Πλημμύρα και πυρκαγιά σε ελληνικό ακίνητο: χάρτες ΥΠΕΝ, οριοθέτηση ρέματος και αναδασωτέα

Τι απαντά καθένα από τα δύο επίσημα επίπεδα πλημμύρας, τι σημαίνουν οι περίοδοι επαναφοράς Τ50, Τ100 και Τ1000 για ένα γεωτεμάχιο, γιατί το μη οριοθετημένο ρέμα κοστίζει περισσότερο από το οριοθετημένο, και τι αποκλείει η κήρυξη αναδάσωσης.

Ο οδηγός είναι προκαταρκτικός έλεγχος για ερώτημα κόστους ή χρόνου, όχι νομική, τοπογραφική, τεχνική ή φορολογική συμβουλή· δείτε τα πλήρη όρια πριν βασιστείτε σε αυτόν.

Δύο μεταβιβάσιμα γεωτεμάχια δίνουν την αρχική αντίθεση: ο Πόρος Λευκάδας και ο Άγιος Αρσένιος Νάξου. Περάστε τα από τα επίσημα ελληνικά επίπεδα πλημμύρας και το γεωτεμάχιο της Λευκάδας γυρίζει εκτός της μοντελοποιημένης έκτασης και της θεσμοθετημένης ζώνης, ενώ ο έλεγχος στη Νάξο γυρίζει κοντά σε μοντελοποιημένο νερό και εντός θεσμοθετημένης ζώνης. Ξεχωριστή έκταση του Κτηματολογίου εμφανίζεται παρακάτω μόνο ως μετρημένο παράδειγμα, επειδή δημοσιεύεται ως Αιγιαλός και δεν είναι γεωτεμάχιο προς πώληση.

Καμία από τις δύο απαντήσεις δεν είναι λανθασμένη. Απαντούν σε δύο διαφορετικά ερωτήματα, σε δύο διαφορετικούς χάρτες, και σχεδόν κάθε παρανόηση για τον πλημμυρικό κίνδυνο στην Ελλάδα ξεκινά από τη σύγχυσή τους. Η πλημμύρα και η πυρκαγιά είναι οι δύο κίνδυνοι όπου τα ελληνικά δημόσια δεδομένα είναι ασυνήθιστα καλά και ασυνήθιστα κακώς εξηγημένα, οπότε η σελίδα μένει στα τεκμήρια: ποιο μητρώο, ποιο άρθρο ποιου νόμου, και τι κάνει το εύρημα στην οικοδομική άδεια. Είναι ένας κλάδος του ευρύτερου πλέγματος περιορισμών δόμησης, και μάλιστα ο κλάδος όπου ο χάρτης διαφωνεί συχνότερα με τον νομικό.

Οι δύο χάρτες πλημμύρας που πράγματι εκδίδει το κράτος

Η Οδηγία 2007/60/ΕΚ ενσωματώθηκε με την ΚΥΑ Η.Π. 31822/1542/Ε103/2010 (ΦΕΚ Β΄ 1108/21.7.2010), όπως τροποποιήθηκε με την ΚΥΑ 177772/924/2017 (ΦΕΚ Β΄ 2140/22.6.2017). Η ΚΥΑ γεννά δύο αντικείμενα που ο αγοραστής θα συναντήσει, και δεν ταυτίζονται.

Το πρώτο είναι η ΖΔΥΚΠ, η ζώνη δυνητικά υψηλού κινδύνου πλημμύρας. Το άρθρο 4 παρ. 5 της ΚΥΑ την ορίζει ως τη ζώνη για την οποία διαπιστώνεται «ότι υπάρχουν δυνητικοί σοβαροί κίνδυνοι πλημμύρας ή ότι είναι πιθανόν να σημειωθεί πλημμύρα». Χαράσσεται σε κλίμακα λεκάνης απορροής ή παράκτιας πεδιάδας, φέρει ονομασία και κωδικό, και μιλά για ένα τοπίο. Δεν χαράσσει το όριο του γηπέδου σας. Το γεωτεμάχιο-μάρτυρας στη Νάξο είναι εντός ΖΔΥΚΠ επειδή ολόκληρη η δυτική ακτή του νησιού είναι μία.

