σας καλύπτεται από την εξαίρεση των προϋφιστάμενων. Ανάμεσα στα 300 και στα 2.000 τ.μ. χωράει ολόκληρη η απόφαση αν το οικόπεδο χτίζεται.

Το όριο είναι εξίσου σημαντικό. Το όριο οικισμού είναι χαραγμένη γραμμή με νομική υπόσταση· το «είναι δίπλα στα σπίτια» δεν σημαίνει τίποτα. Η αναφορά μας χαράζει αυτό το όριο γιατί η διαφορά ανάμεσα στις δύο πλευρές του είναι συχνά η διαφορά ανάμεσα σε οικόπεδο και σε χωράφι.

Εκτός σχεδίου, ο γενικός κανόνας είναι 4.000 τ.μ., τέσσερα στρέμματα. Αξίζει όμως να διαβάσετε τη διάταξη που τον θέτει, γιατί δεν σταματά στο εμβαδόν. Το άρθρο 251 παρ. 1 περ. α΄ ν. 5306/2026 λέει: «Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μ.». Μία πρόταση, δύο προϋποθέσεις. Τέσσερα στρέμματα με πρόσωπο δώδεκα μέτρων δεν την καλύπτουν, ούτε τέσσερα στρέμματα στα οποία φτάνει κανείς μέσα από το χωράφι του γείτονα. Το πρόσωπο των 25 μ. δεν απαιτείται για τα γεωργικά και υδατικά κτίρια των άρθρων 252 και 253 όταν εξυπηρετούνται από αγροτικό ή δασικό δρόμο, ούτε για τα ορειβατικά καταφύγια, στα οποία αρκεί μονοπάτι. Άλλη εξαίρεση δεν υπάρχει.

Οι παρεκκλίσεις, και η πόρτα που έχει ήδη κλείσει

Γήπεδα μικρότερα των 4.000 τ.μ. ήταν οικοδομήσιμα μέσω παρέκκλισης, με κριτήριο την παλαιότητα του γηπέδου ως νομικού αντικειμένου. Κάθε κατηγορία απαιτεί και πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό.

Οι κατηγορίες επαναλαμβάνονται αυτούσιες στο άρθρο 273 παρ. 1 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026), που κωδικοποίησε το άρθρο 40 ν. 4759/2020 (ΦΕΚ Α΄ 245/9.12.2020). Κάθε ημερομηνία της πρώτης στήλης είναι η ημέρα δημοσίευσης ή έναρξης ισχύος του αντίστοιχου διατάγματος, και το γήπεδο πρέπει να υφίστατο ως χωριστό νόμιμο γήπεδο εκείνη την ημέρα: β.δ. της 24.10.1962 (Δ΄ 142), β.δ. της 21.7.1964 (Δ΄ 141), π.δ. της 5.4.1977 (Δ΄ 133) και π.δ. της 6/17.10.1978 (Δ΄ 538). Το άρθρο 40 ν. 4759/2020 έκλεισε τη διαδρομή για το μέλλον και άφησε μόνο το μεταβατικό παράθυρο που περιγράφεται πιο κάτω. Κάθε κατηγορία απαιτεί επιπλέον το γήπεδο να είχε κατά την 9η Δεκεμβρίου 2020 πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό, σε εγκαταλελειμμένο τμήμα τους ή σε σιδηροδρομική γραμμή, ενώ για την κατηγορία του 1978 ο Κώδικας περιορίζει τον κατάλογο σε εθνική, επαρχιακή και δημοτική οδό· χωριστές διατάξεις ισχύουν για εγκεκριμένες ρυμοτομήσεις, αναδασμό και τουριστικές εγκαταστάσεις, οι τελευταίες στα 4.000 τ.μ. Ποια ημερομηνία πιάνει το συγκεκριμένο γήπεδο είναι ερώτημα τίτλων. Έλεγχος στο ΦΕΚ την 1η Αυγούστου 2026.

Ο Ν. 4759/2020 έκλεισε τη διαδρομή για το μέλλον και άνοιξε μεταβατικό παράθυρο για όσους είχαν ήδη ξεκινήσει. Ο όρος του παραθύρου είναι το κρίσιμο σημείο σήμερα, και είναι απόλυτος: η αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή για την έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης της ΥΔΟΜ κατά το άρθρο 324 παρ. 2 περ. β΄ ν. 5306/2026 (ως τις 8 Ιουνίου 2026, άρθρο 38 παρ. 2 ν. 4495/2017) έπρεπε να έχει υποβληθεί έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, δύο χρόνια από την έναρξη ισχύος του νόμου. Κανείς δεν μπαίνει στην ουρά τώρα. Προσέξτε ότι αυτή και η ημερομηνία του 2027 είναι δύο διαφορετικές καταθέσεις: η 9η Δεκεμβρίου 2022 ήταν η πύλη εισόδου στο μεταβατικό καθεστώς, ενώ η 30ή Ιουνίου 2027 είναι η ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να κατατεθεί η αίτηση που το καθεστώς αυτό επιτρέπει.