Το δεύτερο είναι ο χάρτης επικινδυνότητας πλημμύρας, η μοντελοποιημένη έκταση κατάκλυσης. Αυτό είναι το επίπεδο που απαντά για το δικό σας έδαφος.

Ο πίνακας κρατά και μία μέτρηση που δεν στηρίζει αγορά: το ΚΑΕΚ 29002ΕΚ10017 δημοσιεύεται από το Κτηματολόγιο ως Αιγιαλός, έκταση δημόσιου αιγιαλού, και δεν είναι γεωτεμάχιο προς πώληση. Οι ενδείξεις των 18 και 181 μέτρων δείχνουν πώς λειτουργεί η μέτρηση του χάρτη, όχι υποψήφιο ακίνητο.

Και τα δύο συντάσσονται ανά υδατικό διαμέρισμα, δεκατέσσερα συνολικά, από EL01 Δυτικής Πελοποννήσου έως EL14 Νήσων Αιγαίου. Τα Σχέδια Διαχείρισης Κινδύνων Πλημμύρας του δεύτερου κύκλου, τυπικά η 1η Αναθεώρηση, εγκρίθηκαν διαμέρισμα προς διαμέρισμα μέσα στο 2025: Θεσσαλίας (EL08) με ΦΕΚ Β΄ 2626/28.5.2025, Κεντρικής Μακεδονίας (EL10) με ΦΕΚ Β΄ 2480/21.5.2025, Νήσων Αιγαίου (EL14) με ΦΕΚ Β΄ 2771/5.6.2025, και τα υπόλοιπα έντεκα μεταξύ 24ης Απριλίου και 5ης Ιουνίου του ίδιου έτους. Ρωτήστε σε ποιο διαμέρισμα ανήκει το ακίνητο και μπορείτε να διαβάσετε το σχέδιο που το διέπει, με το ΦΕΚ του στο χέρι.

Τ50, Τ100 και Τ1000: τι απεικονίζει η εικόνα

Το άρθρο 5 παρ. 3 της ίδιας ΚΥΑ απαιτεί οι χάρτες επικινδυνότητας να καταρτίζονται για τρία σενάρια: «α) πλημμύρες χαμηλής πιθανότητας υπέρβασης ή σενάρια ακραίων φαινόμενων (ενδεικτική περίοδος επαναφοράς μελέτης 1000 χρόνια)· β) πλημμύρες μέσης πιθανότητας υπέρβασης (πιθανή περίοδος επανάληψης τουλάχιστον 100 χρόνια)· γ) πλημμύρες υψηλής πιθανότητας υπέρβασης … 50 χρόνια».

Πολύγωνο χωρίς το σενάριό του δεν διαβάζεται. Το «εντός της έκτασης Τ1000 και εκτός της Τ50» είναι συνηθισμένο αποτέλεσμα για την επίπεδη παράκτια Ελλάδα και σημαίνει κάτι εντελώς διαφορετικό από το «εντός και των τριών». Ζητάτε το σενάριο κάθε φορά που κάποιος σας δείχνει περίγραμμα πλημμύρας, και αντιμετωπίζετε με επιφύλαξη κάθε στιγμιότυπο οθόνης που δεν το κατονομάζει.

Υπάρχει και δεύτερη οικογένεια χαρτών, οι χάρτες κινδύνων πλημμύρας, που δείχνουν συνέπειες αντί για νερό: η παρ. 5 απαιτεί τον «ενδεικτικό αριθμό κατοίκων που ενδέχεται να πληγούν», τις εκτεθειμένες οικονομικές δραστηριότητες, τις εγκαταστάσεις τύπου Seveso που θα μπορούσαν να ρυπάνουν σε περίπτωση κατάκλυσης, και τις προστατευόμενες περιοχές. Αν το γεωτεμάχιό σας εμφανίζεται σε αυτόν τον χάρτη, εμφανίζεται επειδή εκεί μετρώνται άνθρωποι ή περιουσιακά στοιχεία.

Τι κάνει και τι δεν κάνει ένα πολύγωνο πλημμύρας στην άδεια

Εδώ γίνεται η υπερβολή, και προς τις δύο κατευθύνσεις. Αναζητήσαμε διάταξη που να καθιστά ένα γεωτεμάχιο μη οικοδομήσιμο μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται εντός χαρτογραφημένης έκτασης κατάκλυσης, και δεν τη βρήκαμε. Αυτό που απαιτεί το άρθρο 6 παρ. 7 της ΚΥΑ είναι οι αποφάσεις έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και οι άδειες εγκατάστασης ή λειτουργίας για έργα «των οποίων η πραγματοποίηση ή λειτουργία παρουσιάζει δυνητικό κίνδυνο πλημμύρας» να είναι συμβατές με τα σχέδια διαχείρισης. Αυτό πιάνει την περιβαλλοντική αδειοδότηση. Η οικοδομική άδεια μιας κατοικίας δεν εντάσσεται σε αυτή τη διάταξη.

Το καταγράφουμε ως αποτέλεσμα έρευνας και όχι ως βεβαιότητα: δεν εντοπίσαμε εγκύκλιο που να δηλώνει ρητά το αρνητικό, και ο αναγνώστης οφείλει να το εκλάβει ως δική μας ανάγνωση του κειμένου. Αυτό που δεν αμφισβητείται είναι πού δαγκώνουν οι χάρτες. Το άρθρο 2 παρ. 2 ν. 4258/2014 επιβάλλει ο φάκελος οριοθέτησης υδατορέματος να λαμβάνει υπόψη το σχέδιο διαχείρισης και «τους χάρτες κινδύνου και επικινδυνότητας πλημμύρας που συντάσσονται, σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 6 της υπ' αριθμ. 31822/1542/2010 κοινής απόφασης». Ο χάρτης πλημμύρας τροφοδοτεί τη γραμμή του ρέματος, και η γραμμή του ρέματος είναι εκείνη που κόβει άδειες.

Ρέμα: η γραμμή που κόβει την άδεια

Τα υδατορέματα διέπονται από τον ν. 4258/2014 (ΦΕΚ Α΄ 94/14.4.2014). Το άρθρο 1 παρ. 1 ορίζει το υδατόρεμα ως «οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής», και εξαιρεί ρητά τις αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφρους. Το αν τρέχει νερό δεν είναι κριτήριο. Κοίτη που στεγνώνει έντεκα μήνες τον χρόνο παραμένει ρέμα.

Η παρ. 9 του ίδιου άρθρου ορίζει τις οριογραμμές, τις δύο τεθλασμένες που περικλείουν αθροιστικά τις όχθες, τις γραμμές πλημμύρας και κάθε στοιχείο που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος. Η παρ. 12 ονομάζει το έδαφος ανάμεσά τους ζώνη υδατορέματος. Το άρθρο 5 παρ. 3β τη βγάζει εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού: «αποτελεί περιοχή εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού». Εκεί δεν χτίζεται τίποτα.

Έρχεται τώρα ο αριθμός που ζητούν όλοι. Το άρθρο 5 παρ. 2 ν. 4258/2014 (ΦΕΚ Α΄ 94/14.4.2014) επιτρέπει τη δόμηση «εκτός των ως άνω γραμμών πλημμύρας και των όχθων του υδατορέματος και σε απόσταση από αυτές που καθορίζεται σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 28 του ν. 4067/2012». Η διάταξη εκείνη του ΝΟΚ είναι εξουσιοδοτική, και σήμερα επιβιώνει ως άρθρο 225 παρ. 1 ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026): «Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα». Τέτοιο διάταγμα δεν εντοπίσαμε εκδοθέν. Άρα δεν υπάρχει ενιαία νομοθετική απόσταση σε μέτρα, και όποιος σας δίνει νούμερο πρέπει να ερωτηθεί από ποια πράξη το αντλεί. Στο αρχείο της Διεύθυνσης Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης ενδέχεται να υπάρχει ήδη κυρωμένη οριοθέτηση για το συγκεκριμένο ρέμα· αξίζει να το διαπιστώσετε πριν πληρώσετε για υδρολογική μελέτη, με το όνομά του όπου υπάρχει, τον δήμο και την τοποθεσία του γεωτεμαχίου.