Μια λεπτομέρεια της δεύτερης ημερομηνίας θέλει πέντε λεπτά του μηχανικού σας. Το άρθρο 273 παρ. 1 απαριθμεί τους δύο δρόμους εισόδου και μετά προσδένει τον όρο της 30ής Ιουνίου με τη φράση «αν στην τελευταία περίπτωση η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης υποβληθεί μέχρι και την 30ή Ιουνίου». Κατά γράμμα, η προθεσμία δεσμεύει μόνο τον φάκελο που ξεκίνησε με βεβαίωση, αφήνοντας απ' έξω εκείνον που ξεκίνησε με αίτηση προέγκρισης. Η πράξη και η αρθρογραφία τη διαβάζουν ότι πιάνει και τους δύο. Δεν θα συστήσουμε σε αγοραστή να στηριχθεί στη στενή ανάγνωση· θα σας πούμε να ρωτήσετε ποιον δρόμο ακολούθησε ο φάκελος και να ζητήσετε εγγράφως από τον μηχανικό με ποια ημερομηνία δουλεύει.

Τι ακριβώς ζητά η σημερινή προθεσμία, και εδώ κάνουν το λάθος οι αγγελίες. Το άρθρο 273 παρ. 1 του Κώδικα ορίζει την 30ή Ιουνίου 2027 ως ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να έχει υποβληθεί η αίτηση για την οικοδομική άδεια ή την προέγκριση. Για το πότε οφείλει να εκδώσει κάτι η ΥΔΟΜ δεν λέει τίποτα. Η παρ. 2 του ίδιου άρθρου παρατείνει χωριστά, ως την ίδια ημερομηνία, την ισχύ προεγκρίσεων που έχουν ήδη χορηγηθεί. Η διαφορά είναι μεγάλη στην πράξη: ο φάκελος που έχει ήδη κατατεθεί και τρέχει δεν κυνηγά τους χρόνους της υπηρεσίας, ενώ ο φάκελος που δεν έχει κατατεθεί κυνηγά σκληρή ημερομηνία.

Από πού προκύπτει η ημερομηνία. Η διάταξη βρίσκεται πλέον στο άρθρο 273 ν. 5306/2026, τον «Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας "Νικόλαος Ταγαράς"» στο ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026, που κωδικοποίησε το άρθρο 40 ν. 4759/2020. Η μετάθεση από την 30ή Ιουνίου 2026 στην 30ή Ιουνίου 2027 έγινε με το άρθρο 133 ν. 5317/2026 (ΦΕΚ Α΄ 108/10.7.2026). Διαβάστε τις δύο ημερομηνίες μαζί: ο νόμος που μεταθέτει δημοσιεύθηκε δέκα ημέρες μετά την ημερομηνία που μεταθέτει. Από το κείμενο και μόνο δεν μπορούμε να σας πούμε αν η διάταξη απλώς αναβίωσε ή αν φάκελος που κατατέθηκε το πρώτο δεκαπενθήμερο του Ιουλίου κινδύνεψε ποτέ. Αυτό θέλει τον μηχανικό σας με το ΦΕΚ ανοιχτό.

Πέντε παρατάσεις σε τέσσερα χρόνια είναι μοτίβο, και η τίμια ανάγνωσή του είναι ότι δεν ξέρουμε προς τα πού σπάει. Τίποτα δημοσιευμένο δεν λέει ότι έρχεται και άλλη, τίποτα δεν λέει ότι δεν έρχεται. Αν στηρίζεστε σε ζωντανό φάκελο, στηρίζεστε είτε στην επόμενη παράταση, που θα πρέπει να έρθει εγκαίρως, είτε στο ότι ο μηχανικός σας θα προλάβει την τρέχουσα. Ρωτήστε τον μηχανικό σε ποιο από τα δύο ποντάρει, ζητήστε να σας βεβαιώσει ότι ο φάκελος είναι ακόμη ζωντανός, ζητήστε του να επιβεβαιώσει από το ΦΕΚ τη διατύπωση που ισχύει την ημέρα που θα στηριχτείτε πάνω της. Το δημοσίευμα, αυτό εδώ συμπεριλαμβανομένου, είναι αφετηρία και τίποτα παραπάνω. Πάρτε την απάντηση εγγράφως πριν από την προκαταβολή.

Όταν λοιπόν διαφημίζεται ως οικοδομήσιμο ένα γήπεδο 1.200 τ.μ. εκτός σχεδίου, υποστηρίζεται ένα από δύο πολύ διαφορετικά πράγματα:

• «Υπάρχει ζωντανός φάκελος.» Κάποιος υπέβαλε πριν από το όριο του 2022 και η αίτηση τρέχει. Αυτό είναι υπαρκτή, μεταβιβάσιμη αξία με σκληρή ημερομηνία λήξης. Ζητήστε το αποδεικτικό κατάθεσης, την ημερομηνία και τον αριθμό πρωτοκόλλου της ΥΔΟΜ.
• «Είναι 1.200 τ.μ. και έχει δρόμο.» Χωρίς κατάθεση πριν από το 2022, οι κατηγορίες δεν βοηθούν πλέον. Πρόκειται για γήπεδο που ήταν οικοδομήσιμο, τιμολογημένο σαν να είναι ακόμη.

Το άλλο μισό της αρτιότητας: πώς δημιουργήθηκε το γήπεδο

Το εμβαδόν είναι το ένα από τα δύο. Το γήπεδο πρέπει επίσης να έχει δημιουργηθεί νόμιμα, και εδώ πέφτουν στην ΥΔΟΜ γήπεδα που περνούν καθαρά από κάθε δημόσιο χάρτη.