Δύο μεγέθη πάντως κυκλοφορούν, τα 20 και τα 50 μέτρα από τη βαθιά γραμμή, και είναι υπαρκτά. Προέρχονται από το άρθρο 374 ν. 5306/2026, που θέτει τεκμαρτές προσωρινές οριογραμμές «αποκλειστικά για την εφαρμογή του παρόντος», δηλαδή για να κριθεί αν μια ήδη υφιστάμενη αυθαίρετη κατασκευή υπάγεται σε ρύθμιση. Το ίδιο άρθρο απαγορεύει ευθέως την υπαγωγή εντός των οριογραμμών οριοθετημένου ρέματος. Τα νούμερα αυτά αφορούν κτίσμα που ήδη στέκει. Δεν είναι η απόσταση για εκείνο που σκοπεύετε να χτίσετε.

Τα περισσότερα ρέματα δεν έχουν γραμμή, και αυτό είναι κόστος

Η οριοθέτηση γίνεται ρέμα προς ρέμα και η χώρα απέχει πολύ από την ολοκλήρωση. Το άρθρο 3 παρ. 3 του ν. 4258/2014 δίνει την πράξη επικύρωσης στον Γενικό Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ή στον Υπουργό Περιβάλλοντος ή Υποδομών κατά περίπτωση, και δημοσιεύεται στο ΦΕΚ. Η παρ. 4 απαιτεί προεδρικό διάταγμα όταν το τμήμα βρίσκεται σε κηρυγμένο αρχαιολογικό χώρο ή σε παραδοσιακό οικισμό. Τα μικρά υδατορέματα εξαιρούνται κατά το άρθρο 4 παρ. 2, κάτω από 1,0 τ.χλμ. λεκάνης εκτός ορίων οικισμού και 0,5 τ.χλμ. εντός.

Όπου δεν υπάρχει γραμμή και θέλετε άδεια, το άρθρο 5 παρ. 2 δίνει προσωρινή οριοθέτηση. Διαβάστε τι κοστίζει πριν αγοράσετε το γήπεδο και όχι μετά. Τρεις προϋποθέσεις: υδραυλική μελέτη για το σύνολο της λεκάνης απορροής ανάντη του σημείου· αποτύπωση των γραμμών πλημμύρας σε τοπογραφικό διάγραμμα «για περίοδο επαναφοράς πενήντα ετών»· και έλεγχος και θεώρηση από την Τεχνική Υπηρεσία της οικείας Περιφέρειας, η οποία ενημερώνει τη Διεύθυνση Υδάτων της Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Στην πράξη ο αγοραστής αναθέτει υδρολογική μελέτη μιας ολόκληρης λεκάνης για να μάθει πού πέφτει η δική του οικοδομική γραμμή. Είναι το στοιχείο αυτής της σελίδας που αλλάζει περισσότερο από κάθε άλλο το τίμημα που θα προσφέρει κανείς.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει σταθερή θέση για το τι απεικονίζει η γραμμή. Στην ΣτΕ 2953/2016 η οριοθέτηση αντιμετωπίζεται ως αποτύπωση της φυσικής κοίτης, «λαμβανομένου υπόψη του χαρακτήρα του αφενός ως υδρογεωλογικού στοιχείου και αφετέρου ως οικοσυστήματος», και κρίθηκε ότι η αποτύπωση δεν ακολουθεί μόνο την υφιστάμενη πραγματική κατάσταση της κοίτης όταν αυτή έχει διαμορφωθεί από αυθαίρετες επιχώσεις. Ο γείτονας που μπάζωσε την κοίτη πριν από είκοσι χρόνια δεν τη μετακίνησε. Η δόμηση σε ρέμα χωρίς άδεια ή καθ' υπέρβασή της τιμωρείται κατά το άρθρο 381 παρ. 8β ν. 5306/2026 με φυλάκιση τουλάχιστον δύο ετών και χρηματική ποινή από 10.000 έως 150.000 ευρώ.

Εθνικός δημόσιος χάρτης οριοθετημένων ρεμάτων δεν υπάρχει. Τα πολεοδομικά επίπεδα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη δεν φέρουν τέτοιο, ενώ το άρθρο 6 του ν. 4258/2014 προβλέπει ενιαία βάση δεδομένων από το 2014. Το άρθρο 5 παρ. 4 υποχρεώνει κάθε Αποκεντρωμένη Διοίκηση να τηρεί αρχείο των πράξεων οριοθέτησης μέσω της Διεύθυνσης Υδάτων. Εκεί, ρέμα προς ρέμα, πηγαίνει ο μηχανικός.

Πού ρωτάτε πρώτα, πριν αναθέσετε μελέτη

Το αρχείο των πράξεων οριοθέτησης δεν βρίσκεται σε δημόσιο χάρτη που ανοίγει κανείς μόνος του. Κρατιέται φάκελος, ρέμα προς ρέμα, στη Διεύθυνση Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, η ίδια υπηρεσία που ενημερώνεται και όταν εγκρίνεται προσωρινή οριοθέτηση. Πριν αναθέσετε υδρολογική μελέτη σε μηχανικό, η πρώτη ερώτηση πάει εκεί: αν υπάρχει ήδη κυρωμένη οριοθέτηση για το συγκεκριμένο ρέμα, με το όνομά του όπου υπάρχει, τον δήμο και την τοποθεσία του γεωτεμαχίου.

Κάτοικος που γνωρίζει ήδη σε ποια Αποκεντρωμένη Διοίκηση υπάγεται ο δήμος του γεωτεμαχίου απευθύνεται εκεί κατευθείαν, με επιστολή ή αίτηση στο όνομά του. Η ίδια ερώτηση από το εξωτερικό συνήθως περνά πρώτα από τοπικό μηχανικό ή δικηγόρο, ένα ενδιάμεσο βήμα που ο κάτοικος μπορεί να παραλείψει.

Πυρκαγιά: το αρχείο που κρατάμε και η δεκαετία που δεν βλέπει

Το δικό μας τεκμήριο για τη φωτιά προέρχεται από το EFFIS, την υπηρεσία έκτακτης ανάγκης του Copernicus, της οποίας τα ελληνικά πολύγωνα καμένων εκτάσεων κρατάμε ως εθνικό στιγμιότυπο. Είναι δορυφορικό αρχείο του πού έχει χαρτογραφηθεί πυρκαγιά, και οι δύο περιορισμοί του είναι πιο χρήσιμοι στον αγοραστή από το ίδιο το περιεχόμενο.

Το επίπεδο ξεκινά το 2016 και καλύπτει πυρκαγιές περίπου 30 εκταρίων και άνω. Οι ελληνικές πυρκαγιές που γέννησαν κηρύξεις αναδάσωσης οι οποίες ισχύουν ακόμη είναι κατά κανόνα παλαιότερες: οι περίοδοι του 1998, του 2000 και του 2007 απλώς δεν υπάρχουν σε αυτό το σύνολο δεδομένων. Η απουσία πολυγώνου πάνω από ένα γεωτεμάχιο δεν αποδεικνύει ότι δεν έχει καεί ποτέ, και το γράφουμε στη σελίδα της έκθεσης, όχι σε υποσημείωση.

Το Τρίκερι, το δασικό μας γεωτεμάχιο στη Μαγνησία, είναι καθαρό παράδειγμα. Τίποτα στο αρχείο EFFIS δεν το αγγίζει. Το πλησιέστερο χαρτογραφημένο ίχνος απέχει 16,3 χλμ. και είναι η πυρκαγιά της Βόρειας Εύβοιας, 3 έως 11 Αυγούστου 2021, 51.881 εκτάρια σε ένα πολύγωνο, απέναντι από το στενό. Ο κίνδυνος του γηπέδου δεν γράφεται σε εκείνη την απόσταση. Γράφεται σε ό,τι το περιβάλλει.

Η φωτιά δεν αλλάζει το τι είναι νομικά η γη

Ο κανόνας είναι συνταγματικός. Άρθρο 117 παρ. 3 του Συντάγματος: «Δημόσια ή ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις που καταστράφηκαν ή καταστρέφονται από πυρκαγιά ή που με άλλο τρόπο αποψιλώθηκαν ή αποψιλώνονται δεν αποβάλλουν για το λόγο αυτό το χαρακτήρα που είχαν πριν καταστραφούν, κηρύσσονται υποχρεωτικά αναδασωτέες και αποκλείεται να διατεθούν για άλλο προορισμό.» Η καμένη δασική έκταση διατηρεί τον χαρακτήρα της, κηρύσσεται υποχρεωτικά αναδασωτέα, και δεν διατίθεται για άλλη χρήση.