Ο κανόνας λέγεται κατάτμηση: η γη δεν διαιρείται σε τμήματα κάτω από το ελάχιστο που ίσχυε την ημέρα της διαίρεσης. Ποιο ήταν το ελάχιστο εξαρτάται από τη χρονιά, οπότε η απάντηση βρίσκεται στα συμβόλαια. Την εφαρμογή την αναλαμβάνουν τρεις διατάξεις του Κώδικα του 2026, και η καθεμία εφαρμόζεται σε διαφορετική περίπτωση. Εντός σχεδίου, το άρθρο 280 παρ. 1 απαγορεύει ευθέως τη μεταβίβαση που δημιουργεί οικόπεδο μη άρτιο κατά το πρόσωπο ή το βάθος, και η παρ. 3 κάνει κάθε τέτοια δικαιοπραξία «αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη». Το άρθρο 281 προσθέτει φυλάκιση τριών μηνών έως ενός έτους και χρηματική ποινή, και κατονομάζει τον συμβολαιογράφο που συντάσσει, τον δικηγόρο που παρίσταται, τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου που καταχωρίζει, τον μηχανικό που συντάσσει τα σχέδια και τον μεσίτη. Εκτός σχεδίου ο έλεγχος γίνεται με το άρθρο 283 παρ. 1: ο μηχανικός που υπογράφει το τοπογραφικό δηλώνει υπεύθυνα αν στο μεταβιβαζόμενο επιτρέπεται η ανοικοδόμηση και, όταν αυτό αποκόπτεται από μεγαλύτερη έκταση, αν το υπόλοιπο που μένει στον πωλητή πληροί τους όρους δόμησης.

Η συνέπεια είναι το ζητούμενο εδώ. Γήπεδο που αποκόπηκε από πατρικό χωράφι το 2004 στα 2.000 τ.μ. και αργότερα μεγάλωσε στα 4.300 τ.μ. με αγορά της διπλανής λωρίδας μπορεί σήμερα να μετριέται πάνω από το όριο και να αποτύχει, γιατί γήπεδο που δεν δημιουργήθηκε νόμιμα δεν θεραπεύεται επειδή μεγάλωσε αργότερα. Το ελάττωμα ζει μέσα στον τίτλο, εκεί όπου καμία νέα αποτύπωση δεν φτάνει.

Το ερώτημα προς τον δικηγόρο σας δεν αφορά λοιπόν τον αριθμό στο τοπογραφικό. Αφορά πότε και πώς αποχωρίστηκε το γήπεδο από το μητρικό, και διαβάζονται όλοι οι ενδιάμεσοι τίτλοι: διανομή σε κληρονόμους, πώληση «του μισού χωραφιού», γονική παροχή. Ζητήστε τη σειρά των τίτλων πριν από την κατάτμηση, και ζητήστε από τον μηχανικό να βεβαιώσει εγγράφως ότι το γήπεδο είναι άρτιο κατά κατάτμηση όσο και κατ' εμβαδόν.

Είναι ο συχνότερος λόγος για τον οποίο γήπεδο καθαρό σε κάθε δημόσιο χάρτη παίρνει άρνηση άδειας, και δεν φαίνεται στην αγγελία, στην εφαρμογή του Κτηματολογίου ή στη δική μας αναφορά: ζει μέσα στα συμβόλαια, και το βρίσκει μόνο έλεγχος τίτλων.

Από πού βγαίνει τελικά το εντός σχεδίου όριο

Δεν υπάρχει εθνικό ελάχιστο για εντός σχεδίου. Το όριο το θέτει το εγκεκριμένο σχέδιο της περιοχής, και τα σχέδια διαφέρουν ανά δήμο, ανά συνοικία και ενίοτε ανά τομέα. Δύο οικόπεδα στις δύο πλευρές του ίδιου δρόμου μπορεί να ανήκουν σε διαφορετικούς τομείς, με διαφορετικά ελάχιστα και διαφορετικούς συντελεστές.

Γι' αυτό το εντός σχεδίου ερώτημα απαντιέται με έγγραφο, και γι' αυτό ο μεσίτης που λέει «εδώ το ελάχιστο είναι 300» θυμάται κάτι από τον διπλανό τομέα. Και γι' αυτό ένα οικόπεδο που υπολείπεται οριακά δεν είναι αυτομάτως χαμένο: τα σχέδια προβλέπουν για προϋφιστάμενα οικόπεδα (γήπεδα κατά παρέκκλιση εντός σχεδίου), με όρους που διαφέρουν, και μόνο το κείμενο του σχεδίου λέει αν καλύπτεστε.

Γήπεδα που κόβονται από γραμμή

Οποιοδήποτε από αυτά τα όρια μπορεί να περνά μέσα από το γήπεδο αντί να το περιβάλλει: όριο σχεδίου, όριο οικισμού, ζώνη χρήσεων γης, δασικό πολύγωνο, ζώνη ρέματος, αρχαιολογική ζώνη. Τότε το γήπεδο δεν είναι «κατά κύριο λόγο μέσα» σε τίποτα. Αυτό που ακολουθεί εξαρτάται από το είδος της γραμμής. Το όριο σχεδίου ή οικισμού χωρίζει το γήπεδο σε δύο καθεστώτα, και το τμήμα όπου σκοπεύετε να χτίσετε κρίνεται με το δικό του: δικό του εμβαδόν, δικό του πρόσωπο, δικές του αποστάσεις. Το δασικό πολύγωνο, η ζώνη ρέματος και η αρχαιολογική ζώνη λειτουργούν αλλιώς. Δεν δημιουργούν δύο καθεστώτα· ο περιορισμός αφαιρεί χώρο από το πού μπορεί να σταθεί το κτίριο.