Το άρθρο 38 παρ. 1 ν. 998/1979 (ΦΕΚ Α΄ 289/29.12.1979) επαναλαμβάνει την υποχρέωση στην κοινή νομοθεσία: οι καμένες ή αποψιλωμένες εκτάσεις «κηρύσσονται υποχρεωτικά ως αναδασωτέα ανεξαρτήτως της ειδικότερης κατηγορίας αυτών ή της θέσης στην οποία βρίσκονται». Η ίδια η πράξη κήρυξης είναι το άρθρο 41. Το άρθρο 46 απαριθμεί περιοριστικά τι μπορεί ακόμη να χωροθετηθεί σε αναδασωτέα έκταση, και ο κατάλογος είναι αμυντικά έργα, οδοί, αγωγοί, δίκτυα και μεταλλευτικές δραστηριότητες· η παρ. 2 διευκρινίζει ότι για αυτές δεν απαιτείται άρση της αναδάσωσης. Κατοικία δεν υπάρχει στον κατάλογο.

Το άρθρο 44 είναι η διέξοδος, και είναι στενή: η άρση αποφασίζεται από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση με αιτιολογημένη εισήγηση του Δασάρχη, είτε όταν η δασική βλάστηση έχει πράγματι αποκατασταθεί, είτε σε δημόσια έκταση που ουδέποτε ήταν δασική και όπου η αναδάσωση αποδείχθηκε ανέφικτη μετά από πενταετία. Δρόμος που να περνά από πολεοδομικό γραφείο δεν υπάρχει.

Το πού το ελέγχετε έχει σημασία, και δεν είναι εκεί που θα περίμενε κανείς. Το αναδασωτέο δεν επιστρέφει στη γραμμή «Χαρακτηρισμός έκτασης» της εφαρμογής ανάρτησης δασικών χαρτών· έρχεται χωριστά, ως ΑΝ στο πεδίο «Επιπλέον Πληροφορία», το οποίο η δική μας έκθεση δεν διάβαζε μέχρι την 1η Αυγούστου 2026. Ο μηχανισμός, το δημοσιευμένο υπόμνημα και η οδός της αντίρρησης αναπτύσσονται στο άρθρο για τον δασικό χάρτη και δεν επαναλαμβάνονται εδώ.

Η υποχρέωση καθαρισμού που αγοράζετε μαζί με το γήπεδο

Το δίκαιο της δασοπυρόσβεσης βάζει πλέον θετική υποχρέωση στον ιδιοκτήτη, και άλλαξε τον Φεβρουάριο του 2026. Ο ν. 5281/2026 (ΦΕΚ Α΄ 28/25.2.2026) πρόσθεσε το άρθρο 53ΙΔ στον ν. 4662/2020: οι ιδιοκτήτες και νομείς οφείλουν να καθαρίζουν και να συντηρούν τους χώρους που υπάγονται στη ρύθμιση από την 1η Απριλίου έως τις 15 Ιουνίου κάθε έτους, με ελέγχους από τον δήμο και το Πυροσβεστικό Σώμα από τις 16 Ιουνίου έως τις 31 Οκτωβρίου. Οι δηλώσεις υποβάλλονται μέσω του akatharista.apps.gov.gr.

Το πρόστιμο είναι ένα ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο του οικοπέδου, με ελάχιστο τα 200 και ανώτατο τα 2.000 ευρώ, ενώ το κόστος του αυτεπάγγελτου καθαρισμού από τον δήμο καταλογίζεται επιπλέον και εισπράττεται ως δημοτικό έσοδο. Σε γήπεδο 4.000 τ.μ. εκτός σχεδίου το πρόστιμο φτάνει την οροφή του. Οι δηλώσεις υποβάλλονται στην πλατφόρμα akatharista.apps.gov.gr. Τα παλαιότερα μεγέθη των 0,50 ευρώ ανά τετραγωνικό προέρχονται από το προηγούμενο καθεστώς του άρθρου 266 ν. 5037/2023 και δεν ισχύουν.

Ασφάλιση, και τα δύο νούμερα που πράγματι χρησιμεύουν

Καμία διάταξη δεν υποχρεώνει ιδιώτη να ασφαλίσει κατοικία έναντι πλημμύρας, πυρκαγιάς ή σεισμού. Η υποχρέωση του άρθρου 5 ν. 5116/2024 (ΦΕΚ Α΄ 100/3.7.2024) απευθύνεται σε επιχειρήσεις, οι οποίες «ασφαλίζονται υποχρεωτικά έναντι δασικής πυρκαγιάς, πλημμύρας και σεισμού» για ποσοστό τουλάχιστον 70% της αξίας του ενεργητικού, με κύρωση πρόστιμο 10.000 ευρώ που διπλασιάζεται μετά από τριάντα ημέρες, και απώλεια της κρατικής αρωγής. Όπως ψηφίστηκε, το όριο ήταν ακαθάριστα έσοδα άνω των 2.000.000 ευρώ· το κωδικοποιημένο κείμενο και η εκτελεστική ΚΥΑ 96806 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 2810/5.6.2025) το θέτουν πλέον στις 500.000 ευρώ, με εφαρμογή από 1ης Ιουνίου 2025. Δεν μπορέσαμε να ταυτοποιήσουμε αριθμητικά την πράξη που το κατέβασε, και το δηλώνουμε αντί να το εικάσουμε.

Εκείνο που αγγίζει τον αγοραστή κατοικίας είναι η έκπτωση ΕΝΦΙΑ. Κατά την παρ. 7Ζ του άρθρου 3 ν. 4223/2013, κατοικία που καλύπτεται μαζί για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα σε πλήρη αξία ανακατασκευής, ορισμένη στα 900 ευρώ ανά τ.μ. για το 2024–25 και στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. στη συνέχεια, με το δεύτερο ποσό να ισχύει σήμερα, έχει μείωση 10% για το 2024 και 20% από το 2025 όταν η φορολογητέα αξία ΕΝΦΙΑ της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ· πάνω από αυτό το όριο η μείωση είναι 10%. Οι τρεις μήνες μέσα στο προηγούμενο έτος είναι το κατώφλι, ενώ το πλήρες ποσοστό απαιτεί πλήρες έτος και μικρότερη διάρκεια υπολογίζεται αναλογικά. Η αίτηση γίνεται στο myPROPERTY με κωδικούς TAXISnet. Έχουμε υψηλή βεβαιότητα για τα δύο ποσοστά, τα τρία καλυπτόμενα περιστατικά, το τρίμηνο και το myPROPERTY· χαμηλότερη για τα ποσά της αξίας ανακατασκευής και μέτρια για την ακριβή αναλογία.

Αρμόδια αρχή για τη ρύθμιση είναι η ΑΑΔΕ. Το κείμενο της απόφασής της δεν ανοίχτηκε, επειδή το aade.gr δεν ανοίγει από το εξωτερικό· η σελίδα αρνείται την πρόσβαση· τα παραπάνω στοιχεία προέρχονται από τη σύνοψη της εγκυκλίου Α.1002/2025 της ΑΑΔΕ, την οποία διαβάσαμε στο taxheaven στις 7 Αυγούστου 2026. Τα ποσά της αξίας ανακατασκευής έχουν χαμηλότερη βεβαιότητα επειδή προέρχονται από τη σύνοψη της εγκυκλίου και το διατακτικό της κείμενο δεν διαβάστηκε.

Κλίση, ασταθές έδαφος και πότε μπαίνει γεωλόγος

Η κλίση ανήκει σε αυτή τη σελίδα επειδή και το νερό και η φωτιά επιταχύνουν πάνω της. Η πολεοδομική πρακτική και το υλικό που εξετάσαμε αντιμετωπίζουν το γεωλογικά ακατάλληλο έδαφος και τις μεγάλες κλίσεις ως ζητήματα που πρέπει να αναγνωρίζονται στις μελέτες σχεδίου, όμως η ενεργή διάταξη που θα έκανε το όριο 35% γενικό αποκλεισμό πολεοδόμησης δεν θεμελιώθηκε εδώ. Για γήπεδο εκτός σχεδίου σε νησί, το άρθρο 251 επιτρέπει περιορισμένη παρέκκλιση σε επικλινή γήπεδα υπό παλαιότερα διατάγματα μόνο εφόσον «η μέση κλίση του γηπέδου να μην υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%)», με το κτίσμα μονώροφο και έως 150 τ.μ. Το γεωτεμάχιό μας στη Λευκάδα, με μέση κλίση 28,6%, χρειάζεται τους πραγματικούς πολεοδομικούς και τεχνικούς ελέγχους.