Αυτό το τελευταίο κοστίζει, με τρόπο που οι περισσότεροι αγοραστές δεν περιμένουν. Γήπεδο 3.000 τ.μ. με 1.800 τ.μ. εκτός δασικού πολυγώνου δεν είναι γεωτεμάχιο 3.000 τ.μ. με μια ενόχληση: το κτίριο και οι αποστάσεις του πρέπει να χωρέσουν στα 1.800, και το σχήμα τους μετράει όσο και το εμβαδόν. Αν το όριο της αρτιότητας μετριέται στο σύνολο του γηπέδου ή μόνο στο ελεύθερο τμήμα είναι ερώτημα που το απαντά εγγράφως η ΥΔΟΜ για τη δική σας περίπτωση, και η απάντηση αλλάζει το αποτέλεσμα. Στον τοπογράφο το ερώτημα είναι τι ποσοστό πέφτει πού και από πού ακριβώς περνά η γραμμή.

Η δεύτερη πύλη: πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο

Κάθε κατηγορία παρέκκλισης εξαρτάται από το πρόσωπο, όπως και η εκτός σχεδίου δόμηση γενικά. Μετράει το πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Ο χωματόδρομος που χρησιμοποιεί όλο το χωριό επί σαράντα χρόνια δεν είναι αυτομάτως κοινόχρηστη οδός, και η δουλεία διόδου φέρνει το αυτοκίνητο στο γήπεδο χωρίς να δημιουργεί πρόσωπο.

Το θέμα έχει δικό του άρθρο, εδώ. Ως προς το σε ποια από τις δύο πύλες ανήκει, ο Κώδικας είναι σαφέστερος από την αγορά. Το άρθρο 251 παρ. 1 περ. α΄ βάζει τα 4.000 τ.μ. και τα 25 μ. στην ίδια πρόταση, και κάθε κατηγορία παρέκκλισης του άρθρου 273 παρ. 1 φέρει δικό της πρόσωπο δίπλα στο δικό της εμβαδόν: 10 μ. στα 750 τ.μ., 20 μ. στα 1.200 τ.μ., 25 μ. στα 2.000 τ.μ. Το πρόσωπο δηλώνεται όπου δηλώνεται και το εμβαδόν. Το αν ο κάθε επαγγελματίας το κατατάσσει στην αρτιότητα ή στην οικοδομησιμότητα είναι θέμα γλώσσας· η συνέπεια είναι ίδια και στις δύο περιπτώσεις, ότι γήπεδο χωρίς πρόσωπο δεν παίρνει άδεια, όσο μεγάλο κι αν είναι.

Προσοχή στο τι θεραπεύει και τι όχι. Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε με την ΣτΕ Ολομ. 176/2023, υπόθεση της Πάτμου, ότι το εκτός σχεδίου γήπεδο είναι δομήσιμο εφόσον διαθέτει, μεταξύ άλλων, «πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση»: πρόσωπο σε δημόσιο χώρο, δρόμο, που υπάρχει νόμιμα και δεν προήλθε από ιδιωτική βούληση. Στηριζόμαστε στην περίληψη που δημοσίευσε το ίδιο το ΣτΕ· το πλήρες κείμενο δεν έχει αναρτηθεί επίσημα. Τι σημαίνει αυτό για το πόσο βαραίνει η κρίση το αναλύει το άρθρο για την πρόσβαση σε δρόμο. Με βάση αυτή την κρίση, η πράξη παραχώρησης από γείτονα ή ο δρόμος που ανοίγεται για τον σκοπό αυτό δεν δημιουργούν οδό που δίνει πρόσωπο, όσο στέρεοι κι αν φαίνονται: αν οι ιδιοκτήτες κατασκεύαζαν μόνοι τους την πρόσβασή τους, θα απλωνόταν διάσπαρτη δόμηση εκτός σχεδιασμού.

Δύο σημεία της ίδιας απόφασης αξίζουν στον αγοραστή περισσότερο από τη διατύπωση. Η απαίτηση προσώπου ισχύει από το εκτός σχεδίου διάταγμα του 1985· ο ν. 3212/2003 πρόσθεσε μόνο ελάχιστο μήκος. Άρα ο πωλητής που λέει ότι το γήπεδό του προηγείται του 2003 και γλιτώνει τον κανόνα κάνει λάθος, και αυτή είναι η απόφαση που το λέει. Το Δικαστήριο απέρριψε επίσης τον ισχυρισμό περί δικαιολογημένης εμπιστοσύνης, που κλείνει τον δρόμο στο «το αγόρασα καλόπιστα» ως τρόπο να σωθεί γήπεδο χωρίς πρόσωπο.

Και ο δρόμος που ο δήμος λέει ότι είναι ήδη κοινόχρηστος; Ο νόμος που ταξινομεί τις οδούς, το άρθρο 4 ν. 3155/1955 (ΦΕΚ Α΄ 63/14.3.1955), ορίζει τη δημοτική οδό από αυτό που εξυπηρετεί: «αι οδοί αι εξυπηρετούσαι τας πάσης φύσεως ανάγκας ενός Δήμου ή μιας Κοινότητος εντός των διοικητικών ορίων αυτού». Δεν κάνει την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου την πράξη που τη δημιουργεί. Ο δρόμος στον οποίο δείχνει η πράξη για έναν αγροτικό δρόμο είναι η αναγνώρισή του ως κύριου ή μοναδικού που συνδέει οικισμούς, ή η απόδειξη ότι προϋφίσταται της 16ης Απριλίου 1924. Η απόφαση του συμβουλίου από μόνη της δεν είναι σε αυτόν τον κατάλογο. Δεν βρήκαμε απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ακριβώς πάνω σε δημοτική αναγνώριση, οπότε ούτε θα σας πούμε ότι δεν αξίζει τίποτα: δώστε το στον δικηγόρο ως ερώτημα, με συνημμένη την ίδια την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και όποια πράξη χαρακτηρίζει την οδό. Το π.δ. του ΥΠΕΝ που θα έθετε τις τεχνικές και νομικές προδιαγραφές για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα των εκτός σχεδίου οδών δεν έχει εκδοθεί.

Τι επιτρέπει τελικά το σχέδιο

Περνώντας και τους δύο ελέγχους έχετε γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Οικόπεδο εκτός σχεδίου δεν γίνεται· ο όρος αφορά τη γη εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή εντός ορίων οριοθετημένου οικισμού, και η διάκριση δεν είναι σχολαστικισμός, γιατί από αυτήν εξαρτώνται οι όροι δόμησης. Το τι θα σηκώσει το ορίζουν οι όροι δόμησης, και τρία μεγέθη κάνουν σχεδόν όλη τη δουλειά.

• Κάλυψη: το ποσοστό του γηπέδου που μπορεί να πιάσει το ίχνος του κτιρίου.
• Συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.): πολλαπλασιάζεται με το εμβαδόν και δίνει τα συνολικά επιτρεπόμενα τετραγωνικά σε όλους τους ορόφους.
• Μέγιστο ύψος: περιορίζει στην πράξη τον αριθμό ορόφων.

Αυτός ο πολλαπλασιασμός ισχύει εντός εγκεκριμένου σχεδίου. Οικόπεδο 500 τ.μ. σε οικοδομικό τετράγωνο με Σ.Δ. 0,8 και κάλυψη 60% σηκώνει 400 τ.μ. δόμησης σε ίχνος έως 300 τ.μ., και η ΥΔΟΜ επιβεβαιώνει και τα δύο για το συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο.

Εκτός σχεδίου δεν δουλεύει έτσι, και η παρανόηση αυτή κοστίζει. Η κατοικία εκτός σχεδίου δεν προκύπτει από πολλαπλασιασμό του γηπέδου με συντελεστή. Προκύπτει από φθίνοντα τύπο, ο οποίος βρίσκεται πλέον στο άρθρο 256 παρ. 1 περ. β΄ ν. 5306/2026 και κωδικοποιεί το άρθρο 33 παρ. 3 περ. δ΄ ν. 4759/2020 (ΦΕΚ Α΄ 245), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 164 ν. 4819/2021: γήπεδο από 4.000 έως 8.000 τ.μ. δίνει 186 τ.μ. συν 1,8% του εμβαδού πάνω από τα 4.000· πάνω από 8.000 τ.μ. δίνει 258 τ.μ. συν 0,9% του υπερβάλλοντος· και το αποτέλεσμα δεν μπορεί «σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα 360 τ.μ.». Δηλαδή τα 4 στρέμματα σηκώνουν 186 τ.μ., τα 6 στρέμματα 222 τ.μ., τα 10 στρέμματα 276 τ.μ., και χρειάζονται περίπου 19,3 στρέμματα για να πιαστεί η οροφή. Στα σαράντα στρέμματα η οροφή των 360 τ.μ. έχει πιαστεί από πολύ νωρίτερα, οπότε δεκαπλάσια γη σηκώνει περίπου διπλάσιο σπίτι. Η τροποποίηση του 2021 αξίζει δική της γραμμή: το κείμενο του 2020 έλεγε «γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ.», οπότε γήπεδο ακριβώς τεσσάρων στρεμμάτων έπεφτε έξω από την πρώτη ζώνη, και από τον Ιούλιο του 2021 πέφτει μέσα. Άλλοι τύποι και άλλες οροφές ισχύουν για τουριστικές, γεωργικές, βιομηχανικές και κοινωφελείς χρήσεις, καθώς και εντός ΖΟΕ ή ειδικού σχεδίου.

Το κατά παρέκκλιση άρτιο γήπεδο ακολουθεί χαμηλότερη κλίμακα. Το άρθρο 273 παρ. 3 επαναδιατυπώνει τα μεγέθη για όσα είναι άρτια μόνο κατά παρέκκλιση: από 2.000 τ.μ. και πάνω, η κατοικία δεν υπερβαίνει τα 186 τ.μ.· από 1.200 έως 2.000 τ.μ. ο τύπος είναι 136 + (Ε − 1.200) / 16, δηλαδή 136 τ.μ. στα 1.200 τ.μ. και 161 τ.μ. στα 1.600 τ.μ. Η ζώνη από 750 έως 1.200 τ.μ. δεν περιλαμβάνεται στα μεγέθη που αναπροσαρμόζει το άρθρο 273 παρ. 3, οπότε κρατά τον παλαιότερο τύπο του άρθρου 6 παρ. 2 περ. γ΄ του π.δ. της 24.5.1985: 100 + (Ε − 750) / 9, δηλαδή 100 τ.μ. στα 750 τ.μ. Όποιος σας πουλά γήπεδο 1.200 τ.μ. με παρέκκλιση επικαλούμενος «186 τετραγωνικά» διαβάζει λάθος σκαλί.