Ο ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026) έχει τροποποιηθεί με τον ν. 5322/2026 και τον ν. 5325/2026 (ΦΕΚ Α΄ 122/31.7.2026). Το άρθρο 225 παρ. 1 φαίνεται ανεπηρέαστο, όμως η σελίδα διάβασε το ενοποιημένο κείμενο στις 7 Αυγούστου 2026 και καταγράφει τις τροποποιήσεις, επειδή η δεύτερη προηγήθηκε αυτής της ανάγνωσης.

Για μεμονωμένη οικοδομική άδεια δεν υπάρχει χωριστό γεωλογικό δικαιολογητικό. Το άρθρο 40 ν. 4495/2017 ζητά στατική μελέτη και όχι έκθεση γεωλογικής καταλληλότητας. Το αν απαιτείται γεωτεχνική μελέτη προκύπτει από τον ΕΑΚ 2000, που εγκρίθηκε με την ΥΑ Δ17α/141/3/ΦΝ275/1999 (ΦΕΚ Β΄ 2184/20.12.1999), και εξαρτάται από τη σεισμική ζώνη, την κατηγορία του εδάφους θεμελίωσης και τη σπουδαιότητα του έργου. Οι εκθέσεις γεωλογικής καταλληλότητας συνοδεύουν αντιθέτως τα σχέδια, κατά την ΥΑ 16374/3696/1998 (ΦΕΚ Β΄ 723/1998) και, για Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, την ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/6015/136/2022 (ΦΕΚ Β΄ 510/9.2.2022). Μία στενή περίπτωση επιβάλλει μελέτη για ολόκληρο οικισμό: το άρθρο 22 παρ. 4.1 ν. 4258/2014, για οικισμούς καταγεγραμμένους ως κατολισθαίνοντες.

Η δημόσια χαρτογράφηση κατολισθήσεων είναι ο πιο αδύναμος κρίκος. Η ΕΑΓΜΕ, διάδοχος του ΙΓΜΕ, λειτουργεί γεωπύλη και εφαρμογή ενεργών ρηγμάτων, αλλά δεν εντοπίσαμε εθνικό επίπεδο επιδεκτικότητας σε κατολίσθηση ανοικτό στο κοινό, ενώ η παλαιότερη υπηρεσία gaia.igme.gr απαντούσε με ληγμένο πιστοποιητικό την 1η Αυγούστου 2026. Σε επικλινές ή υγρό έδαφος η απάντηση εξακολουθεί να έρχεται από γεωλόγο που στέκεται πάνω στο γήπεδο.

Τι ρωτάτε, και με ποια σειρά

Έξι ερωτήματα, με τη σειρά που γλιτώνει χρήματα. Στον μηχανικό του πωλητή, εγγράφως: σε ποιο υδατικό διαμέρισμα ανήκει το γήπεδο, και αν εμπίπτει σε ΖΔΥΚΠ ή στη μοντελοποιημένη έκταση κατάκλυσης, και για ποια περίοδο επαναφοράς. Δεύτερο: υπάρχει οριοθετημένο υδατόρεμα εντός 200 μέτρων, και αν ναι ποιο είναι το ΦΕΚ της πράξης οριοθέτησης. Τρίτο: αν δεν είναι οριοθετημένο, έχει ήδη εγκριθεί προσωρινή οριοθέτηση για γειτονική άδεια, γιατί μελέτη που υπάρχει είναι μελέτη που ίσως δεν χρειαστεί να πληρώσετε.

Στη Διεύθυνση Δασών: είναι κάποιο τμήμα του γεωτεμαχίου κηρυγμένο αναδασωτέο, και ποιος είναι ο αριθμός και η ημερομηνία της πράξης. Στον δήμο: έχει καταγραφεί το οικόπεδο ως ακαθάριστο κατά το άρθρο 53ΙΔ και εκκρεμεί πρόστιμο, αφού ακολουθεί το ακίνητο. Σε ασφαλιστή, πριν από την προκαταβολή: προσφορά που να κατονομάζει την πλημμύρα, γιατί το ασφάλιστρο είναι η ανάγνωση του κινδύνου από την ίδια την αγορά και έρχεται ταχύτερα από όλα τα παραπάνω.