Και τα 200 τ.μ. που κυκλοφορούν. Έχουν διάταξη από πίσω, και η διάταξη είναι η προηγούμενη: το άρθρο 6 παρ. 1 περ. β΄ του π.δ. της 24.5.1985 (ΦΕΚ Δ΄ 270) έδινε 200 τ.μ. για τα πρώτα 4.000 τ.μ., 280 τ.μ. από τα 8.000 και οροφή 400 τ.μ. Τα τρία αυτά μεγέθη τα διαβάσαμε την 1η Αυγούστου 2026 σε κωδικοποιημένο κείμενο του άρθρου. Το ίδιο το φύλλο του ΦΕΚ Δ΄ 270 δεν το ανοίξαμε, οπότε κρατήστε ότι απέχουν ένα βήμα από την πηγή. Το άρθρο 33 ν. 4759/2020 τα έκοψε σε 186, 258 και 360 από την 9η Δεκεμβρίου 2020. Άρα το «200 τ.μ.» είναι νούμερο προ του 2020, και εξακολουθεί να είναι η σωστή απάντηση για φάκελο που δικαιούται τους παλιούς όρους κατά το άρθρο 273 παρ. 4 ν. 5306/2026, όπου είχε χορηγηθεί ή ζητηθεί προέγκριση πριν από εκείνη την ημερομηνία, μεταξύ επτά ακόμη απαριθμούμενων περιπτώσεων. Ρωτήστε με ποιο από τα δύο καθεστώτα σας δίνεται το νούμερο, και ζητήστε το έγγραφο που εντάσσει το γήπεδό σας σε αυτό.

Το νούμερο του δικού σας γηπέδου, για τη δική σας χρήση, βγαίνει από τη βεβαίωση όρων δόμησης. Οι τροποποιήσεις και τα τοπικά καθεστώτα το μετακινούν, και η κατοικία δεν είναι το ίδιο ερώτημα με την αποθήκη, οπότε τίποτα σε αυτή τη σελίδα δεν υποκαθιστά εκείνο το έγγραφο.

Ποιο χαρτί χαράζει το όριο του οικισμού

Το όριο του οικισμού δεν είναι παρατήρηση επί του εδάφους· είναι διοικητική πράξη με αριθμό και ΦΕΚ, και αυτή τη ζητάτε. Για τους περισσότερους οικισμούς είναι η απόφαση οριοθέτησης του νομάρχη της δεκαετίας του 1980, δημοσιευμένη στο τεύχος Δ΄, μαζί με τυχόν μεταγενέστερες τροποποιήσεις της. Ζητήστε από την ΥΔΟΜ τα στοιχεία της, και ζητήστε από τον τοπογράφο να τη χαράξει πάνω σε διάγραμμα με συντεταγμένες ΕΓΣΑ '87. Σκαρίφημα δεν αρκεί. Δύο ερωτήματα κλείνουν το θέμα: με ποια πράξη χαράχθηκε η γραμμή, και έχει εκδοθεί για τον οικισμό αυτόν νεότερο διάταγμα οριοθέτησης μετά το π.δ. της 11/15.4.2025. Αν έχει εκδοθεί, η γραμμή που κυκλοφορεί σε παλιό τοπογραφικό δεν είναι πια η ισχύουσα, και μαζί της αλλάζουν το ελάχιστο εμβαδόν και το πρόσωπο. Η απόφαση οριοθέτησης δεν ακολουθεί το πού χτίστηκαν σπίτια στη συνέχεια: για τη γραμμή μετράει το ΦΕΚ, όποια κι αν είναι η σημερινή όψη του χωριού.

Πώς διαβάζεται μια αγγελία, λέξη προς λέξη

Πού πάει στραβά συνήθως

• Απαντάται μόνο ο πρώτος έλεγχος. Το γήπεδο είναι 4.500 τ.μ., άρα εντάξει. Και μετά ο δασικός χάρτης δίνει ΔΔ, ή η ζώνη ρέματος παίρνει το ένα τρίτο, ή το πρόσωπο είναι χωματόδρομος.
• Αγοράζεται η ιστορία της παρέκκλισης χωρίς τα χαρτιά. Το «εμπίπτει στην κατηγορία των 1.200» είναι ισχυρισμός για το 2022, όχι για σήμερα, και η απόδειξη κατάθεσης είτε υπάρχει είτε όχι.
• Το όριο οικισμού θεωρείται κατά προσέγγιση. Είναι γραμμή, και γήπεδα την κόβουν.
• Οι συντελεστές παίρνονται από το τοπογραφικό. Ίσχυαν όταν σχεδιάστηκε.
• Η βεβαίωση αφήνεται μετά την προκαταβολή. Τότε η διαπραγματευτική θέση έχει χαθεί, και ο αρραβώνας γυρίζει μόνο με τους όρους που γράφει το ίδιο το προσύμφωνο.

Πώς φτάνουμε σε κρίση, και πού σταματάμε

Η αναφορά μας τρέχει τον γεωμετρικό προέλεγχο και τη στοίβα δεσμεύσεων: εμβαδόν έναντι ορίου κατηγορίας, πρόσωπο έναντι οδικού δικτύου, και μετά δασικός χαρακτήρας, αιγιαλός, ρέματα, αρχαιολογία, προστατευόμενες περιοχές και χρήσεις γης, καθεμία με την επίσημη πηγή της και την ημερομηνία ανάγνωσης.

Βεβαίωση δεν είναι, και το γράφουμε στη σελίδα. Η αναφορά σάς λέει ποια ερωτήματα έχουν ανησυχητικές απαντήσεις πριν ξοδέψετε σε επαγγελματίες. Δεν αντικαθιστά τον μηχανικό του οποίου την υπογραφή ζητά η ΥΔΟΜ.

Το έγγραφο που λύνει τους όρους δόμησης

Ένα έγγραφο λύνει τους πολεοδομικούς όρους: η έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης από την ΥΔΟΜ του δήμου. Στον νόμο κατοικεί στο άρθρο 324 παρ. 2 περ. β΄ ν. 5306/2026 (ως τις 8 Ιουνίου 2026, άρθρο 38 παρ. 2 ν. 4495/2017), που δεν είναι άρθρο για βεβαιώσεις αλλά για το πώς εκδίδεται η οικοδομική άδεια: η βεβαίωση είναι ένα από τα στοιχεία που μπαίνουν στον φάκελο. Δύο σημεία της παραγράφου είναι χρήσιμα στον αγοραστή και σχεδόν ποτέ δεν αναφέρονται. Η ΥΔΟΜ έχει δέκα ημέρες από την αίτηση για να την εκδώσει, «εκδίδεται εντός δέκα (10) ημερών από την υποβολή της σχετικής αίτησης», οπότε ένας μήνας σιωπής είναι γεγονός που μπαίνει σε επιστολή. Και συνοδεύεται υποχρεωτικά από υπεύθυνη δήλωση του μελετητή μηχανικού ότι οι όροι δεν έχουν μεταβληθεί από την έκδοσή της, που είναι ο ίδιος ο νόμος να παραδέχεται ότι τα έγγραφα αυτά παλιώνουν.

Λέει τι ισχύει για το συγκεκριμένο γήπεδο, δηλαδή τον πρώτο έλεγχο και μέρος του δεύτερου, και στην πορεία ελέγχει και το τοπογραφικό σας. Αυτό που δεν κάνει είναι να καθαρίσει δασικό χαρακτήρα, αιγιαλό, ρέμα ή αρχαιολογία. Καθένα από αυτά έχει δικό του μητρώο και δική του αρχή, και η επόμενη ενότητα τα κατονομάζει. Την αιτείται για λογαριασμό σας πολιτικός ή τοπογράφος μηχανικός, και στην πράξη τον θέλετε να κάνει δύο πράγματα μαζί: να πάρει τη βεβαίωση και να εκδώσει δική του γνωμοδότηση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας.

Αυτό που επιστρέφει είναι σύντομο έγγραφο. Ελέγξτε τον τομέα ή τη ζώνη όπου πέφτει το γήπεδο, το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο του τομέα, το ποσοστό κάλυψης, τον συντελεστή δόμησης, το μέγιστο ύψος και τους ορόφους, τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τυχόν ειδικούς όρους. Ένα πράγμα δεν κάνει: δεν επιβεβαιώνει τα όριά σας. Αυτό είναι δουλειά του τοπογραφικού, ελεγμένου έναντι του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος, και βεβαίωση που εκδόθηκε πάνω σε παλιό διάγραμμα περιγράφει γήπεδο που δεν είναι ακριβώς αυτό που αγοράζετε.

Δείτε και την ημερομηνία. Οι όροι αλλάζουν με αναθεώρηση σχεδίου, και η βεβαίωση περιγράφει την κατάσταση της ημέρας έκδοσης.

Κι αν αυτό που επιστρέφει είναι λάθος. Η άρνηση έχει δικό της δρόμο: διοικητική προσφυγή στο ΠΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. της περιφέρειας εντός τριάντα αποκλειστικών ημερών, κατά το άρθρο 459 παρ. 5–6 ν. 5306/2026, με όλες τις παγίδες της στο πλαίσιο ισχύος πιο κάτω. Η βεβαίωση που εκδίδεται με λάθος τομέα, λάθος συντελεστή ή λάθος ελάχιστο εμβαδόν δεν έχει δικό της δρόμο, και τον ψάξαμε: καμία διάταξη του ν. 5306/2026 δεν ρυθμίζει τη διόρθωση εσφαλμένης βεβαίωσης. Μένει η κοινή διοικητική οδός, και η σειρά μετράει. Ο μηχανικός σας υποβάλλει αίτηση στην ίδια ΥΔΟΜ που την εξέδωσε, κατονομάζοντας τον όρο που είναι λάθος και τη διάταξη του σχεδίου με την οποία συγκρούεται, και ζητά ανάκληση και επανέκδοση· είναι νέα αίτηση, οπότε τρέχει ξανά πάνω της η δεκαήμερη προθεσμία του άρθρου 324 παρ. 2 περ. β΄. Αν δεν έρθει απάντηση, η γενική προθεσμία διεκπεραίωσης είναι πενήντα ημέρες κατά το άρθρο 4 παρ. 1 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, ν. 2690/1999 (ΦΕΚ Α΄ 45/9.3.1999), και μετά από αυτήν η σιωπή λογίζεται ως απόρριψη που πλέον προσβάλλεται. Κρατάτε τους αριθμούς πρωτοκόλλου όλων όσων καταθέτετε, γιατί κάθε επόμενο στάδιο τρέχει πάνω σε αυτές τις ημερομηνίες. Και μια πρακτική προειδοποίηση: μην αφήσετε αμφισβητούμενη βεβαίωση να κάθεται ήσυχα μέσα σε φάκελο άδειας. Συνοδεύεται από την υπεύθυνη δήλωση του μελετητή ότι οι όροι δεν έχουν μεταβληθεί, και κανένας μηχανικός δεν θέλει να την υπογράψει πάνω σε μεγέθη που ο ίδιος σας είπε ότι είναι λάθος.

Η σειρά που γλιτώνει χρήματα

1. Ελέγξτε μόνοι σας τις δωρεάν πηγές. Την εφαρμογή ανάρτησης δασικών χαρτών στο gis.ktimanet.gr/gis/forestsuspension, τον θεατή του Κτηματολογίου στο gis.ktimanet.gr/gis/ktimaviewer και την ηλεκτρονική πολεοδομία στο epoleodomia.gov.gr. Μία ώρα, και κόβει μεγάλο μέρος των υποψηφίων πριν πληρωθεί κανείς.
2. Τρέξτε τον επί πληρωμή προέλεγχο αν το γήπεδο επιβιώσει, ώστε να φτάσετε στον επαγγελματία ξέροντας ήδη τι να ρωτήσετε.
3. Αναθέστε σε τοπικό μηχανικό τη βεβαίωση και τη γνωμοδότηση.
4. Αναθέστε σε δικό σας δικηγόρο, ανεξάρτητο από τον πωλητή, τίτλους και βάρη.
5. Και μετά η προκαταβολή.

Τα βήματα 3 και 5 αντιστρέφονται συχνότερα από κάθε άλλο ζευγάρι, και εκεί πάνε τα χρήματα. Μόλις δοθεί η προκαταβολή η τιμή έχει κλείσει, και το αν γυρίζουν τα χρήματα είναι ερώτημα για το έγγραφο που υπογράψατε. Ποσό που δίνεται ως αρραβώνας εμπίπτει στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα που ξεκινούν στο άρθρο 402 ΑΚ (π.δ. 456/1984, ΦΕΚ Α΄ 164), και ο κανόνας τους είναι ότι τον χάνει η πλευρά από την υπαιτιότητα της οποίας ματαιώθηκε η πώληση. Το πώς είναι γραμμένο το δικό σας προσύμφωνο το κρίνει ο δικηγόρος σας πριν υπογράψετε, και κανένας μέσος όρος αγοράς που θα σας δίναμε εμείς δεν το απαντά. Το βέβαιο είναι η κατεύθυνση: αν θέλετε τα χρήματα πίσω όταν η βεβαίωση απογοητεύσει, ο όρος γράφεται πριν τα δώσετε. Ό,τι κι αν πει μετά η βεβαίωση, το διαβάζετε από την αδύναμη πλευρά του τραπεζιού.

Δεν είναι υποκατάστατα:

• Το πλαίσιο όρων σε παλιό τοπογραφικό. Αποτυπώνει τους όρους της χρονιάς που σχεδιάστηκε. Διάγραμμα του 2015 γράφει όρους του 2015.
• Η άδεια του γείτονα. Εκδόθηκε για το δικό του γήπεδο, με τους όρους της χρονιάς της, ίσως μέσω διαδρομής που έχει κλείσει.
• Η διαβεβαίωση του μεσίτη. Δεν την υπογράφει κανείς, άρα κανείς δεν έχει επαγγελματική ευθύνη γι' αυτήν, και τίποτα από όσα λέει δεν φτάνει στον φάκελο της ΥΔΟΜ.

Η ΥΔΟΜ έχει δέκα ημέρες να απαντήσει από τη στιγμή που μπει ο φάκελος. Ρωτήστε τον μηχανικό πόσο κάνει στην πράξη η συγκεκριμένη υπηρεσία, γιατί οι υπηρεσίες διαφέρουν πολύ και από την τίμια απάντηση βγαίνει το πόσο μπορεί να κρατηθεί ανοιχτή η διαπραγμάτευση.

Στο βήμα 2 της λίστας τελειώνει αυτή η σελίδα και αρχίζει η δική μας αναφορά. Τρέχει τις δημόσιες πηγές για το ΚΑΕΚ σας, μετρά το γήπεδο έναντι του ορίου της κατηγορίας στην οποία πράγματι ανήκει, γράφει τι επιστρέφουν το οδικό δίκτυο και ο δασικός χάρτης με την ημερομηνία ανάγνωσης του καθενός, και σας δίνει τα ερωτήματα που θα θέσετε εγγράφως στην ΥΔΟΜ, ώστε η πρώτη ώρα του μηχανικού να πάει στο να τα απαντήσει αντί να τα βρει.